解:實際上是以r=12%年率算現值
前5年的現值:14/(1+r)+15/(1+r)^2+……+18/(1+r)^5=56.9萬元
後5年的現值:18(1-d)/(1+r)^6+18(1-d)^2/(1+r)^7+……+18(1-d)^5/(1+r)^10=27.8萬元
剩余值現值:2/(1+r)^10=0.63萬元
以上再加上13萬元就是資產評估值為98.3萬元
(10)現有壹平歐果榛新產品生產技術,已使用2年,加工的果榛產品比同類產品性能更為優越。該果榛產品價格為350元/件,而同類產品價格僅為310元/件。目前該產品年產銷量為1萬件。經分析預測,該生產技術壽命還可維持5年。為維持目前的市場占有率,該產品價格將會逐步下調,第1年為350元/件,第2、3年為330元/件,第4、5年為320元/件。假設其他因素均無變化,折現率為10%.所得稅率為33%.試評估平歐果榛新產品生產技術的價格。
解: (1)該技術屬收入增長型的無形資產,故可確定無形資產各年的超額收益分別為:
第1年超額收益為:(350-310)×100000×(1-33%)=268000(元)
第2、3年超額收益為:(330-310)×10000×(1-33%)=134000(元)
第4、5年超額收益為:(320-310)×10000×(1-33%)=67000(元)
(2)其他因素無變化,可以以各年超額利潤現值之和作為該技術的評估值:
=268000×0.9091×+134000×0.8264+134000×0.7513+67000×0.6830+67000×0.6209
=243638.8+110737.9+100674.2+45761+41600.3
=542411.9(元)
(11)被評估資產為某林業局壹林場的部分林地(其中有廠部房產),房產是壹幢1000平方米的平房,評估人員經調查了解到,該房產的土地使用權是在2009年5月31日取得的,出讓年限為40年。2011年5月底開發建設完工並投入運營,房產投入使用之初,該房產及林地產權使用人將其出租給他人使用,租期為5年(租期到2016年5月31日結束),租賃合同規定,使用人在5年租用期間,租金是按合同第壹年規定租金每年每平方米110元為基準,每年增加l0元,房地產使用中發生的費用由承租人承擔,合同同時規定,如果房產的產權擁有人提前中止租賃合同需要支付違約金5萬元。評估人員還了解到,評估基準日(2013年5月31日)市場上同類用房的正常租金(與評估對象租金口徑壹致)保持在每年每平方米150元水平上,經評估人員預測,評估基準日後的前3年的市場租金水平將在評估基準日市場租金水平的基礎上每年遞增1%,評估基準日3年後的市場租金水平基本維持在評估基準日後第3年的租金水平上,假設房地產折現率和資本化率均為l0%。
要求:評估該房地產使用權的最佳轉讓價值(寫出評估過程,給出得出評估結論的理由或根據)。
解:(1)收益總年限=40(法定最高年限)-2-2=36年
(2)現有合同是否應該違約
目前已有租賃合同的年限為3年,首先判斷這幾年是否應該執行合同。
如果不執行合同各年 年能夠得到的收益超過執行合同的收益分別為
2009年:150*(1+1%)-(110+20)*1000=21500元
2010年:(150*(1+1%)2-(110+30)*1000=13015元
2011年:(150*(1+1%)3-(110+40)*1000=4545.15元
這些違約多獲得的收益現值之和為
21500*(1+10%)-1+13015*(1+10%)-2+4545.15*(1+10%)-3=33716.49元
違約的收益小於違約賠償金5萬,所以不能夠違約。
(3)現有合同的收益?值
基準日後前三年按照合同租金計算,因為違約產生的收益不足以支付違約金,需要繼續執行合同規定。
收益現值=(110+10+10)*1000/(1+10%)+140*1000/(1+10%)^2
150*1000/(1+10%)^3=346 581.52(元)
(4)合同結束之後的收益為客觀收益,其收益現值為
客觀收益年限=40-2-5=33年
基準日三年後未來年租金收益=150*(1+1%)^3*1000=154 545.15(元)
收益現值=154 545.15*[1-1/(1+10%)^33]/10%/ (1+10%)^3=1 111 126.49(元)
(5) 最佳轉讓價值=346 581.52+1 111 126.49=1 457 708.01(元)
(12)某被評估設備購建於1995年6月,賬面原值100萬元,1998年6月對該設備進行了技術改造,以使用某種專利技術,改造費用為10萬元,1999年6月對該設備進行評估,評估基準日為1999年6月30日。現得到以下數據:①1995年至1999年該類設備的定基價格指數分別為105%、110%、110%、115%、120%;②被評估設備的月人工成本比同類設備節約1000元;③被評估設備所在企業的正常投資報酬率為10%,規模效益指數為0.7,該企業為正常納稅企業;④經過了解,得知該設備在評估使用期間因技術改造等原因,其實際利用率為正常利用率的60%,經過評估人員鑒定分析認為,被評估設備尚可使用6年,預計評估基準日後其利用率可以達到設計標準的80%。根據上述條件估算該設備的有關技術經濟參數和評估價值。
解答與分析:首先運用物價指數法計算被估設備重置成本=100×120%/105%+10×120%/115%=100×1.14+10×1.04=114+10.4=124.4(萬元)
被估設備加權投資年限=(114×4+10.4×1)÷124.4=(456+10.4)÷124.4=466.4÷124.4=3.74(年)
采用年限法計算被估設備實體性貶值率,前壹步驟計算的被估設備加權投資年限僅僅是名義的,必須根據資產利用率轉化為實際已使用年限。
(3.74×60%)÷(3.74×60%+6) =2.24÷8.24=0.27或27%
本題的獨特之處在於“被估設備的月人工成本比同類節約1000元”,因此被估設備發生的不是功能性貶值,而是功能性升值(求取評估值是要加而不是減)。功能性升值=0.1×12×(1—33%)×(P/A,10%,6) =0.8×4.36=3.49(萬元)
采用規模經濟效益指數法計算經濟性貶值率=1-0.80.7=1-0.86=0.14
評估值=[124.4×(1-27%)+3.49]×(1-0.14)=(90.81+3.49)×0.86=81.09萬元