《陽江市國有土地上房屋征收與補償辦法》已經市政府六屆十九次常務會議審議通過，現印發給妳們，請認真貫徹執行。
陽江市人民政府
2013 12/3
陽江市國有土地上房屋征收與補償辦法
第壹章總則
第壹條為了規範本市市區國有土地上房屋征收與補償活動，維護社會公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權益，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院令第590號)，結合本市實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用於因公共利益需要，征收市區(含海陵實驗區、陽江高新區)國有土地上單位和個人的房屋，並對被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)給予補償。
第三條房屋征收與補償應當遵循民主決策、程序正當、補償公平、結果公開的原則。
第四條市人民政府負責本市行政區域內國有土地上房屋征收與補償工作；市人民政府確定陽江市住房和城鄉規劃建設局為本市房屋征收部門(以下簡稱房屋征收部門)，負責組織實施本行政區域內的房屋征收與補償工作。
發展改革、教育、民政、公安、財政、國土資源、交通運輸、文化、城管、工商等部門應當按照本辦法規定的法定職責相互配合，確保房屋征收與補償工作順利進行。
相關區政府(管委會)、街道辦事處應當配合實施本區域的房屋征收與補償工作。
第五條城市房屋征收部門的主要職責:
(壹)負責貫徹執行國有土地上房屋征收與補償的法律、法規和政策，制定本行政區域內國有土地上房屋征收與補償的相關規定，報市人民政府批準後實施。
(二)根據本行政區域國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉規劃的要求，編制年度房屋征收計劃。
(三)擬定補償方案，報市人民政府審批。
(四)受市人民政府委托，組織有關部門對征收補償方案進行論證並公布，征求公眾意見，舉行聽證會，對房屋征收進行社會穩定風險評估。
(五)受市人民政府委托，組織有關部門對擬征收範圍內未經登記的房屋和其他建築物進行調查、認定和處理。
(六)組織對征收範圍內房屋的權屬、位置、用途、建築面積進行調查登記，並公布調查結果。
(七)書面通知有關部門暫停辦理房屋征收範圍內的新建、擴建、改建，改變房屋和土地性質和用途，房屋買賣、出租、抵押，戶籍、工商營業執照等相關手續。
(八)與被征收人簽訂補償協議。
(九)在征收補償方案確定的簽約期限內不能與被征收人達成補償協議或者被征收房屋所有權人不明的，報市人民政府作出補償決定。
(十)依法建立房屋征收補償檔案，並將房屋征收範圍內的分戶補償情況予以公布。
(十壹)接受組織和個人的舉報，並及時核實和處理。
(十二)完成法律、法規、規章規定和同級政府交辦的其他有關房屋征收與補償工作。
第六條房屋征收部門委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托範圍內實施的房屋征收與補償，並對其行為後果承擔法律責任。
市房屋征收辦公室作為城市房屋征收的實施單位，接受城市房屋征收部門的委托，開展房屋征收與補償等具體工作。
第七條市人民政府及其房屋征收部門應當加強對縣級人民政府及其房屋征收部門房屋征收與補償工作的監督。縣級房屋征收部門應當於每年6月10前將本轄區下壹年度房屋征收計劃報市房屋征收辦公室備案。
第八條任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，有權向市人民政府、房屋征收部門及其他有關部門舉報。接到舉報後，應當及時核實處理。
監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府及相關部門或者單位及其工作人員的監督。
第二章征收決定
第九條為了保障國家安全，促進國民經濟和社會發展以及其他公共利益，有下列情形之壹的，市人民政府應當作出房屋征收決定:
(壹)國防和外交的需要；
(二)市人民政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；
(三)市人民政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用事業等公共事業的需要；
(四)市人民政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；
(五)由市人民政府根據城鄉規劃法的有關規定，在危房集中、基礎設施落後的地區組織實施舊城改造的需要；
(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。
第十條根據本辦法第九條規定，壹切建設活動確需征收房屋的，應當符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃。保障性安居工程建設和舊城區改造應當納入國民經濟和社會發展年度計劃。
制定國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃，應當征求公眾意見，進行科學論證。
第十壹條市房屋征收部門委托市房屋征收實施單位組織對房屋征收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等進行調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收範圍內向被征收人公布。
第十二條市房屋征收部門制定補償方案並委托市人民政府組織相關部門對補償方案進行論證後報市人民政府公布，征求公眾意見。征求意見的時間不得少於30日。被征收人提出意見和建議的，應當在征求意見期限內書面提交其身份證明和房屋權屬證明。
第十三條市人民政府應當及時公布征求意見和根據公眾意見修改的情況。
因舊城改造需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收方案不符合本辦法規定的，市房屋征收部門應當組織有被征收人和公眾代表參加的聽證會，並根據聽證會情況修改方案。
第十四條市人民政府作出房屋征收決定前，應當按照規定委托市房屋征收部門進行社會穩定風險評估。
征收項目涉及被征收人數達到50人或者超過250人的，市人民政府作出房屋征收決定前，應當經市政府常務會議討論決定。
市人民政府作出房屋征收決定前，應當委托市房屋征收部門組織相關職能部門對征收範圍內未登記的建築物依法進行調查、認定和處理，並在征收範圍內張榜公布。
在作出房屋征收決定前，補償費應當足額發放，專戶儲存，專款專用。
第十五條市人民政府作出房屋征收決定後，應當及時在征收範圍內發布公告，並在公開發行的報紙上公布。公告應包含以下內容:
(a)收集的目的和依據；
(二)征集地點和範圍；
(三)房屋征收實施單位的名稱；
(四)房屋征收補償方案；
(五)無法達成協議或者被征收房屋所有權人不明的；
(六)行政復議和行政訴訟的權利；
(七)獲取房屋征收的相關資料和咨詢場所；
(八)其他應當公告的事項。
縣級房屋征收部門應當自縣級人民政府作出房屋征收決定之日起7日內，將房屋征收決定和房屋征收補償方案的有關情況報市房屋征收部門備案。
市人民政府、市房屋征收部門和房屋征收實施單位應當做好房屋征收與補償的宣傳解釋工作。
第十六條房屋被依法征收後，國有土地使用權同時收回。
第十七條被征收人對市人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第十八條房屋征收範圍確定後，不得新建、擴建、改建房屋，不得改變房屋和土地的性質和用途，不得買賣、出租、抵押房屋，不得遷入戶籍、分戶、領取工商營業執照等。，並不當增加賠償費用；違反規定實施的，不予補償並按有關規定進行處理。除因結婚、生育、回國、復員軍人、高校畢業生戶籍遷移、直系親屬經批準到外省市避難、刑滿釋放等原因外，必須遷入戶口，以戶居住。
市房屋征收部門應當就前款所列事項書面通知相關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理相關手續的書面通知應當載明暫停期限。暫停期最長不得超過1年。
第十九條被征收人可以憑房屋征收補償安置協議優先選擇公安、郵政、電信、公用事業、教育等部門辦理戶口遷移、郵件投遞、電話搬遷、停水停電、轉戶、過戶等手續。
第三章補償
第二十條市人民政府對被征收人的補償包括:
(壹)被征收房屋和土地使用權的價值補償；
(二)因征收房屋引起的搬遷補償和臨時安置；
(三)征收房屋造成損失的補償。
市人民政府應當制定供水、供電、供氣、電視、通信等戶外設施搬遷補貼和征收獎勵辦法，對被征收人給予補貼和獎勵。征收項目範圍內補貼和獎勵的統壹標準和具體標準，應當根據征收項目建設的具體情況，在征收補償方案中確定並公布。
第二十壹條被征收個人住房符合當地住房保障條件，並按規定通過資格審查和公示的，市人民政府應當優先保障住房，不受輪候限制。
第二十二條對被征收房屋價值的補償不得低於房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值由具有相應資質的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》進行評估確定。
對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
第二十三條房屋征收評估工作應當由具有相應資質的房地產價格評估機構承擔，並按照住房和城鄉建設部發布的《國有土地上房屋征收評估辦法》(建府[2011]77號)的規定執行。市房屋征收部門應當統壹公布具有相應資質和意向從事房屋征收評估的房地產價格評估機構名單，並實行動態更新。房地產價格評估機構由被征收人在政府作出房屋征收決定並公告後30個工作日內協商選定；在規定時間內無法協商選定的，由市房屋征收實施單位組織被征收人采取抽簽、搖號等隨機方式確定。參與隨機確定的房地產價格評估機構不得少於三家。隨機確定的房地產價格評估機構應當由公證部門當場公證。也可以按照少數服從多數的原則，通過投票方式確定，確定壹家票數最多的房地產價格評估機構作為該項目的評估機構，由市房屋征收實施單位與其簽訂委托評估合同。
房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地進行房屋征收評估，任何單位和個人不得幹涉。
第二十四條被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。
第二十五條被征收人選擇房屋貨幣補償的，被征收房屋補償金額由被征收人選擇的具有相應資質的房地產評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。
第二十六條被征收人選擇產權調換房屋的，市人民政府應當提供產權調換房屋，並與被征收人計算結算被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額。
因舊城改造征收個人房屋，被征收人選擇調換改建區房屋產權的，市人民政府應當提供改建區或者附近區域的房屋。產權交易的方式如下:
(壹)舊城改造征收的獨門獨戶房屋按建築年限折算後的建築面積進行調換。混凝土框架結構:首層按建築面積1∶1.2置換；二層按建築面積1: 1.1置換；三層按建築面積1: 1置換；四層(含四層)及以上按建築面積1: 0.9置換。混凝土混合結構:首層按建築面積1∶1.15置換；二層按建築面積1: 1.05置換；三層按建築面積1: 0.95置換；四層(含四層)及以上按建築面積1: 0.9置換。磚木結構:壹層按建築面積1 ∶ 1置換，二層及以上按建築面積1∶1置換。
(2)被征收公寓或建築物按建築年限折算的建築面積，按建築面積1:1變更。
(3)建築年限折算方法:建築建造時間不滿10年(含10年)的，補償100%；11至20年95%補償；21年以上(含21年)按90%補償。
(4)補償安置面積超過比例交換面積10平方米的，差額部分按成本價結算；超過10平方米的，按市場評估價結算。補償面積不足的，按比例調換面積，被征收人按市場評估價補足。
(五)產權交易樓層位置的選擇以先簽協議為原則，對選擇墊底者可給予適當獎勵。具體標準會在補償方案中公布。
第二十七條征收非住宅房屋實行產權調換的，根據建設期限折算建築面積按1: 1的比例補償安置。補償安置面積超過比例交換面積的部分，按照市場評估價格向征收部門結算；補償安置面積不足的，按市場評估價增加置換面積比例10%補償被征收人。
工廠、倉庫、碼頭、養殖場房屋征收原則上應選擇貨幣補償。
第二十八條征收具有合法產權的住宅房屋，但被征收人“住改商”的，被征收人選擇產權調換的，按照住宅房屋給予補償；選擇貨幣補償的，被征收人能夠提供合法有效的營業執照，實際經營的，可以按照經營房屋市場評估價的60%給予補償。補償低於本辦法計算處理的住宅房屋補償總額(即貨幣補償+征收獎勵)的，按照住宅房屋補償總額確定補償金額。
第二十九條征收有抵押權的房屋，依照國家有關擔保法的規定執行。征收期間，抵押人向抵押權人清償債務或者與抵押權人簽訂新的抵押協議的，直接對被征收人(抵押人)進行補償。征收期限內抵押人不能清償債務或者與抵押權人達成新的抵押協議的，實行產權調換的，由市房屋征收實施單位到公證處辦理證據保全手續，並及時將調換房屋通知抵押人和抵押權人，抵押權人可以請求以產權調換房屋抵押；實行貨幣補償的，市房屋征收實施單位應當將補償提交公證處進行公證，並及時通知抵押人和抵押權人，抵押權人可以在債權範圍內優先補償。
第三十條被征收房屋內的技術層(含夾層、閣樓)屬於原建築整體結構和布局或者已批準建設，層高超過2.2米且層高不低於2.4米(即自然層高不低於4.6米)的，可以按照1: 0.8的比例計算重置產權面積；層高低於2.2米的，不進行產權調換，但應按市場評估價給予貨幣補償。
征收磚木瓦房二層(含二層)以下，檐高低於2.2米，墻高高於2.2米的，可以進行產權調換或者按照折算面積的80%進行貨幣補償；墻高不足2.2米但超過1.6米的，按照折算面積的50%進行產權調換或貨幣補償；墻高小於1.6米的，只進行貨幣補償。
第三十壹條下列補償項目按照下列規定辦理:
(壹)吊頂、木板、花崗巖等特殊裝修的補償。被征收房屋應當按照市場評估價格標準給予貨幣補償。
(二)對被征收人的零星果樹、竹子、菜園等農作物的補償，參照被征收土地上附著物的補償標準執行。
(三)房屋基礎、簡易房屋及附屬設施按市場評估價格給予貨幣補償。
第三十二條因征收房屋造成搬遷的，應按房屋建築面積向被征收人壹次性支付每平方米20元的搬遷費；選擇產權調換房屋的，產權調換房屋交付使用前，被征收人應按戶籍人口每人每月支付250元臨時安置費或提供周轉房；選擇貨幣補償的，應當按照戶籍人口向被征收人支付每人每月6個月250元的臨時安置費。
第三十三條征收合法房屋造成損失的補償，應當根據房屋被征收前的效益和停產停業的期限確定。其中，房屋征收前效益原則上以房屋征收決定作出前1年的實際月均稅後利潤為基礎。無法提供納稅證明或者無法核算稅後利潤的，按照上壹年度本地區同行業平均稅後利潤或者類似房屋的市場租金計算。確定停產停業期限，選擇貨幣補償的，按6個月計算；選擇產權調換的，停產停業期限自被征收人實際搬遷之日起至產權調換房屋通知書送達之日止。
第三十四條市人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃的行為進行處理。
對已被認定為合法建築和未超過批準期限的臨時建築，應當給予補償；對違章建築和超過批準期限的臨時建築，不予補償。
第三十五條市房屋征收部門委托市房屋征收實施單位與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、產權調換房屋的位置和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項訂立補償協議。
補償協議訂立後，壹方不履行補償協議約定的義務的，另壹方可以依法提起訴訟。
第三十六條市房屋征收實施單位與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內未達成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明的，市房屋征收部門應當按照本辦法的規定向市人民政府報告，根據征收補償方案作出補償決定，並在房屋征收範圍內予以公告。
補償決定應當公正，包括本辦法第三十五條第壹款規定的與補償協議有關的事項。
補償決定的搬遷期限不得少於30日。
被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第三十七條實施房屋征收應當先補償，後搬遷。市人民政府對被征收人給予補償後，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
任何單位和個人不得以暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通等手段強迫被征收人搬遷。禁止施工單位參與搬遷活動。
第三十八條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不在補償決定規定的期限內搬遷的，由作出房屋征收決定的市人民政府依法申請人民法院強制執行。
強制執行申請書應當附有補償金額、專用賬戶賬號、產權調換房屋和周轉房的位置和面積。
申請人民法院執行前，市房屋征收部門應當到公證處辦理被征收房屋的證據保全。
第三十九條實行產權調換的安置房即安置點和臨時周轉房的規劃、設計、建設和市政設施，由市人民政府代表建設部門確定或者由政府指定部門統壹建設，有關單位應當予以配合。
第四十條簽訂征收補償協議時，被征收人應當將被征收房屋的相關證件壹並交回，相關職能部門應當及時予以註銷。
實行產權調換的，市房屋征收實施單位應當協助被征收人辦理調換房屋的產權登記手續。
第四十壹條城市房屋征收實施單位應當依法建立房屋征收補償檔案，並將分戶補償情況在房屋征收範圍內向被征收人公布。
審計機關應當加強對補償費管理和使用的監督，並公布審計結果。
第四章法律責任
第四十二條市人民政府、房屋征收部門和房屋征收實施單位的工作人員不履行本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者同級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條以暴力、威脅等非法手段或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路交通迫使被征收人搬遷，造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。
第四十四條以暴力、威脅等方法阻礙房屋征收與補償工作依法進行，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法予以處罰。
第四十五條貪汙、挪用、私分、截留、拖欠補償費的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位給予警告、通報批評；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，依法懲處。
第四十六條房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大錯誤的評估報告的，依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規定處理。
第五章附則
第四十七條征用歷史文化保護區內的軍事設施、華僑住宅、教堂、寺廟、文物古跡和建築物，法律、法規和規章另有規定的，從其規定。
第四十八條縣(市)人民政府轄區內國有土地上房屋征收與補償工作參照本辦法執行。
第四十九條本辦法自發布之日起施行，有效期5年。本辦法實施前，已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續按照原規定辦理。