□來源
網上傳“騙貸炒房”引發熱議。
網上案例的操作方法是:“夫妻在北京有壹套房。我只把房子寫在老婆名下然後假離婚。現在房子市價700萬，我讓她把房子賣給我10萬，首付300萬，貸款700萬。就這樣，我們繼續住著房子，手裏卻多了700萬。這700萬投資的收益剛好可以用來還房貸。如果房價大跌，我就不還房貸，讓銀行把房子收走。這樣我們的房子就高水平實現了；如果房價繼續上漲，我真的可以在適當的時候賣掉，賺取差價。”
房產秘籍在網上熱傳的背景是，房產杠桿問題最近備受關註。央行行長周小川2月26日在上海表示，個人住房加杠桿的邏輯是正確的，住房貸款應該有壹個大力發展的階段。個人住房貸款在中國銀行業總貸款中的比例仍然較低，仍然是安全的產品。房地產市場也需要逆周期調整，降低首付比例的審慎性就足夠了。2月2日，央行和銀監會宣布，非限購城市首套房首付比例可低至20%。
□調查
很少大量的制造高房價。
“房地產市場火爆的時候，妳會聽到這種騙貸的謠言。幾年前，北京開始限購限貸。當時房價大漲，也有假離婚假結婚買房的情況。當時婆婆也建議我和老公離婚，避開樓市政策，去銀行貸款買房。我拒絕了。這是孤註壹擲，不確定性太多。不好，人財兩空。”王女士聽到上述“秘籍”後向記者感嘆。
記者了解到，市場上有很多高房價的案例。“壹般都是剛需買家，比如年輕夫婦，已經付了首付，沒有資金裝修房子。希望能從銀行多貸幾十萬，解決房子裝修的問題。壹般額度不會特別高。”壹位房產中介從業者說。
業內人士指出，近期在房貸政策、房價、調控輿論等多重因素影響下，房地產市場開始“亢奮”，此輪房地產去杠桿也備受關註。在網傳的情況下，如此大量的“做高”比較少見。但不排除市場上有人用房子從銀行貸款，投資理財、股市、樓市，或者用於民間借貸。
□分析
價格差異太明顯，容易識別。
把風險轉嫁給銀行和空手套白狼真的可行嗎？
某國有貸款人告訴記者，“銀行房貸評估有壹套專業流程。離婚和房貸詐騙都逃不過銀行的風控部門。更別說，案中成交價比市場價高出40%，價格差那麽明顯。”
該人士進壹步指出，房屋估價的金額需要專業機構或專業人士進行評估，不是買賣雙方說了算的。另外，兩人雖然假離婚，但之前確實存在結婚事實，這種關聯交易的嫌疑非常明顯。另外，房價估值高，銀行會直接拒絕貸款。
“在二手房買賣過程中，銀行要求評估公司對二手房價格進行評估，上限為同類房屋的最高價格。如果超過同類房源的上限，銀行肯定不會給妳貸款。目前房價估值普遍略低於市場價。”上述房屋中介從業人員表示。
多位房地產業內人士表示，不排除市場上有人用房子反向抵押貸款，但這種大規模“做高”的情況比較少見。700萬房產騰出654.38+00萬確實很難。
還款金額過高，收益無法保證。
據了解，目前銀行貸款非常重視個人經濟實力。銀行在辦理房貸時，會要求貸款人提供個人賬戶的資金流向，這是銀行評估借款人的第壹還款來源。其次，在銀行的實際操作中，房貸被視為第二還款來源。
“不要說銀行會不會借錢給他們。即使上述案件勝訴，夫妻雙方也將面臨高額房貸壓力。”上述房產中介指出，該案例中，貸款700萬，如果按照等額本息(30年)還款方式，每月還房貸3.7萬元。按照銀行普遍執行的貸款基本要求，即使貸款人除房貸外沒有其他負債，其月收入也必須達到還款金額的兩倍，即每月7.4萬元。
記者了解到，根據國家統計局的數據，2015年中國職工月平均工資為656美元，約合人民幣4134元。據統計，北京、上海、深圳2065、438+05年城鎮居民年均可支配收入分別為52859元、52962元、44633.30元，年收入不足7.4萬元。這種情況下的夫婦，如果能成功獲得貸款，其工資水平需要比全國人均工資水平高出數倍。
另外，這種房貸情況高於中國人的平均還款水平，顯然是少數。個人記賬APP挖財研究院數據顯示，國人月平均還款額已經連續六年超過4000元，2012年更是高達4600元。理財師張雲飛建議，住房負擔比例，即每月住房供款除以每月稅後收入，壹般不超過25%-30%。
此外，有財務人士指出，用700萬元的現金投資收益償還房貸不可行。目前五年期以上貸款基準利率為4.90%。如果是二手房，需要繳納各種稅費，理財年化收益率需要長期穩定在6%以上。目前，隨著央行降息、RRR降息和利率下降，理財產品收益率也隨之下降。據了解，目前市面上銀行理財產品的平均收益率在4%左右，P2P和互聯網金融理財產品收益高但風險大。
□提醒
涉嫌貸款詐騙應負刑事責任
中國人民大學經濟學教授李壹萍指出，從全球範圍來看，中國的抵押貸款首付比例相對較高。壹方面銀行有嚴格的風險控制，另壹方面監管要嚴防“次貸危機”。在房貸首付高的背景下，普通人做房貸可能得不償失。在此手術過程中，夫妻雙方還面臨其他手術風險。如果將來兩人感情破裂，變成真正的離婚，那麽房產證上沒有名字的壹方將面臨財產損失的風險。
多位律師表示，網絡案件違法是毋庸置疑的。為了騙取銀行貸款的虛假交易，銀行可以立即收回貸款。如果貸款無法收回或造成重大損失，相關人員可能涉嫌貸款詐騙罪，承擔刑事責任。
《刑法》對金融詐騙罪及相關刑罰作了明確規定:有下列情形之壹，以非法占有為目的，騙取銀行或者其他金融機構貸款，數額較大的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處二萬元以上二十萬元以下罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節的，處五年以上十年以下有期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，並處五萬元以上五十萬元以下罰金或者沒收財產。
另外，如果被銀行發現，銀行可以立即停貸，對個人信用也會有影響。房價跌了，就很難斷貸，把房子扔給銀行出不去了。斷貸會形成個人信用汙點，銀行還是會向個人追回差額，追回違約金和滯納金。
□鏈接
北京首套房優惠利率門檻降低。
融360監測的上周(2月29日-3月4日)房貸數據顯示，北京首套房平均利率折扣降至8.6折，執行利率為4.21%，優惠趨勢不減。
數據顯示，首套房方面，農行調整為8.3折，南京銀行、建行、天津銀行、東亞銀行調整為8.5折，花旗銀行調整為8.6折，8.5折利率仍為主流；二次首付方面，南京銀行調整為四成。
(以上回答發布於2016-03-08。目前的購房政策請參考實際情況。)
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