過去有多輝煌，現實就有多暗淡。
在中國房地產行業，“華南五虎”跌宕起伏，跌宕起伏。有的人上岸過，有的人已經到了懸崖邊。
碧桂園和恒大隨著越戰越猛，成為整個房地產行業的第壹、第二，成交量都跑了萬億。雅居樂、和盛和R&F都陷入了自己的泥潭，絞盡腦汁才得以自拔。
留下來的三虎中，雅居樂很有代表性，從企業創始人陳卓林的重大個人危機，到企業豪賭的旅遊地產滑鐵盧，再到如今被巨額債務壓得喘不過氣來。
《敏捷困境》是中國房地產企業常用的危機組合序列的集合。
與許多出身“泥腿子”的地產大亨不同，1962年出生於中山的陳卓林顯然過得更好。陳卓林畢業於美國漢姆斯頓大學。1985年，陳卓林帶領哥哥在家鄉中山創辦了集生產、銷售、批發於壹體的家具廠——中山時代家具廠，是雅居樂集團的創始公司。
但有傳言稱，陳氏兄弟的父親在財富積累過程中發揮了重要作用。甚至有傳言稱，陳氏家族最初的資本積累是在他們父親在世的時候完成的，他們的父親才是雅居樂真正的創始人。
由陳五兄弟組成的"兄弟公司"在中國房地產界獨樹壹幟。在三陳卓林的帶領下，五兄弟的家具廠越做越大，積累了第壹桶金。
經營家具廠期間，陳氏兄弟轉戰港澳，敏銳地察覺到港澳人士到內地養老，置業需求高漲。
從65438到0992，陳氏五兄弟開始涉足房地產行業，開發了三鄉第壹個項目雅居樂花園，成為雅居樂地產的起點。
從那以後，陳卓林和敏捷就壹發不可收拾，打了很多勝仗。雅居樂贊助香港小姐選美大賽1993至1997。當時雅居樂90%以上的業主來自港澳。
隨後，陳氏五兄弟相繼開發了中山雍景苑等項目。鼎盛時期，雅居樂甚至占據了中山70%的房地產市場。
1997金融風暴之後，對港澳市場的影響可想而知。陳卓林將雅居樂的戰場轉向國內銷售，重點是珠三角市場。
2002年韓日世界杯激勵了中國人。也是在這壹年，雅居樂大本營之外的第壹個項目廣州雅居樂花園開盤。據說，陳卓林親自開著自己的奔馳車來接待業主看房。
2005年，陳卓林迎來了另壹個歷史性時刻。雅居樂正式在香港聯交所主板上市。此時，雅居樂已打開全國市場，旗下物業遍布中山、廣州、佛山、成都、Xi、南京、三亞、重慶等18城市。“華南五虎”之壹的雅居樂，名聲在外。
隨後幾年，在、陳卓賢和之妻的共同努力下，雅居樂的國有化和旅遊地產開發如火如荼，成為房地產行業的壹支重要力量。
還是那句話，最光鮮的時候是危機潛伏的時候。
2012年，陳卓林身陷“涉嫌調戲28歲女下屬”案，犯了很多成功男人都要犯的錯誤。他因猥褻罪被警方正式逮捕，後來以5000元現金擔保被允許外出。這件事折騰了半年多，直到次年3月，陳卓林才被辭退，條件是向受害人書面道歉，支付醫藥費，並提供公司推薦信。
這場風波不僅給陳卓林的個人聲譽和面子帶來了不小的沖擊，也給雅居樂帶來了壹定的沖擊，公司市值蒸發了28億。
2014雅居樂騰沖項目因違規建設高爾夫球場被國家發改委和國土資源部叫停。同年，卷入“雲南官場反腐”，讓雅居樂遭受了更大的“沈重打擊”。
“權”和“色”仍然是成功企業和創業者的絆腳石。
02
在房地產行業，說到敏捷，壹定是清水灣。
清水灣的成功，不僅將旅遊地產的發展推向了壹個新的高度，也為雅居樂的發展模式找到了方向和標簽。
2006年，雅居樂慶祝上市壹周年，將籌碼壓在旅遊地產上。
壹向低調的陳卓林顯示，除了罕見的高調手筆，海南陵水圈下的清水灣還有1.5萬畝土地，總面積約900萬平方米，支付的地價款為241.8萬元。雅居樂計劃投資200億，將清水灣打造成復合型海濱度假區。
特別是當時拿地比例極高，平均樓面價只有242元/平方米。
此後，這位熱銷的傳奇人物轟動全國，成為媒體的焦點，創造了許多神話:
2009年初銷售64億元，連續七年位居海南樓市第壹，多次獲得全國單盤銷售冠軍。
自2009年上市以來，清水灣對雅居樂每年銷售額的貢獻非常大，最高時達到總銷售額的三分之壹，幾乎成為公司銷售業績的晴雨表。
嘗到甜頭的雅居樂進壹步在海南投資了文昌月亮灣、文昌銅鼓嶺星光城、海口金沙灣、萬寧山琴灣等多個項目，使得其在海南的土壤儲量持續上升，分別占公司2015-2017年土壤總儲量的29.65%和365.448%。
與眾多頭部房企積極深耕全國核心城市不同，雅居樂的“危棋”最終帶來了壹個可以想象的局面和結果。隨著限購政策的推進，清水灣神話戛然而止。
根據業內專家的分析，敏捷的發展危機在某種程度上是由於戰略定位錯誤:
過度依賴旅遊地產和清水灣的成功不可復制，土地結構單壹。
顯而易見，外部市場由盛轉衰，內部重大腐敗也在滋長蔓延。
陳卓林將企業反腐的刀揮向海南，調查顯示海南大區總裁簡玉平貪汙嚴重。
通報文件是這樣描述的:2010至2013年，雅居樂集團總裁簡玉萍在擔任海南區域市場部負責人期間，多次收受案外人巨額賄賂，並利用職務之便，非法指定優質房源轉售給案外人牟利。其行為已嚴重違反公司制度，損害公司利益，構成重大違反廉潔紀律行為，並涉嫌刑事犯罪。
市場的冷淡和內部官員的巨大腐敗給了陳卓林兩記重拳。
在500億規模上徘徊多年的雅居樂，已經看到與華南其他小虎的差距越拉越大。
時間來到2016，雅居樂終於松了壹口氣，壹改過去五年業績達不到預期的窘境，銷售額首次突破500億。
但此時仰望榜首，恒大和碧桂園雙雙突破3000億大關。
03
據統計，雅居樂2065，438+00年至2065，438+08年的年復合增長率僅為65，438+05.6%，遠低於同規模同行。
看到差距，奮起直追的“救命藥”就是債務的高周轉。
從拿地來看，雅居樂的“孤註壹擲”非常明顯。
數據顯示，2017年至2019年，雅居樂通過招拍掛、掛牌、股權收購等方式新增了大量土地，其新增土地儲備分別為964萬m 2、111000 m2、1000 m2。
2019年，雅居樂迎來了自己的裏程碑，成功進入千億地產俱樂部陣營。
欣喜之余發現，雅居樂的債務已經到了頂峰，收入沒有增加，經營現金流很差。
今年4月，評級機構穆迪和標準普爾均將雅居樂的評級展望從“穩定”調整為“負面”。在評級機構看來，他們都提到了雅居樂的債務問題。2019年，雅居樂負債達到2078.95億元。
標普指出，雅居樂的房地產開發業務擴張慢於預期，導致其過去兩年債務收購後利潤增長乏力。同時，雅居樂的利潤率仍可能面臨土地成本上漲和海南樓市限購政策帶來的下行壓力。
另壹件對陳卓林傷害更大的事情是敏捷的實際盈利能力。
具體來看，雅居樂2019年實現凈利潤92.33億元，2016年至2019年分別同比增長32.49%、122.30%、23.27%和10.47%。
其中歸母凈利潤751.2億元，同比增長5.43%，增速也是近四年來最低。
有業內人士有壹個觀點:大部分利潤會被債務利息吃掉。
與此同時，2019年，雅居樂獲得了上市以來“最差”的經營性凈現金流。
2019年度，雅居樂經營活動產生的現金流量凈額為-145438+0億元，較2018年度減少653.69%。
04
在高流動率未能給企業帶來根本性改變的同時，高流動率帶來的“並發癥”也在敏捷中不斷湧現。
很多項目都得到了業主的保護，雅居樂的項目也多次發生工程事故和各種違規事件。
2019年6月，住建部網站公布事故通報顯示，海南省海口市秀英區雅居樂(03383)金沙灣健康教育新城項目A1001地塊發生墜落事故，1人死亡。
此外，雅居樂在雲南的西林爽語言項目也因違規被主管部門通報。通報稱，雅居樂未經批準占用景洪市嘎灑鎮40.67公頃(610.01畝)土地建設西雙林語言項目，形成售樓部、人工湖和景觀綠化。被立案偵查。
像這樣的違規被主管部門通報，並不是個例。
比項目違規被通報更致命的是，雅居樂最近在蘇州被處罰三年不拿地，這對於現在拼命拿地要上規模的雅居樂來說，無疑是“雪上加霜”。
陳卓林有壹個非常獨特的愛好，比如粵劇。還發行了自己的粵語音樂專輯《心韻雅韻》。成為中國第壹個出版粵劇專輯的企業家。
要唱好粵劇，重要的是要註意基本功，要唱好地產劇不是嗎？