從開發商的角度來看，爛尾樓的形成壹般有兩個原因。壹、開發商主動爛尾樓:由於政策、市場行情等原因，商品房價格持續下跌，開發商建樓盤的目的是為了盈利。開發商壹旦發現繼續建設只會虧錢，越建越虧，就會主動停止房地產的開發建設，從而形成爛尾樓。
另壹種情況是開發商被動:這種情況壹般不涉及市場情況和政策原因，純粹是因為開發商資金鏈斷裂，房地產建設項目缺乏後續建設資金；或者開發商涉及其他債務糾紛、違法建設等。，這些都不是由於開發商的意願，而形成了爛尾樓。
北京徐睿律師在業主的心目中，大樓還沒有建好，妳能給我們建好的房子嗎？如果沒有房子，開發商剩余資金和資產能否補償我們房款？
每個房地產項目都有復雜的債務關系。開發商不僅欠業主的房子，還欠銀行貸款和工程款，有的還欠著巨額高利貸等貸款。壹旦樓盤爛尾，各方都在揮舞著自己的刀叉，切割著盤子裏的樓盤和開發商賬上的其他資產。相對於弱勢、消息滯後的業主，銀行、建築商等債權人往往在有爛尾樓跡象時，就開始瓜分開發商未售出的房產等資產，以減少損失。等到業主發現物業爛尾，想要維權的時候，盤子已經是壹片狼藉，只剩下殘羹剩飯。更有甚者，壹些業主還沒來得及網簽就已經交了房款的房子，也被其他債權人拿走了。
雖然法律和相關司法解釋規定業主享有壹定的優先受償權，但這是針對該房產的，不包括開發商的其他資產。而且主要問題是業主很難獲得第壹手資料。單個業主很難軟弱無力，業主意見不壹，行動效率低。搶奪開發商的“遺產”往往很難達到滿意的效果，這壹點我們後面會詳細說明。
業主關心的另壹個問題是，物業爛尾後能否停止償還銀行的按揭貸款。
從法律上看，業主與開發商簽訂的房屋買賣合同和業主與銀行簽訂的借款合同是兩個獨立的合同，沒有交集。無論業主的房子發生了什麽事，是倒塌還是爛尾，業主與銀行的債務關系不受影響。更嚴重的方向，業主以房屋未完工為由拒絕償還銀行貸款，銀行有權用業主的其他財產抵償貸款。同時也會影響個人信用記錄，所以在維護業主權益的過程中，不建議業主停止償還銀行貸款。
物業爛尾，業主是否應該立即起訴退房？
北京徐睿律師認為，在業主發現自己的房產爛尾後，退房是否是維權的最佳選擇，要視不同情況而定。
1.如果開發商賬戶上有資金，或者有其他方式支付房款，業主可以向法院提起訴訟，要求退房，然後從開發商那裏拿錢走人或者向法院申請強制執行，業主的權益可以得到很大程度的滿足。但就我們之前的案例來看，爛尾樓開發商能夠退還房款的情況極為罕見。
2.如果開發商暫時無力退還業主房款，業主仍向法院起訴要求退房，也是勝訴的。但勝訴後，要麽是有壹張無法執行的空白判決書，因為未完成的財產涉及到方方面面的債務，不是業主申請強制執行，法院給業主劃壹塊就能解決的；要麽是開發商留下欠條說欠業主多少錢。至於如何歸還，開發商拍拍空口袋表示無能為力，失主再次回到起點。業主需要明白的壹點是，壹旦房屋返還訴訟勝訴，業主與開發商之間的房屋買賣合同就不存在了，買賣雙方原來的關系現在變成了普通的債務關系，不再享有優先受償權。試想壹下，把業主、銀行、金融機構放在和債權人壹樣的位置上向開發商討債，孰優孰劣？所以，業主遇到爛尾物業，起訴退房不壹定是最好的維權手段。
物業爛尾，業主能做什麽？怎麽做？
北京徐睿律師思考:業主買爛尾樓如何保護自己的權益？除了我們前面說的，開發商應該在他還有還款能力的情況下盡快起訴退房，拿到他交付的房款。如果開發商沒有資金退還業主房款，或者房地產開發公司已經幹脆跑路，樓空了，我們建議業主聯合起來，聘請專業律師發起集體訴訟。
首先，業主組織的必要性是什麽？
在爛尾樓的債務關系中，我們壹般認為債權人有四方:業主、銀行、施工方、其他債權人(民間借貸、高利貸等。)，然後在實際的案件操作中，律師往往會發現遠遠不止四個面。原因是業主不是壹個統壹的組織。壹棟幾百號業主的爛尾樓裏有幾十個聲音是很常見的。有的業主主張等待復工，有的主張上訪，有的主張封殺開發商公司，有的主張起訴等。業主的權力其實很分散。組織起來的業主們用同壹個聲音說話，朝著同壹個方向努力，借用山東壹位法官的話:“這幾百份起訴書堆在壹起，誰也不敢忽視業主們的訴求。”
業主自發組織有哪些缺點？
很多爛尾樓的業主在維權的時候也會建立QQ群或者微信群，把業主拉進來。畢竟“人多力量大”這個道理是眾所周知的。然而，在討論維護權方案時，往往不壹致。如果開發商或其他利益單位的奸細挑動分化，改變風向，業主很快就會分化瓦解，實力進壹步削弱。
經過反復瓦解，壹些致力於維護自身權益的業主聚集起來，初步具備了組織雛形，可以開展相關維和行動。這個時候的好處就是車主可以專心行動。在我們接觸的案例中，大部分業主采取的行動是穿著印有標語和訴求的衣服，在小區、售樓處，甚至政府-政府部門外拉橫幅，或者壹起上訪。這次維和行動有效嗎？答案是有效的，不是有成果的。
為什麽有效卻沒有成果？因為對於爛尾樓，政府短期內沒有有效的解決辦法，但也不能讓業主壹直這樣堵著門，形成惡劣的社會影響。這樣只能先穩住業主，給很多承諾勸業主回去，然後先拖延壹下。如果解決不了，我們就幹脆破產清算開發商，並不能從根本上解決問題。根本問題是什麽？復工或者還錢是業主的根本訴求，不是拉橫幅、組織上訪就能解決的。
北京的徐睿律師認為，業主團體也存在許多問題。從我們以往代理案例的經驗總結來看，主要有三個方面的不足。
第壹，組織能力差。我們說的業主組織不是壹個人帶領其他人服從的金字塔結構，而是類似於合夥人制度，大家商量壹切。壹個動作往往花費最多的時間來爭論和達成壹致意見。等大家都同意了，再采取行動可能已經錯過了最佳時機，開發商的資產已經被其他債權人瓜分了。
其次是成本和場地。爛尾樓維權的過程漫長而艱辛，不是業主們壹起吃個飯，喝杯茶就能解決的。小的時候，壹次吃喝就幾千塊錢。說白了，打印材料、聘請律師、訴訟費用都不是壹個業主能承擔的。剛開始的時候，個別業主可能會自費承擔大家的維護權的費用。壹旦時間持續，他們會感到不知所措。而業主自發集資維權，對於資金的使用和監管，甚至資金放在誰的賬戶裏，其他業主很難百分之百信任和放心。
場地問題看似無關緊要，但當業主們真正組織起來時，就會經歷無活動場地的窘境。幾十上百個房主，在哪裏開會？在某業主家裏，是否擁擠是個大問題。對於在酒店開會來說，哪家酒店付錢給誰就是另外壹個問題了。所以業主往往幹脆就在物業或者開發商的會議室裏開會，討論如何在自己眼皮底下和別人打架。或者幹脆圍坐在小區的空地上討論。萬壹下雨下雪，會議將不會第壹次舉行。我們回家躲壹躲吧。
第三個不足是相當壹部分車主有搭便車的心理。我參加會議，關註每個人。按說這樣也能增加業主的聲勢，但是到了出錢出力的時候，這些人往往不敢回避，維和維權難的時候冷眼旁觀，遇到阻力就會打散。且不說擾亂軍心，很容易被收買，泄露業主的行動計劃，會導致維和維權失敗。因此，必須反對搭便車和享受成功的行為。
北京徐睿律師介紹:職業律師的作用是什麽？
爛尾樓維權的關鍵是什麽？就是在開發商的房產等資產還沒有瓜分完之前，抓緊時間拿到業主的份額。上面我們講了業主自發組織的很多缺點，其中最關鍵的壹點就是組織能力差，行動慢。大多數業主缺乏維護爛尾樓權益的專業經驗和組織業主的能力。畢竟壹輩子遇到兩次爛尾樓的概率還是挺小的。專業的房地產律師，因為辦案經驗豐富，可以最快的組織業主，進入維權程序。另壹方面，與開發商的談判，開發商的資產與政府、銀行、施工方的協調，向法院提起訴訟，以及後期判決的執行，不僅需要專業的律師，更需要專業的律師團隊。
李肖寧，北京徐睿律師事務所主任律師，十余年來壹直活躍在房地產訴訟的最前沿。代理全國十余起爛尾樓業主集體訴訟，經典案例有:帶領團隊為浙江某爛尾樓56位業主成功追討房款；歷時兩年，多方協調協商，促成河北某爛尾樓小區重組復工，被當地政府稱為業主代理律師協調復工的典型案例。
李肖寧律師代理了這起群體訴訟案:
1.三亞125小產權維權案；
2.無錫金閣商業廣場，數十戶拆房、分房糾紛；
3.浙江56個爛尾樓維權案例；
4.上海磚橋商貿城109戶糾紛案；