首先，什麽是小產權房？
民間所說的“小產權房”，原本是指在農村集體土地上違法建設，向社會公眾出租出售的房屋。2004年，為加快城市化進程，深圳將農村集體所有土地轉為國有，村民轉為市民，並取消了村組織。但在土地國有化過程中，深圳為了照顧原居民的利益，劃出了每戶不超過1.20平方米的面積，層高不超過5層，建築面積不超過480平方米。超過這個面積的建築都是違章建築。
這種建在國有土地上的違章建築，又稱為“農民房”，構成了具有深圳特色的“小產權房”的主體。此外，軍產房和單位集資房也是“小產權房”的重要組成部分。這三家的共同特點是無法取得國家頒發的產權證。
其實全國流行的“小產權房”這個概念並不適用於深圳。
自深圳經濟特區成立初期，深圳市政府就鼓勵農民利用農村集體土地合作建設這種沒有房屋產權的“小產權房”，以容納來自全國各地的拓荒者。正是這些在違章建築中白手起家的人，創造了日後深圳崛起的奇跡。
小產權房被刁難的風險在哪裏？
深圳對小產權房銷售壹直采取高壓態勢，但由於房市火爆，小產權房銷售又漲了起來。有律師指出，雖然公民購買小產權房可以拿到律師公證書，這在法律上是有利的，但小產權房的買賣本身是違法的，所以公證書沒有法律效力。再者，律師給小產權作證是違背職業道德的。
小產權房的買賣沒有保障，因為房子本身就是違法的。壹旦政府拆除它們，消費者可能連補償都沒有。此外，小產權房的物業管理也是壹大難題，業主入住後權益難以得到保障，房屋質量也令人質疑。
如果壹定要買，請註意…
1，看開發主體是否合法。城中村土地開發主體可以是村民、農村集體經濟組織依法設立的具有法人資格和房地產開發資質的經濟實體、村委會依法委托的房地產開發企業。但主體必須取得合法開發土地的資格。
2.看有沒有取得國有土地使用證。根據相關規定，城中村開發用地必須由當地土地整理儲備中心作為國有土地進行征收，實現土地性質變更，然後通過“招拍掛”方式移交給土地使用者使用，由當地國土房產局核發國有土地使用證。
3.看是否符合城市規劃。城中村改造項目必須符合城市總體規劃。只有符合城市總體規劃，才能在壹定程度上保證購房者的房屋所有權證。
4.看看我們是否獲得了建築施工許可。城中村改造項目應當按照《建築法》的規定進行報建、招標、施工、監理和竣工驗收。
5.看有沒有商品房銷售(預售)許可證。這是城中村改造項目允許向社會出售的壹個重要標誌。城中村改造項目應符合《房地產法》的規定。經當地國土房產局審核，各項條件符合相關法律法規的規定，該商品房取得銷售(預售)許可證後方可向社會銷售。
前車之鑒:騙老百姓的案例，小產權房
1，龍華清湖小產權房小區，物業亂收水電費。沙井某小產權房小區，因為物業費不合理，與業主發生矛盾。管理處直接停了業主的水電，業主因爭吵被打。在光明新區龔銘某小產權房小區，電梯頻繁上演停頓、滑梯等“休克”事件，原本用於活動的二樓架空層也被改為住宅公開銷售。
2.2014深圳商報報道，壹李姓市民在小產權房住了10年，開發商卻免費索回。最後，經深圳仲裁委審理，雙方當年簽訂的購房合同無效，李先生需將房屋返還給開發商，同時無法拿到已支付的近壹半購房款。
(以上回答發布於2015-10-20。請以目前實際購房政策為準。)
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