買過樓的市民都知道在壹手項目，開發商需要就項目周邊的環境不利或不確定因素作出告知，通常在售樓部的壹角作出醒目的公示，這也是政府監管部門巡查的壹個要點。對於二手房來說，是自然人之間的交易，周邊環境比較成熟，買家可以通過不同時段的看樓來排除采光、噪音等不利因素，但是有些因素可能是無法用感官所發現的。二手房過往歷史，業主和盤托出怕阻礙成交，那麽，哪些是業主必須說的，哪些可說可不說呢?
文/圖 廣州日報全媒體記者 李鳳荷(除署名外)
案例壹：業主不坦誠，買下“兇宅”可以退房嗎?
盡管再三提防，還是買到了“兇宅”，陳小姐(化名)近期就碰到了這樣的煩心事。日前，因與賣家數次溝通無效，陳小姐只能走上了訴訟的道路。
陳小姐因為母親出車禍導致頸椎斷裂，輾轉多地治療和手術，為了照顧依舊癱瘓在床的母親，考慮到廣州的醫療水平較高以及表姐也在廣州工作方便照顧，因此決定全家搬遷至廣州。陳小姐於2017年已把戶口轉到廣州集體戶並具備購房資格。為了在廣州買房子，陳小姐的父母把老家的房子賣掉，賣了127萬元。今年6月，陳小姐在中介推薦下，去番禺區看樓並看中壹套76平方米的兩房單位，房子開價213萬元，最終以212萬元成交。8月初雙方完成過戶交易，8月底交房。在交房當天，陳小姐家人意外得知這個房子在數月前有人去世，死者是業主家人，放盤時間為事件發生後不久，死者的死因陳小姐去詢問了很多人，有鄰居告訴她們死者是割腕自殺，而物業告訴她們死者是猝死。知道有這樣的事情後，陳小姐立刻詢問中介並要求退房，中介表示他們也並不知情，並且聯系了業主的女兒，經過多次溝通協商業主仍不願退房。陳小姐表示，由於買房是為了照顧母親，所以陳小姐特別不能接受房屋發生過死亡事件，在得知業主是70多歲的老人時，還特別詢問過房子裏有沒有發生什麽事情，但都沒有人告知她相關事件。而業主的女兒則表示，有告知過，合同中有相關條款的約定，雙方不能達成協議，走正規法律途徑解決也好。
(文/廣州日報全媒體記者 劉麗琴)
律師解析：出賣方如違背誠實原則應視為欺詐
買房過程中碰到這樣的事情無疑是糟心的，廣東君厚律師事務所律師盧彥錚表示，“兇宅”通常是指房屋內曾發生非正常死亡事件，給居住者帶來不適感和恐懼感，以致價值貶損的房屋。
“兇宅”的信息並非通過房屋的物理品質反映出來，但卻能夠引起買受人的負面情緒，足以影響買受人的購買決定。壹般來說，買受人買到“兇宅”多為出賣人故意隱瞞“兇宅”信息所致，其實際上有違買受人的真實意思表示。從誠實信用原則及房屋交易的公平性出發，出賣人應當負有披露“兇宅”信息等負面關聯信息的義務，出賣人如果違背了誠實信用原則，應當視為欺詐，善意買受人享有請求法院或仲裁機關變更或撤銷合同的權利，對於造成買受人損失的，出賣人應當承擔損害賠償責任。
業內人士也提醒，買家可以在合同中明確房屋的條件，並在做出購買決定之前多打聽壹下業主出售房屋的情況，比如到轄區的派出所了解情況等。同時，也可要求業主在合同中約定信息披露條款，如“業主保證所出售房屋中未曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等情況。若買家發現房屋中曾經發生過上述情況而業主未曾予以書面披露，買家有權解除合同並要求業主賠償XX元”之類的條款。這樣的約定可以督促業主披露房屋信息，也可以讓買家在發生糾紛尋求法律救濟時有據可依。
(文/廣州日報全媒體記者 劉麗琴)
案例二：只要有人去世就屬於“兇宅”?
這幾年，各地陸續發生壹些涉及“兇宅”的官司。今年8月，廣東清遠市民羅先生也試圖用前業主妻子在屋內病亡壹事而要求退房，但法官的判決駁回了羅先生的訴求。根據媒體報道，羅先生在購入房屋後得知前業主潘先生的妻子在該房屋因病去世，為此到法院起訴原業主要求解除購房合同，退還購房款。前業主潘先生在法庭上表示，妻子因患癌癥已耗去家庭幾十萬元，妻子去世壹事已經告知中介方，生老病死不屬於“兇宅”。廣東清遠英德市法院審理後認為，被告的配偶因病而亡，屬於正常的生老病死現象，其居住過的房屋非通俗意義上的“兇宅”。在該房屋不屬“兇宅”的前提下，被告無需承擔更多的披露義務，因此駁回了羅先生的訴訟請求。
律師解析：親人正常病亡業主可以不告知
法律上沒有“兇宅”的定義，司法實踐中將在壹定時期內曾發生過自殺或兇殺等人為因素致人非正常死亡，致使普通民眾在正常交易情形下通常不願購買的房屋稱為“兇宅”;不是所有死過人的房產都可以稱為“兇宅”。清遠人民法院法官的判詞在理，因為生老病死情況社會上每個家庭都會遇到，是正常社會現象，不需要特別提示。
廣東省格林律師事務所楊金娜建議，如房屋的物理瑕疵、房屋內發生過自殺、兇殺案件等因素，屬於業主必須披露的內容，以後如果給買家發現，才有可能因“隱瞞重大信息”而需要負責任，而二手房內發生正常的生老病死不屬於“兇宅”。
案例三：遇鄰裏糾紛，業主結束官司即放盤
樊女士(化名)此前與樓下鄰居發生官司，樓下鄰居起訴她房屋漏水導致該業主的房屋天花板出現水跡，要求獲得幾萬元的修復補償。最終，在法官的調解下雙方簽署具結書，樊女士以近五萬元了結這宗訴訟。在具結書上，鄰居保證以後不得就此再提出相關訴訟。這名業主在了結官司後立即放盤，她打算在買家簽約前向買家發出告知書，告知買家此前與鄰居的官司，並聲明新業主以後與鄰居的壹切糾紛均與己無關。樊女士告訴記者，這個告知書是“保險”，也是壹個“免責條款”，免得房屋出售期間或者出售後因鄰裏糾紛再讓自己經歷官司的痛苦。如果買賣過程中以及出售後再遇上鄰居的惡意纏訟，這個告知書可以起到“擋箭牌”的作用。
律師解析：前度官司已結案，轉讓後與己無關
廣東省格林律師事務所楊金娜律師告訴記者，在二手房買賣中，像樊女士這樣用告知書的方式主動披露房屋過往歷史的業主，並不常見。她的告知書，可以起到“免責”的作用。不過這種免責是法律規定，就算她不寫告知書，在房屋出售後，因相鄰權糾紛產生的責任也是由新業主來承擔的。
《民法通則》第八十三條規定：不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。《物權法》第九十二條規定：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的，應當給予賠償。
根據上述法律規定，因相鄰關系承擔責任的是不動產權利人，樊女士之前的糾紛已經結案，因此樊女士這樣做屬多此壹舉。如果房屋在產權轉移後，再次出現漏水情況，那麽承擔責任的也應該是新業主，而不是樊女士。
貼士：買家應多看多問，賣家應告知重大信息
在壹手房售樓部會看到規劃和環境不利因素告知書，二手房買家在買二手房的時候，如何排除不利因素?法律人士建議，購買二手房，如果要排除規劃和環境方面的不利因素，首先需要多實地去看房，而且最好是能夠白天、晚上、晴天、雨後都看看，觀察房屋的采光、噪音等各方面的狀況;其次，走訪周邊鄰居，向周圍鄰居多打聽，聽壹下周圍居民的居住感受，如果有相關不利因素，在聊天中也能夠及時發現。
地產人士表示，二手房業主誠實披露房屋的過往歷史，比如曾經涉及鄰裏糾紛而鬧上法庭，的確有可能成為成交的障礙。
而針對出售房屋的壹方，楊金娜律師表示，《民法總則》第七條規定：民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。如果房產存在與訂立合同有關的重要事項，如房屋的物理瑕疵或所出售房屋中曾發生過非正常死亡、嚴重刑事案件等可能導致買家心理不安的情況，根據《民法總則》的誠信原則規定，業主是有告知義務的。
如果業主事先向買家出具告知書，告知房屋的物理瑕疵或曾經發生的惡性事件，買方仍決定購買，那麽在這種情況下，簽訂房屋買賣合同後，買方不能再就房屋存在該種不利因素而要求解除合同。如果在出售前業主沒有告知過買方有關影響房屋交易的不利因素，買方可以欺詐為由要求解除合同，賠償損失。
至於如家裏老人自然死亡、正常病亡，就屬於業主可告知可不告知的因素。