中國天津?國際城
市場調研報告
目錄
壹、 項目概況
二、 區域介紹
三、 區域房地產市場分析
（壹） 天津房地產市場分析
（二）武清區房地產場分析
（三）區域競爭項目介紹
四、區域市場需求分析
五、準目標客戶分析
六、結論
壹、 項目概況
項目屬性：綠景生態住宅項目 開發商：天津成通置業發展有限公司 地理位置：天津市武清區河西務鎮中心京津公路西側 占地面積：24公頃 總建築面積：30萬平方米 交通情況：緊臨京津公路，北距北就通州43公裏，北京七環20公裏；南距天津武清區楊村23公裏。 項目分期：***6期(荷蘭組團、法蘭西組團、北美組團、澳州組團、香港組團、京城組團) 項目周期：三年二、 區域介紹
（壹）武清區概況介紹
武清區歷史悠久，位於京津兩大城市之間，自古以來即為交通要道，素有“京津走廊” 之稱。
武清區位於天津市西北部，東與天津市寶坻區、寧河縣搭界、南與天津市北辰區、西青區、河北省霸州市相連，西與河北省廊坊市安次區接壤，北與北京市通州區、河北省廊坊市香河縣比鄰。全區區域面積1574平方公裏，下轄29個鄉鎮街（5個鄉、19個鎮、5個街道），人口82萬，2000年6月撤縣設區。武清城區規劃面積129平方公裏，已建成區面積30平方公裏，人口22萬。
區位、交通優勢得天獨厚：地處京津之間，城區距北京機場、天津新港各70km，驅車經高速去北京、天津港不超過1小時。現有國家、市級公路、鐵路幹線18條。其中京津塘高速公路穿越境內47公裏，在城區設有上下道口；京津高速通道、京滬正線正在抓緊建設，06年建成後，區內高速路口可達10個；另外還有3條高速路正在規劃當中，建成後，境內高速路裏程達228km，上下道口15個。
旅遊資源：境內有楊村小世界、南湖遊覽區、港北森林公園、封神宮、北方國際射擊 場等14處旅遊景點。其中位於城區西側的“楊村小世界”占地32公頃，集世界上83個 國家的137處名勝風景微
（二） 河西務鎮概況介紹
河西務鎮隸屬天津市武清區，全鎮面積69.5平方公裏，有耕地7.1萬畝，轄有51個村街，人口4.05萬。
公元608年，隋煬帝開鑿大運河，開通了北京至杭州的水運通道，河西務因緊靠運河西岸而得名。元朝定都北京以後，軍需官俸無不仰給江南，河西務便成了出入京都的水路咽喉，回而，歷代朝廷在這裏設置的鈔關、驛站、武備等各種衙門曾多達十三個，最高官階為正三品，足見地位之顯要，明隆慶六年（1572），河西務始建磚城。此後的數百年間，因其繁華而素有“京東第壹鎮”和“津門首驛”之稱。
河西務是天津市政府重點改造的30個之壹，也是天津距離北京最近的城鎮，京津公路貫穿河西務鎮中心，距有小北京之稱的“天下第壹城”只有11公裏，北距北京通州43公裏，南距天津武清區楊村23公裏。
河西務已發展成了京津兩地最大的無公害蔬菜基地，目前，全鎮蔬菜種植面積已達40000畝，年產蔬菜4億多公斤，並確立了品牌蔬菜發展戰略，已註冊了“驛泉”商標。鎮裏有國家級的津武農業親技術示範園區，有京津兩地規模最大、成交量最高的蔬菜批發市場，有功能齊全、設備先進的大型蔬菜保鮮冷庫，有專營無公害蔬菜的配送公司，全面直向了產業化、市場化軌道，開成了產購銷壹條龍的流通網絡。每日清晨，帶著露水的新鮮蔬菜，在采摘下來壹小時的時間裏就可以擺到首都北京和天津的各大蔬菜市場。
三、區域房地產市場分析
（壹）天津房地產市場總體分析
1、天津房地產市場綜述
07年上半年全市***成交商品住宅351561套，***計3600561平米。07年上半年全市整體均價為5547元/平米。對比06年同期數據可以看出，07年商品住宅交易價格上漲幅度較大已達15.4%。
06年均價4807元/平米，07年上半年均價5547元/平米，天津房地產市場商品住宅每年每平米上漲700元。全市商品住宅年成交均價06年、07年環比（註：比前壹年）分別增長16%和15%。
06年國家宏觀政策進行了多次大規模調控，07年是政策的深入執行與調整年。進入07年以來房價上漲趨勢並未得到有效控制。由下圖可以看出，房價在07年上半年壹路上漲，特別是4、5月份漲幅愈趨明顯。究其原因，4、5月份是天津項目大規模上市的季節，許多新項目較高的市場定位在壹定程度上擡高了商品住宅的整體市場價位。
07年商品住宅成交量壹路走高，出現此種現象與季節性有關，天津市主要項目在春節（2月份）後大量上市，並因此形成了2-6月的上升階段，據主流雜誌數據統計，07年上半年天津***有195個項目在售。
圖：07年上半年天津商品住宅成交面積與成交均價月走勢圖
天津各區域房地產發展程度有所區別，從市場成交看，天津各區市場成交量居前三位的分別為南開、西青、塘沽。南開為天津市配套成熟、文化、商業氛圍濃厚的區域，經濟較為發達，土地出讓量較大且項目眾多，歷來成為天津商品住宅聚居區，也是天津市民購房首選區域。西青區為天津新貴，是天津西部新城計劃的受益者，在中北鎮板塊和天津南部近梅江板塊眾多大體量項目的拉動下，近期逐漸取代南開的商品住宅成交量領頭羊位置。塘沽的發展潛力巨大，在開發區地產資源開發趨於飽和的情況下，其市場潛力逐漸發掘出來，成交量在全市各區中穩居前三位。
以上三個區域代表了天津商品住宅發展的三個方向，傳統老城區的堅挺、新興城區的崛起，以及潛力區的價值認可。此外，河東、河西、北辰、武清等區或憑天時或借地利，組成了天津房地產市場絢麗多彩的格局。
2、天津房地產市場供需分析
圖：07年上半年天津市商品住宅成交統計
“90-70”新政（註：90平米以下戶型需占總建築面積70%以上）在07年已全面施行，但90平米以下小戶型產品形成市場供應尚需壹段時日，目前市場上僅上城豪苑、六合適家等少數幾個項目為“90-70”產品。因此市場供需主流仍以戶型區間在90-120平米的兩居為主。
主流雜誌數據統計顯示，戶型在90平米以下在售樓盤***有22個，上半年成交3155套，套均面積78.9平米;戶型在90-120平米的在售樓盤72個，上半年成交13837套，套均面積102平米;戶型在120-150平米的在售樓盤51個，上半年成交6354套，套均面積131.7平米;戶型在150平米以上的在售樓盤43個，上半年成交1936套，套均面積198.9平米。
下圖反映天津各區07年上半年新推商品住宅的市場消化態勢，根據主流雜誌數據統計，天津各區商品住宅市場推出情況明顯分為三個梯隊，濱海新區（包括塘、漢、大、開發區）和南開區處於第壹梯隊。其新推商品住宅數量遙遙領先，均超過3萬套。西青、北辰、河東、河西、紅橋各區市場成交量處於全市各區成交量的第二梯隊。由此可以看出，天津西北擴張的趨勢已相當明顯，西部新城建設為天津小城鎮計劃排頭兵。其余各區處於第三梯隊，或限於區域較小土地供應有限（如和平區），或限於區域成熟度不高房地產市場有待培養，第三梯隊房地產市場活躍度有待提高。但另壹方面，說明該區域尚有較大發展潛力可挖。
圖：天津各區商品住宅已售未售統計
從總體推出情況與市場存量情況看，所推樓盤市場銷售情況良好，表明天津房地產市場需求仍以剛性需求為主，因而房價、政策等諸多導致市場觀望的因素並未能改變人們的購買熱情，市場需求依然旺盛。
透視天津房地產市場，價格是王道。對於天津大部分消費者而言，左右其購買行為發生的最關鍵因素仍是價格。從下表統計數字中可以看出兩點：
第壹點：區域是決定價格的最關鍵因素。如和平區最低價格6750元/平米，高於五縣地區最高價格。
第二點：每個區域內項目地段不同、產品類型不同、客戶人群定位不同、品質不同，價格之間存在較大差異。如津南區價格從3686元/平米至10055元/平米，價格跨度較大。
而壹個區域的成熟度、地段、產品類型、甚至開發商品牌都成為壹個項目定價的重要因素。從天津各項目售價排名可以看出，南開區老城廂區域因地處市中心、具有不可復制的文化傳承，產品為稀缺的別墅，而因價格居全市首位。此外壹些具有升值、投資潛力的市中心小戶型產品也是市場爭奪的焦點。
3、天津房地產市場小結
通過對天津市整體市場的透視，市場為我們提供了這樣壹組信息：成熟區域的潛力項目始終是購房者追捧的熱點。而房地產是動態的、發展的，它的價值最終體現在地段上，壹個地段的未來發展，與政策和城市規劃息息相關。天津正處於高速發展的階段，環渤海戰略為塘沽等地的項目提供了機遇，京津壹體化為北辰武清軸線項目的發展打下良好的基礎，小城鎮計劃的推廣為房地產市場繁榮提供了契機……
（二） 武清區房地產綜述
1、 武清房地產市場現現狀
今年與去年相比，武清區住宅銷售價格漲幅在20%~40%。 住宅商品房最低價格為2500元/平方米，均價約為3500元/平方米，最高價達到5000元/平
圖：2007年5、6、7、8月武清區房地產成交套數圖
隨著天津市城市化進程的不斷發展，城鎮人口將不斷增長，尤其在近期天津市統計局抽樣調查結果顯示，天津市人口結構目前處於“人口紅利”期，也就是高勞動力人口比例階段，青壯年的比例十分龐大，15~64歲人口為810.27萬，占全市人口的四分之三，這部分人群是住房消費的生力軍，住房消費需求在短時間內無法減弱。從武清區房地產銷售情況看，現房幾乎寥寥無幾，眾多樓盤項目尚屬開發建設起步階段，朝向和地段位置好的住宅早已銷售完畢，房地產銷售異常火爆。
2、武清區房地產市場發展趨勢
（1）城市區域功能的分工進壹步明確
隨著城市不斷國際化發展，原有城區中心已逐漸不適應武清作為大城市的形象和要求。西部，憑借眾多自身優勢成為新武清城市功能中心的不二之選。區政府的西移的宏大戰略舉措，勢將帶動周邊區域的繁榮發展，全功能商業設施，超完善生活配套，打造新城區核心區域。同時天津武清區政府，加強城市規劃設計，以眾多優惠政策吸引本土外的優秀房產開發企業前來投資建設。傾情打國際大都會。
（2）新武清魅力聚焦未來
武清地處京津黃金走廊，天津十壹五規劃“壹軸兩帶三區”中武清作為起點城市，重要戰略意義開始凸現，在北京、天津的城市發展規劃相繼出臺後，在京津交通大動脈愈發便捷的發展預期下，京津的距離在不斷拉近。武清住宅市場即將吸引大批北京及天津的置業者，高檔住宅也即將拔地而起。2007年底將實現京津冀半小時時空目標，武清西部邁開步伐向前進，同時剛剛起步的商業地產帶來了空前的發展機遇。
（3）項目品質不斷提高
面對供應量持續增加的壓力，將促使發展商不斷提升物業質素以增加項目自身競爭力。明年推向市場的項目，在產品打造方面會更多的傾向差異性，這將大大豐富市場的物業類型組成。在建築風格、產品質素、營銷手法等方面的表現也將精彩紛呈。
四、區域競爭項目介紹
本次對武清區的住宅項目的市場調研，主要取樣5個項目，這5個項目基本上可以代表本區域目前住宅市場的基本情況。
i. 東籬19英裏
物業類別：別墅
項目均價：6000元/平米
占地面積：40萬平方米
總建築面積：100萬平方米
開發商：天津三聯投資集團有限公司
項目地址：武清區103國道（京津公路）向北18公裏東籬現代農業產業區
項目簡介：項目地處天津市西北部，地勢開闊、平坦、四周水面泛多，空氣質量佳，是天津環保達標區，無工業汙染，保持了較好的原生態環境。
ii. 陽光家園二期（即將開盤）
物業類別：普通住宅
項目均價1950元/平米
項目位置：武清區陳嘴鎮
開發商：雍大房地產開發有限公司
iii. 騰達莊園
物業類別：普通住宅
項目均價：1980元/平米
占地面積：4萬平方米
總建築面積：7萬平方米
開發商：騰達集團中信置業有限公司
物業地址：天津武清區大堿廠鎮
項目簡介：騰達莊園住宅項目位於天津武清區大堿廠鎮，地處京津“科技密集帶”，距天津機場40公裏，距天津港70公裏，距北京80公裏；距楊村20分鐘車程。交通便利，四通八達。楊崔公路貫穿南北，京津塘高速公路、京津塘高速復線、京津公路、京圍公路等國家級公路組成的交通網依附於鎮區周圍。地理位置十分優越。交通運輸十分便捷。騰達莊園總35%的綠化率倡導園林式莊園小區，由12棟多層住宅組成。構成壹曲完美和諧的生活樂章，立面以簡潔的線條、明快的色彩，勾勒出賞心悅目的建築輪廓，建成後成為鎮區核心首席典範之作，並成為壹道靚麗的風景線。將成為鎮區居住新區，設計上註重環境質量，提倡現代、簡約、健康、時尚、舒適、放松、快樂的生活方式。
iv. 北岸尚城
物業類別：多層花園洋房
項目均價：3500-4500元/平米
占地面積：7萬平方米
總建築面積：20萬平方米
開發商：天津凱德恒業置地有限公司
項目地址：武清區雍陽西道與翠通路交口
項目簡介：北岸尚城是武清首座20萬平米法式園林高品質社區，位於武清區西部新城區的中央核心地帶。北岸尚城以巴黎賽納河的人文風情為規劃藍本，將法國浪漫與原生態景觀完美融合，香榭麗舍大道、中央特色景觀帶、河濱景觀帶、馬賽廣場等形成夢境園林；多個建築組團完美圍合，每戶人家都可享受流水園林帶來的幸福。北岸尚城以首席大盤劃定未來人居核心地帶，在未來武清最貴的地段建設全方位城市機能，打造居住、休閑、娛樂、購物於壹體的新城區核心區域。
v. 第六城
物業類別：多層公寓
項目均價：均價:3800元/平方米
開發商： 優聯集團
物業地址：武清區京津公路與前進道交口
交通情況： 毗鄰京津城際快速鐵路；距京滬高速公路2公裏、103京津公路3.5公裏、104京福公路500米
樓層狀況：六層住宅,主力戶型2室: 約101－104平方米,三房:110-140平方米
四、區域需求市場分析
從天津、北京及武清區房地產需求市場分析，可以對購房客戶得出以下決體描述，從客戶類型方面主要為以下幾大類型。
（壹）投資型
由於本地區位於天津與北京的交接處，具有先天地利優勢，投資型客戶看中本區域的地地增值前景，並且本區域房價具有價格優勢。從而吸引了天津及北京大批的投資型客戶。
（二）自住型
1、提高居住水平的本地購房者
隨著武清區經濟實力的不斷增強，人民生活水平的明顯提高， 許多口袋裏有了錢的農民，不再滿足於農村單調的生活。越來越多的農民紛紛購置了套房，圖的是也能享受城區生活的樂趣，目前，該區內已先後建起近40多個居民住宅小區，目前這些樓房已全部銷售壹空。
2、天津、北京改善生活環境的購房者
城市人口膨脹、交通擁擠、環境汙染等問題的出現使得市區居民為改善生活環境到市區周邊購房。交通便捷，配套齊全，空氣質量好是這部分客戶最主要的需求。
（三）養老型
享受美好的晚年的生活，是每個老人和兒女的心願，本區域擁有舒適的居住環境，健康的綠色生態食品，配備齊全的醫療機構，為養老提供了基本保證。從而也滿足了養老型客戶的需求。
五、準目標客戶分析
經過對目標市場準客戶的分析得出，購買本項目的客戶投資的占總客戶的45%，自住客戶占44.7%，養老客戶占8.7%，其它購房客戶占1.6%
六、 結論
經過對天津房地產和武清房地產市場的總體分析以及對本項目前期銷售策略的分析得出：針對本項目的獨特優勢，采用的分銷外展式銷售模式適合本項目，並且“買房贈車，贈儲藏室”的銷售策略更快的推廣了市場，擴大了消費者購買群體。