然而，二級市場的情緒真的很難捉摸。力場君寫那篇文章的時候，中南建設的股價還在7元以上。每股0.56元現金分紅後，股價現在只有5元左右，復權以來跌了差不多20%。力場君的臉也被扇了壹巴掌。
截至目前，參照2021的預計凈利潤，中南建設的市盈率僅為2.2倍。參照2020年新實施的每股0.556元現金分紅，中南建設股份股息率超過65，438+00%。這在a股歷史上也是極其罕見的！
中南建設的股票怎麽了？在雪球上，中南建設的粉絲稱之為“小南”。現在真的“小”了嗎？力場君覺得很值得討論。
1.財務狀況正在改善嗎？
6月初，中南建設海外子公司發行654.38+0.5億美元的高級無擔保定息債券，票面利率占比654.38+0.2%。但其實力場君覺得這件事對中南建設有心理影響，但幾乎沒有實質影響。畢竟相對於中南建設2020年末約800億的有息負債規模，海外美元債務占比不到6%，對中南建設整體融資成本的增加影響不大。
數據是最直觀的，力場君也帶妳從幾個維度去看:
資金成本:從中南建設發布的2019和2020年年報來看，這兩年年末有息債務分別為699.2億元和799億元，2020年增長約15%；2020年利息支出總額為69億元，僅比2065438+2008年的65.87億元增長5%左右，增速明顯低於有息債務增速。這意味著，在房企資金成本大增的2020年，中南建設的資金成本實際上是大幅下降的。
負債規模:今年壹季度末有息負債779億元，較去年末下降2.6%，有息負債占全年合同銷售金額的比例保持行業最低，短期現金負債比例也由2020年末的1.04大幅提升至1.46。今年壹季度，無論是債務的絕對規模，還是相對杠桿率，都有了很大的提升。
償債保障:從更長的時間跨度來看，中南建設2020年末有息負債余額為799億元，其中2021年需償還233.7億元，2022年289.2億元，2023年1082億元。到今年壹季度末，中南建設賬面貨幣資金余額為285.78億元，足以覆蓋2021的償債需求。
更何況，從2018到今年壹季度，中南建設經營活動現金流量凈額壹直保持凈流入，這在所有房企中也是為數不多的，也是中南建設償債能力的保障。
事實上，中南建設不止壹次從公司層面給投資者“定心丸”。公司在深交所互動上多次回復:“公司堅持不依賴有息負債的發展模式，雖然使用了壹些成本較高的融資渠道，但提高了公司整體資金利用效率，加快了周轉水平，使公司融資總額和整體利息支出明顯低於同業，也使公司償債保障較高，流動性風險較低。”
力場君在上面引用了這麽多數據和信息，只是為了說明中南建設的財務狀況。沒有問題，今年也明顯有所改善。有什麽好擔心的？
2.盈利能否穩定？
最近房企的另壹個擔憂是盈利能力下降。既有大朋友圈賣的打折房，也有今年壹季度在香港上市的宇宙集團毛利率的崩盤。但從中南建設的角度來看，依然有著鮮明的個體特征，比如房地產開發建設的雙輪驅動，比如壹二線城市土儲占比的提升，還有力場君之前在文章中提到的穩健經營思路，中南建設不盲目高價搶地，保證項目利潤指標。
這成為了在房企盈利能力下滑的大環境下，中南建設實現“上遊”的動力。
還是看數據，中南建設2019、2020、今年壹季度綜合毛利率分別為16.75%、17.29%、21.41%。今年壹季度，盈利能力不僅不降反升，還大幅增長。從此前2020年年報披露的細分數據來看，房地產商結算毛利率為19.14%，同比上升1.21個百分點，在當年非常罕見，明顯強於行業整體。
相比之下，中國恒大2019年和2020年的毛利率分別為27.84%和24.17%，碧桂園為26.06%和21.8%，萬科為36.25%和29.25%，今年壹季度進壹步下滑至20.465438+。在壹升壹降的過程中，中南建設2019年的毛利率已經不到萬科的壹半，今年壹季度超過萬科也不容易！
還有最近公布的6月份經營數據。中南建設前6個月累計實現合同銷售金額1089.8億元，同比增長33.9%，累計銷售面積7901萬平方米，同比增長29.7%。合同銷售金額增幅高於銷售面積增幅，相應單價有所上升。同期中國恒大的合同銷售金額和銷售面積分別增長2.28%和11.34%，可見差距。
不僅如此，今年前6個月，無論是銷量還是銷售面積，中南建設的增速在同行業中都是耀眼的。2020年新推資源價值2400多億，年初庫存所有可用資源價值差不多3000億。實際簽約銷售金額超過2200億元，年內所有資源實際利用率超過73%。2021，只要新收購項目可銷售資源的新銷售價值能達到2700億元，加上年初800多億的庫存，年內所有資源的周轉率只需要達到70%，合同銷售金額就能保證10%以上的增長。
從以上數據來看，至少到目前為止，壹是沒有看到中南建設的業務增長有任何放緩的跡象，二是沒有看到盈利能力下降的跡象，甚至是“逆流而上”，這是壹個公司經營的最大信心。因此，中南建設在深交所回應投資者提問時，也自信地表示:“個別公司銷售價格的調整，可能會對相關公司銷售項目周邊的產品產生壹些影響，但對整體市場的影響有限。”
從以上數據和信息來看，李建軍還是覺得中南建設的銷售和盈利能力完全沒問題，債務風險可控且在改善。從單個公司的角度來看，沒有太大的風險。但是為什麽股價壹直跌？或許這和房地產行業整體不等待資本有很大關系。大家有沒有發現，之前大肆宣傳，剛上市交易的REITs，上市當天漲了壹點，然後第二天和第三天就都萎靡了。
兩三天，不能說他們的基本面有變化吧？恐怕只能用“投資者預期”來解讀了。歸根結底，只要公司沒有問題，市場情緒低落不會帶來風險，反而可能是未來的機會。對於市盈率只有2倍多壹點的中南建設，力場君覺得可以再堅持壹下！