發布日期:2015-05-20
中華人民共和國最高人民法院
人民
決策書
(2015)沈敏字第33號
申請再審人(壹審被告、二審上訴人):淮南金世紀房地產有限公司。
法定代表人:王曉慶，該公司經理。
委托代理人:王勝陽，安徽萬達律師事務所律師。
被申請人(壹審被告、二審被上訴人):鄭。
再審申請人淮南市金世紀房地產有限公司(以下簡稱金世紀公司)因與被申請人鄭工程轉讓合同糾紛壹案，不服安徽省高級人民法院(2014)皖字第00085號民事判決，向本院申請再審。我院依法組成合議庭對此案進行了復查，目前復查已經結束。
金世紀公司申請再審，稱: (壹)有新的證據足以推翻原判。二審判決認定:“經審查，《建設用地規劃通知書》中註明的用地單位為淮南市土地儲備中心，用地項目名稱為土地儲備(金世紀花園)，不能證明金世紀公司已取得建設用地規劃許可證”。這個認定是錯誤的。二審判決後，金世紀公司查閱並復制了淮南市中級人民法院(2010)淮民鐘藝字第00665號全部案卷材料、案卷材料第64頁的證明材料、《淮南市擬批準建設用地通知書》(土字(2005)第02號)和《建設用地規劃許可證》，加上金世紀公司在壹(二)中認定的基本事實缺乏證據證明。本案的項目轉讓協議及補充協議是雙方經過長時間反復協商、反復考慮後達成的。項目轉讓前期費用為3600萬元，雙方協商計算。雙方在簽訂協議時都知道該項目沒有土地使用證。因此，協議內容對雙方都是公平的，是雙方的真實表達，合法有效。本合同是雙方自願達成的，雙方應善意遵守。壹是二審法院認定合同無效，否定了本案的基本事實。(3)原判決適用法律確有錯誤的。1.本案項目處於房地產開發前期，尚未達到房地產開發階段。故壹、二審判決依據《中華人民共和國城市房地產管理法》(以下簡稱《城市房地產管理法》)、《城市房地產開發經營管理條例》和《最高人民法院關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《國有土地使用權合同解釋》)2。壹、二審判決錯誤認定涉案協議性質，導致法律適用錯誤。根據《城市房地產管理法》第二條規定，本法僅適用於取得土地使用權後開發、交易、經營所產生的法律關系，不適用於以政府為主體的土地壹級開發階段。鄭支付的出讓金是金世紀公司為項目前期支付的費用，與土地無關；金世紀公司受政府委托從事土地收儲前的工作，即土地壹級開發工作，故原審判決對涉案協議性質認定有誤。據此，適用《城市房地產管理法》和《國有土地使用權合同解釋》顯然是錯誤的。綜上，金世紀公司依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第壹項、第二項、第六項的規定申請再審。
我們認為，首先，根據項目轉讓協議及補充協議，金世紀公司轉讓了其批準開發的“金世紀花園小區”項目。該協議明確約定了項目涉及土地的位置和面積、項目建設房屋的面積和比例、金世紀公司收購房屋的面積和比例等相關主體，並約定“項目轉讓後，乙方(即鄭)將單獨成立項目開發公司獨立。協議內容包括土地的位置、各方在項目開發建設中的權利和義務、開發完成後的分配等。涉案房地產項目協議明確具體，金世紀公司轉讓該項目的意思表示真實。因此，本案涉及的項目轉讓協議及補充協議的性質應為房地產項目轉讓合同。金世紀公司表示，涉案協議僅涉及房地產開發的準備階段，是其對涉案協議的片面解釋，故認為壹、二審判決均為對本案的片面解釋。
其次，房地產開發的前提和基礎是取得相應的土地使用權，這離不開房地產項目的轉讓。因此，鄭支付的出讓金雖不包括項目所涉土地使用權的轉讓價款，但壹審、二審判決在認定合同效力時綜合考慮土地使用權的取得，並無不當。因此，根據《城市房地產管理法》及《國有土地使用權合同解釋》的相關規定，壹審、二審判決認定涉案協議無效，不違反法律規定。
第三，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當返還；無法返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯的，應當各自承擔責任。”據此，確認涉案協議無效後，金世紀公司應向鄭返還工程款2700萬元。
此外，金世紀公司提交了“新證據”——淮南市土地儲備開發公司的《舊城改造項目壹般程序及金世紀項目進展情況》，意在證明金世紀公司已取得建設規劃用地許可證，並已完成部分工程。法院認為，該證據在形式上不符合法律規定的“新證據”的要求。也就是說，建設規劃用地許可證是2007年發的，當時土地已經被政府收儲。許可證註明的用地單位為淮南市土地儲備中心，用地項目名稱為土地儲備(金世紀花園)，不能證明金世紀公司取得了建設用地規劃許可證，二審判決正確。至於金世紀公司有意證明其已完成項目前期工作，與認定涉案協議有效與否無關。
綜上，金世紀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第壹項、第二項、第六項的規定。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第壹款之規定，本院判決如下:
駁回淮南金世紀置業有限公司的再審申請。
辛審判長。
代理法官司偉
代理法官沈丹丹
2015年2月26日
大衛，簿記員