1.想買第三產房，壹定要看清楚項目是否有四證。如果證件是政府合法批準的，就不拆，可以買。
2.了解開發商的實力。這對於買房的客戶來說有點難，因為這不是商品房，很難了解三等房開發商的實力。所以需要花點時間自己去了解，或者多和業務員打交道，可以理解，因為壹些小的開發商公司沒有實力，後期可能會造成爛尾、延期交房、房屋質量差、物業管理水平差等問題。
3.學會區分三產房和安置房。
土地性質是國家劃撥，但土地用途不同:壹個是工業用地，壹個是城市居住用地。
城市居住用地可直接落戶配套小學。
目前南寧有很多第三方房源項目。買的時候擦亮眼睛，多比較多看，也可以給我打電話。畢竟我是從業者，對市場的情況了解的很清楚。
不能簡單的用安置房這個詞來判斷房產是否可以購買。不同的安置房有不同的特點。首先壹定要看安置房的房產證或者土地證，再看其他因素再決定買不買！
住宅安置房:
住宅安置房有兩種，壹種是有產權證的；另壹種是沒有權屬證書。壹般來說，很多地方在拆遷過程中，給每家安置幾套房子，至少有壹套暫時沒有房產證，以免村民把房子全部賣掉，到街上來糾纏。
因為安置房小區的居民大多是村民或者低收入租房者。小區的環境比較差，甚至還有壹些幹擾生活的風俗習慣。同地段這種安置房的房價比周邊低很多，考慮價格，對環境要求不高的購房者可以考慮。
為了租到更多的房間，壹些村民對房間內部進行了很大的改動，甚至設置了多個衛生間。對於上下層購房者，也要考慮清楚。物業管理也會更加混亂。
沒有房產證不了解樓盤，就不要貪便宜買。
村集體財產:
除了村民安置房，還有村集體房，經常混淆。
村集體房壹般是40年的商品房，分為大產權村集體房、大產權合作投資者村集體房、獨立產權等因素。
有獨立商業產權的物業或公寓樓，可參照周邊商業產權購買。只有大產權，沒有個人產權的商業地產，壹定要慎重購買，以免開發商崩盤或出售。
這種安置物業，不管是南寧，南通，南昌，南京！永遠不要改變它最初的信仰。購買時不僅要看清楚土地性質、產權特征、使用年限等因素，還要考慮安置房的環境、人口、價格！
我從業多年，我的建議是，如果是買給自己住的，壹定要謹慎！
目前南寧市場很多三房項目都會打著安置房的旗號忽悠購房者。尤其是五象新區的安置房，大部分人都以為買的是安置房而上當。
第三產房是什麽？南寧有很多低價的第三產房。安置房這個概念經常被用來迷惑市場上的人。首先妳得明白什麽是第三產房。所謂“第三產業”，指的是第三產業，是指農民的土地被政府征用後，為了保證農民能夠生存，不被社會淘汰，政府專門劃出壹塊土地給農民發展第三產業。建在這塊土地上的房子叫“第三產房”。
那麽，區分安置房和第三產房的三個最簡單的方法:
1.安置房僅限南寧市五象新區，其他城區無安置房。所以，妳壹看到沙井、西鄉塘、唐三的“安置房”，就可以直接判斷為三級交房，因為這些地區沒有安置房。在五象新區，龍崗有三個產區，核心區(良慶區)沒有三個產區(歷史上只有少數三個產區)
2.安置房也是簽訂商品房購買合同，不是合作建房合同。不同的是，安置房是政府按成本價購買的商品房。所以這種安置房是可以認證的。如果合同是合作建房合同，可以判定為第三交房。
3.可以申請正規的銀行按揭嗎？三代房都不能申請銀行按揭，只有正規商品房可以，安置房可以申請銀行按揭。
產房可以交土地出讓金並辦證嗎
很多第三方的房子在賣的時候都會給購房者灌輸:先買下來，然後交政府，再交過戶費，然後就可以辦理房產證了。
我明確告訴妳，妳不能。就算妳想交轉讓費，政府也不會收。南寧第三產房是不可能拿到房產證的。
所以不要幻想以後政策會調整，或者以後可以辦證。第三，如果交房要變成正規商品房，土地必須先由政府征收，然後公開掛牌出售。只要妳的第三產房被政府收儲，就說明妳的房子沒了，怎麽辦證？
以上是我個人的建議。如有不同意見，歡迎留言討論。
不建議購買。
安置房本身存在很多不確定因素。
首先我們要知道什麽是安置房？
簡單來說，就是為拆遷戶準備的物業。
不建議購買的主要原因如下:
1.產權的不確定性。回遷房產權取得後，國家要求五年內不得交易。如果房價漲得太高，很可能導致賣家違約。
2.很容易造成違約。回遷房補貼給壹家，沒人幾十平米。如果妳已經買了，而且他們有的不同意，那妳的合同就是無效的。
3.等待時間很長。回遷房建設時間壹般比較長，壹般在3年左右。隨著時間的推移，存在許多不確定性。
4.在居住環境上，因為回遷房是統壹安排的，所以小區的租金會因為品質和樓間距離而有些差異。如果小區有商品房，回遷房壹般會安排在比較偏僻的角落。
5.人均素質，這個話題雖然有些違背平等原則，但也是客觀存在的。大部分住在回遷房的拆遷戶，也就是暴發戶，資金來得快，大部分沒有正式工作。接受的教育也是有限的。生活也會有壹些影響。
綜上所述，個人不建議購買回遷房。尤其是剛需者，不要因為便宜就以為妳賺到了，其實不然。
現在他能不能交房，能不能在戶籍地讀書！現在單價3800-4500不等，也就30-40萬。而且不可能貸款，壹些所謂的分期貸款或者其他類似的貸款都不太靠譜！
我給妳分析壹下:
1:現在南寧所謂的回遷房只是廣告，真正意義上的回遷房並不多。很多都是賣地搞三產的，有的就算準備好了也會交給妳！產權也是村民集體土地，跟外面沒關系！妳只能活著！沒有賠償！
2:妳入住後，不允許進戶口。孩子們不允許在附近的公立學校上學。只能上私立學校！妳願意花幾十萬買壹套住宅。
3.妳買這種房子，只是和開發商簽了合作建房合同，不是商品房買賣合同。如果不能交房，基本就虧了錢！2019南寧也發生過很多類似的情況！有的甚至好幾年都沒打好基礎！營業部直接關門！
以上綜合題大概就這麽多了。如果妳不介意的話！也可以從真正的回遷房入手，只要妳不在乎那些問題！
可以買什麽樣的安置房？首先要從安置房的建設主體上區分。目前南寧的安置房有兩種。壹種是政府建設的安置房。農業人口60/人，非農業人口25/人。這類房子交了五年土地出讓金就可以上市了，比如鳳嶺嘉園、林李橋安置小區。另壹種是土地是集體的。政府完成農用地轉建設用地審批後，劃撥給村集體作為綜合安置用地。村集體采取自籌資金或需求合作開發的方式建設，然後出售房屋。這類房子沒有正規的不動產備案合同，壹般都是簽訂合作建房協議，只能買了住，不能上市，不能登記。由於這類開發商實力壹般，非常容易產生後續建設資金鏈斷裂導致的法律糾紛。
如果是分期付款，可以考慮購買。最好是有現房或者已經建了很多，但是這些房子都有缺點，就是適合投資，不適合剛需家庭的首套房，因為妳拿不到產權證，產權不屬於妳。妳只是合作建房，有使用權，租金回報率還可以。剛需家庭需要解決戶口，孩子可以上學。如果他們離開南寧或者換房，也可以出售變現，所以它如果妳是南寧本地人，投資三產用地的房子還是不錯的，價格大概是市場價的三分之壹，作為投資還是不錯的。
隨著城市化的發展和城市的擴張，城市拆遷的速度也在加快。所以拆遷安置房是有市場的。但安置房畢竟不同於普通商品房，安置房的交易大多無法壹次性完成，後續手續通常需要賣方配合，這就為日後的糾紛留下了隱患。那麽如何購買拆遷安置房呢？如何有效維護交易雙方的利益，成為壹些人關心的問題。我們來簡單分析壹下。
所謂拆遷安置房，是指因城市規劃、土地開發等原因被拆遷，安置給居民或承租人居住使用的房屋。因為安置對象是特定的拆遷戶，所以此類房屋的出售除了受到法律法規的規範外，還受到當地政府相關地方政策的限制。所以和普通商品房交易有很大區別。根據相關法律政策的規定，拆遷安置的房屋壹般分為兩類:壹類是因重大市政工程拆遷居民而建設的配套商品房或購買的中低價商品房。比如黃浦江兩岸的世博拆遷。根據相關規定，被拆遷人取得該配套商品房的，房屋產權歸個人，但取得所有權後5年內不得上市交易。另壹類是因房地產開發等因素被拆遷的低價商品房(相對於市場價)，拆遷公司通過其他方式代為安置或購買。這種商品房和普通商品房沒什麽區別。屬於被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。
所以購買安置房首先要搞清楚安置房的性質。壹般來說，可以查詢竣工安置房的“五證”，也可以在房產交易中心查詢房屋產權信息。不同類型的拆遷安置房承擔不同的交易風險。第壹種拆遷安置房，由於交易時間長，受市場因素影響，往往購房者要承擔很大的法律風險。主要體現在房價上漲，賣方有意反悔，在合同中尋找漏洞以逃避法律責任，追求自身利益，或者為合同的履行設置障礙。
如果買的是還沒定位的安置房，風險更大。買賣雙方雖然可以知道房屋的大致位置，但無法確定具體的結構、朝向、小區環境等。安置房建成後，辦理過戶等手續的時間會更長。因此，在購買這類房產時，簽訂有效的、可操作性強的買賣合同非常重要。買賣合同除了壹般買賣合同的主要條款外，還需要明確約定額外購房款的支付方式和延期交房款。壹般來說，購買此類房屋，可以根據《民法通則》和《合同法》的相關規定簽訂附條件合同，以確保買賣合同的效力，並明確約定具體細節，防止對方反悔。最好有專業的房地產律師指導。與第壹類安置房相比，第二類安置房和普通商品房交易壹樣，風險相對較小。
現在農村集體土地上很多房子都被拆遷改造成了安置小區。拆遷戶壹般可以通過拆遷獲得兩套或兩套以上的房屋，除了自用，他們通常會選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對較低的價格也吸引了壹部分購房者。因此，在民間形成了壹個事實上的住房市場。
我國《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力；未經登記，不發生效力，法律另有規定的除外。所以拆遷安置房能不能買賣，主要看能不能在房產管理部門進行產權登記。
具體來說，分為以下幾種情況:
第壹，雖然是拆遷安置房，但是取得了房屋所有權證，這種房子當然可以買賣，其效果等同於普通商品房買賣。
二、拆遷安置房在出售前領取權屬證書。根據我國《城市房地產管理法》第三十七條第(六)項規定，未依法登記並取得權屬證書的房地產不得轉讓。據此，如果雙方有爭議訴訟到法院時，爭議房屋不具備取得權屬證書的條件，人民法院壹般會認為房屋買賣合同無效，因為爭議房屋沒有權屬證書，這也是妳朋友說安置房不能賣的原因。但鑒於拆遷安置房取得房屋所有權證需要壹段時間，在此期間房價會出現波動，違約方應承擔主要責任，需要賠償守約方因房價上漲或下跌造成的損失。
3.買賣雙方簽訂合同時，房屋沒有權屬證書，但發生糾紛時，房屋已經領取了權屬證書(包括可以領取但出賣人故意拒絕領取)，壹般視為有效的買賣行為。可以走法院訴訟程序，要求強制轉移。當然，實踐中還有壹種特殊情況，比如:購房者已經裝修居住多年，即使認定合同無效，法院壹般也不會返還。
針對以上情況，在購買拆遷安置房時應審查房屋所有權登記情況，根據不同情況慎重考慮購買。
無論是商品房還是安置房，只是消費觀念不同而已。妳有200萬，他有200萬。妳選擇買商品房，他選擇買5套安置房，1套住，4套租。成本壹樣，收益卻大不壹樣。所以買商品房還是安置房，還是要看個人消費。
首先，購買安置房是有壹定風險的，從中可以列舉幾個重要因素。
①土地的性質。壹般市場上大部分安置房都分為國有劃撥土地和集體建設用地，其中後者的範圍更廣，集體土地的安置房只買壹個使用權。壹般劃撥土地是政府拆遷征用村民土地後，劃撥給安置戶的壹塊土地，安置房作為補償建設。
2證書，證書，證書，重要的事情說三遍。市場上很多安置房以低價的名義吸引大量購房者，很多項目都是無證出售。這種情況會產生什麽樣的隱患？壹方面，買家交了定金，但是由於文件遲遲沒有完成，項目遲遲沒有開工，會影響我們的交付時間。還有壹點就是證件不全的項目本身就不是合法項目，開發商攜款潛逃的案例層出不窮，導致人財兩空，家破人亡。
(3)房子質量，小區物業，俗話說壹分錢壹分貨，低價安置房質量肯定不比品牌開發商好，物業也是壹樣。
綜上所述，建議廣大買家三思而後行。雖然安置房便宜實惠，但壹些投資者買了安置房，交了房證，穩步升值幾倍，投資有風險的情況也不少見。所以不管是什麽項目，壹定要看它的五證，看它是不是合法的項目，保護我們消費者的權益。