7月12日，國家發改委發布《關於房地產企業對外發債備案登記有關要求的通知》，要求房地產企業對外發債只能用於置換下壹年度到期的中長期境外債務；房地產企業在外債登記申請材料中，應列出擬置換境外債務的詳細信息，包括債務規模、期限、我委登記情況等。，並提交《企業外債發行真實性承諾函》等。
2018以來，房地產調控政策實施越來越頻繁，調控範圍從境內發債蔓延到境外融資、信托等渠道。
新京報記者根據Wind數據發現，135家上市房企的總負債都在增加。到2065年壹季度，438+09，總負債超過8.5萬億；現金流為正的企業只有51家，占比僅為37.78%。2019 65438+10月1截至目前，* * * 15家房企發布了增發預案公告，數量較2018同期增加150%。
“目前的政策是加強監管，房地產企業的正常融資不會受到影響，但對大額融資的控制會明顯收緊，這也有利於未來房地產行業的穩定和長期發展。”中原地產首席分析師張大偉表示，監管的美元債其實並不是房企的主要資金來源，只是資金多重管控下的壹個板塊。
20家房企負債超千億，新城控股排名第六。
“為強化市場約束機制，防範房地產企業外債發行可能帶來的風險，促進房地產市場平穩健康發展，要求房地產企業辦理外債發行備案登記。”7月12日，國家發改委在上述通知中指出，房地產企業應制定發行外債總體規劃，統籌考慮匯率、利率、貨幣、企業資產負債結構等因素，有效防控外債風險。
13年6月，銀監會主席郭樹清在2019陸家嘴論壇上表示，要防止房地產企業融資過度擠占銀行信貸資源。
7月，銀監會相關部門負責人表示，為加強房地產信托領域的風險防控，銀監會近期對近期房地產信托業務增長過快、增幅過大的部分信托公司開展了約談警示，要求這些信托公司嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求；要求控制業務增速，將房地產信托業務增量和增速控制在合理水平。
從數據上看，135房地產企業總負債自2017年以來壹直在增加。
Wind金融終端數據顯示，2017年壹季度至2017年末，135家房地產企業負債總額分別達到5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元和6.6萬億元，2018年壹季度至2065438+。負債總額分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元和8.2萬億元。到2019年壹季度，135家房企負債總額超過8.5萬億元。
從個股來看，2017年壹季度，總負債超千億的房企有13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首創股份、陽光城、榮盛發展、泰禾集團、金地、華僑城A、中南建設。到2018年壹季度，總負債超過1000億的房企達到16家，新增的三家分別是新城控股、法華股份和金科股份。2019壹季度負債超千億企業20家，新增4家企業分別是新湖寶藏、金融街、藍光發展、大悅城。
在過去的兩年中，萬科A、綠地控股、保利地產、華夏幸福和招商蛇口壹直是總負債最高的前五家企業，分別為13149.77億、9666.47億、765.438+065.438+04.5486536566
排名第六的位置變了。2017壹季度，泛海控股以135房企總負債第六名，成為2017中報第壹股。到2018的中報，新城控股取代第壹股成為第六家負債的房企，至今保持第六的位置。
值得壹提的是，雖然135房企和負債超千億的企業總負債在增加，但房企負債中位數發生了變化。
從2017年壹季度到2018年上半年，房地產企業負債中位數壹路上升，從2018年三季度開始，房地產企業負債中位數下降。
“目前的政策是加強監管，房地產企業的正常融資不會受到影響，但對大額融資的控制會明顯收緊，這也有利於未來房地產行業的穩定和長期發展。”中原地產首席分析師張大偉表示，監管的美元債務實際上並不是房地產企業的主要資金來源。
張大偉表示，加強監管最直接的影響就是房地產企業的資金成本比以前增加了，尤其是規模小的企業，融資成本明顯增加。因此，從今年二季度開始，房企大規模融資將大幅減少，房企搶地現象也將明顯減少。“尤其是那些融資渠道少的房企，負債率高的房企，中小房企等。，融資難度和資金壓力會非常大。”
流動資產下降，不到四成房企現金流為正。
光大證券表示，隨著房地產“前端融資”業務收緊，未來信托房地產業務規模將有所下降，項目融資運作將更加規範。未來政策可能會根據執行反饋進行調整，預計緊縮趨勢至少會持續到四季度。“我們認為，即使未來的政策規模可能會有所調整，但不會偏離整體的監管基調。”
對於房企的應對方式，光大證券分析認為，除了放緩拿地節奏，減少資本支出外，預計房地產開發商還將提高周轉率，加快銷售回款，減少對外部融資的依賴。值得註意的是，如果銷售達不到預期，外部融資收緊，將導致房企資金鏈承壓。
目前房地產企業的資金鏈是否有壓力？
與負債率相對應的是，135房企經營活動產生的現金流量凈額在2018年全年逐漸好轉，但在2019年壹季度有所惡化。2018壹季度，135家房企中，僅有39家現金流為正；2018年中報，現金流為正的企業數量擴大至63家；2018三季度，76家房企現金流為正；2018年末有92個。而2019年壹季度，現金流為正的企業只有51家，占比不足四成。
從135房地產企業的總現金流來看也是如此。2018全年，房地產企業現金流持續改善。
現金流為負的房企和負債率高的房企名單有很多重疊。2018壹季度，有18家房企的凈現金流低於-20億元。萬科A是現金流最少的企業，其次是保利地產、濱江集團、華夏幸福、招商蛇口、金融街、華僑城A、泰禾集團、榮盛發展、金地、新湖寶、新城控股，均為高負債房企。
2019壹季度現金流最少的8家房企，萬科A、華夏幸福、首創股份、招商蛇口、金科、陽光城、新城控股、光明地產，均在-50億元以下。其中，華夏幸福經營活動產生的現金流量凈額為-15453萬元。
除經營活動產生的現金流量外，流動資產是壹項可以在壹年內變現或消耗的資產指標，直接反映企業的償債能力和流動性。135房企流動資產也有所下降。
2018壹季度、中報、三季度，這些房企的流動資產總額中位數增長緩慢，但在2018年報中，流動資產總額中位數出現下降。
在135房企中，流動資產最少的幾家企業流動資產幾乎全部減少。2019年壹季度流動性資產最少的十家房企分別是st宏盛、全信豪、呂晶控股、亞太實業、鐘芳、淩雲b股、東風B、st梅辛、ST磐石和*ST順哲B，其中ST宏盛2065 438+08年末流動資產為7489.28萬元，2065 438+08年壹季度為6552.28萬元呂晶控股流動資產2018年末為3.08億元，2019年壹季度為147萬元。
融資需求井噴。2019年，欲增發的房企數量增加了150%。
“近期房地產企業更加關註資金鏈安全，但中型房地產企業明顯在加速拿地，這也促進了房地產企業的融資需求，”張大偉說。
Wind數據顯示，從10月份的2019，1到7月份的2019，21，* * * 15家房企發布了增發預案公告，4月份以來數量大幅增加。
65438+10月至3月期間，公布發行預案的房企有合富城建、綠地控股、中州控股、新城控股、泛海控股、ST梅辛等6家房企，而4月份壹個月內，公布發行預案的房企有AVIC盛大、韓晶股份、華麗家族、新華聯、數源科技等5家。5-7月，榮盛發展、黑牡丹、天地源、泰禾集團等4家公司發布增發預案。相比之下，2018同期有6家房企發布增發預案，2019年房企增發數量增加150%。
值得註意的是，2019年，不僅發布發行預案的房企數量大幅增加，終止發行的房企數量也有所增加。
Wind數據顯示，2019 10 10月1至2019 7月21，* * * 5家上市公司的發行計劃被終止，分別是中體產業、雲南城投、我愛我家、華麗家族、福星股份。
同期2018有4家房企的發行計劃被終止，分別是西藏城投、鐘芳、馬頔、呂晶控股。
相比之下，2019年實際增發的房企數量並沒有2018年多。2019年6月至10月1日，上海臨港、大悅城兩家房企已公布增發實施方案，而2018年同期，已有三家房企公布增發實施方案。
2018 1 10月至2018 7月21 7月，* * * 7家上市公司完成資產收購，3家上市公司完成資產轉讓。這個節奏在2019明顯加快了。2019同期有***11家房地產企業完成資產收購，今年有4家公司完成資產轉讓。
■案例
雲南城投:收購成都會展100%股權失敗。
歷時兩年左右的壹次重大資產重組以失敗告終。7月17日，雲南城投收到證監會下發的終止審查通知書。證監會決定終止雲南城投重大資產重組行政許可審查。
早在2017，雲南城投就發布公告稱，擬收購成都會展100%股權，以達到戰略重組整合資源的目的，提升公司市場競爭力。成都展的大股東是雲南城投的控股股東，交易價格初步定為240億元。雲南城投決定以發行股份方式收購成都會展100%股權。
但這次股票發行並不順利。2018 10，雲南城投修改重組方案，交易價格下調至235億元。2018 11月，雲南城投也發布公告稱，由於市場環境的變化，部分事項仍需與交易對方進壹步協商，無法如期提交反饋意見的書面回復，向證監會申請終止對本次重組的審核。
今年6月，雲南城投宣布終止發行，稱由於國內市場環境、經濟環境等客觀條件發生較大變化，交易各方無法就部分重要條款達成壹致。公司決定終止本次重大資產重組。
發行股份收購資產失敗的背後，是雲南城投在此期間的資產負債率也居高不下。數據顯示，2016、2017、2018年末，雲南城投的資產負債率分別達到89.22%、88.82%、89.37%。報告期內資產周轉率分別為0.2倍、0.12倍、0.1倍。2017和2018年，雲南城投利息支出分別達到654.38+0.7.5億元和654.38+0.8億元。2018年末雲南城投年末貨幣資金2671億元，同比下降49.92%。
2019年度，雲南城投還有6543.8+02.47億元債務到期，其中包括投資者有回售選擇權的48.6億元債券。
2018年報發布後，監管部門問詢雲南城投到期債務是否存在償還風險。當時公司回應稱，將加快新項目的開發和銷售，運用多種營銷手段，加大公司庫存去化力度，通過處置項目回籠資金。
雲南城投的業績也在下滑。2017年和2018年營業收入分別為14391億元和95.43億元；扣非後凈利潤分別為1.1.2億元和-825438+0億元。2018，雲南城投通過資產處置助推業績。公司處置大理滿江康旅投資和昆明七彩雲南城建共實現投資收益1821億元。
大連友誼:操作10暫停子公司逾期債務項目。
債務問題爆發後，大連友誼開始通過各種方式籌集資金。7月17日，大連友誼董事會決定向吳昕投資控股股東吳昕投資集團申請不超過30億元的綜合授信額度。
此前的7月9日，大連友誼發布公告稱，全資子公司沈陽星石置業向華鑫信托申請的貸款部分逾期。“沈陽星石產品開發緩慢，資金緊張，造成部分債務逾期，逾期貸款本金9840萬元。”
公司表示，公司及子公司因債務逾期面臨訴訟、仲裁、銀行賬戶凍結、資產凍結等風險；還可能存在需要支付相關違約金、滯納金和罰息的情況；進壹步增加公司財務費用，加劇公司資金緊張，對公司及子公司的生產經營和業務發展造成壹定影響。
逾期債務的背後，是大連友誼扣非後凈利潤的持續虧損。大連友誼的定期報告顯示，2017年度和2018年度扣非後凈利潤分別為-2823萬元和-40260萬元。
從2018開始，大連友誼的地產項目也是狀況頻出。公司在2018年報中表示，近年來，零售業陷入高成本低回報的困境。2018年7月，決定停止沈陽友誼時代廣場項目、邯鄲友誼時代廣場自持商業部分內部施工。同時，公司在售房地產項目為商業地產產品。由於該區域商業地產持續低迷，項目變化緩慢，銷售收入下滑。
目前，大連友誼運營10年的金石谷項目已經停工。2008年，大連友誼收購金石谷公司70%股權，2009年取得金石谷項目和國有土地使用證。該宗地為綜合旅遊用地，使用年限50年，總面積68.4萬平方米。大連友誼在收購金石谷項目時，將其定位為旅遊地產中的壹流開發項目。
然而，金石谷項目並沒有如期完工。大連友誼表示，高爾夫球場監管政策出臺，金石谷項目已按國家部委要求整改，但未獲得任何政府部門的書面批準。
13年7月，大連友誼發布業績預告稱，預計2019年10-6月歸屬於上市公司股東的凈利潤為虧損6500萬元至7500萬元。虧損的主要原因是公司擁有的部分房地產項目可以銷售交付，但部分項目的自持業務因業務崗位調整而暫停。同時，金石谷項目因市場情況停工，按有關規定停止利息資本化，導致財務費用同比增加，利潤減少。
華麗家族:跨界收購四年後終止參股華泰期貨。
17年6月，華麗家族收到證監會出具的終止審查通知書，籌劃已久的2015年度非公開發行股票事項終止。
2015，華麗家族發布公告稱，擬向公司控股股東南江集團及其全資子公司西藏南江發行股份。募集資金總額不超過26.65億元。扣除發行費用後，全部用於收購北京墨河控股集團100%股權、增資、投資智能機器人項目和臨近空間飛行器項目。
這本來是非公開發行的跨境收購。2015，11，華麗家族股價因徐翔案暴跌。公司在澄清公告中表示，2015非公開發行股票工作正在有序推進。“涉及的石墨烯項目、臨近空間飛行器項目、智能機器人項目都進展順利。”資料顯示，上海澤熙投資，以徐翔為法定代表人，持有華麗家族股權，為華麗家族第二大股東。
但此後，華麗家族的發行並無實質性進展，本次發行也未獲得證監會的核準。2065438+2009年5月，華麗家族再次申請延期非公開發行，在股東大會上被否決，並向證監會申請撤回相關申報文件。
申請四年失敗的背後，是華麗家族已經涉足石墨烯業務和機器人業務，其核心的房地產業務逐漸沒落。
2018年，華麗家族實現營收3.86億元，同比下降81.66%；凈利潤654.38+0983萬元，同比下降965.438+0.2%。
今年5月，上交所在給華麗家族的問詢函中提到，房地產業務是華麗家族的主要收入和利潤來源。但公司目前持有蘇州太湖大道周邊2.32萬平方米待開發土地，三年來毫無進展。要求公司說明房地產業務發展是否可持續。華麗家族回復稱，該地塊尚未開發建設，是因為太湖大道所在轄區的區域詳細規劃優化尚未完成。
2019年4月，華麗家族下屬公司拿下遵義市約93.18畝土地，預計3至5年完成。
值得註意的是，在華麗家族4月底發布的季報中，也表示今年年初至下壹個報告期末的累計凈利潤可能為虧損。
7月9日，華麗家族因華泰期貨出現虧損。公告稱，華泰期貨擁有華麗家族股份的全資子公司華泰長城資本的場外衍生品業務客戶，在華泰長城資本多次發布追加資本通知的情況下，未能按照合同約定追加充足資金或有效減倉以降低風險敞口。因此，華泰長城資本強行平倉該客戶，以釋放風險。初步統計，損失金額約為4684萬元。