房地產信托投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。不動產證券化是將低流動性的非證券不動產投資直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括兩種基本形式:房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化。
二、房地產投資信托基金的分類
REITs是信托基金的壹種，所以REITs有股權型和抵押型兩種。
股權類REITs，直接投資房地產，通過租金和交易收益賺取利潤，對於目前國際上大多數REITs來說，屬於這壹類。
抵押房地產投資信托基金將籌集的資金作為金融中介，通過向房地產開發商和運營商提供貸款來獲得利息收入，有時還從其他銀行購買房地產貸款或抵押貸款支持證券，並將其放在投資組合中，以貸款給房地產開發運營商。
第三，中國現有的房地產投資信托基金
1.準私人房地產信托基金:現有資金池後期投資。
在REITs問世之際，信托公司和房地產開發商推出了壹些基金型房地產信托產品。先有資金池，再投資特定項目，是信托公司近年來創新的類REITs產品。
平安信托近日推出了壹款“平安財富睿仕房地產投資(信托)基金”。其投資範圍將涵蓋房地產市場和房地產相關領域的金融市場。
結構分析:某股份制銀行私人銀行部產品經理告訴記者，現有的房地產信托投資基金與真正的REITs差別較大。如果壹定要和REITs比，只能部分相似。這種信托基金本質上類似於主要投資於房地產行業的私募基金。
風險:普益財富研究員魏可告訴記者，這類產品壹般采用分級設計，分級設計信托產品。對於優先受益人來說，產品的結構化設計相當於受托人能夠以更大的折扣率處置目標公司的股權，降低了股權處置的難度。但股權的處置會使受益人無法按時獲得信托收益。此外，如果買方違約，受益人的利益只能通過處置股權來保護，方式單壹，也增加了產品投資的風險。
收益:信托公司人士透露，這些類似私募基金的房地產信托產品，大多屬於承諾類產品。信托公司承諾投資者找到合適的項目進行投資。投資者不用馬上交信托公司的錢，先交壹部分保證金。具體項目確定後，投資人投入的錢全部到賬。如果信托公司采用這種方式，投資者還可以在項目等待期內將這筆資金用於其他短期靈活投資，降低資金流動性風險。目前房地產信托產品年收益率在7%-10%之間。
適合人群:房地產信托產品收益較高，投資標的區域商業業態的發展、經營狀況、商業收益的穩定變化都可能影響信托計劃的資金和收益償還，適合風險承受能力較強的投資者。
2.銀監會房貸REITs:未上市或向機構投資者開放。
去年8月，由銀監會和央行起草解讀的《房地產集合投資信托業務試點管理辦法》已經基本勾勒出這種風格的REITs雛形。公開資料顯示，銀監會版的REITs屬於抵押類。
以浦東新區上報的REITs方案為例。發起人為四家浦東國企，包括陸家嘴(600663)集團、張江集團、外高橋(600648)集團、金橋集團。這四家企業將為工業地產提供每年4.7億元的租金收益，將這些物業未來10年的租金收益權打包成立信托，再由發行人委托主承銷商在銀行間市場向合格機構投資者發行信托。
結構分析:伊壹信托工作室首席分析師李陽表示，四家房地產公司作為信托發起人，委托主承銷商以這些商業物業的租金收入和抵押貸款利息為標的進行融資。投資該基金的投資者獲得信托每年的租金收益、房貸利息等收益憑證，每年按份額分享租金和貸款利息收益。房地產公司可以繼續持有房產的所有權。到期後，房地產公司會回購房產。
風險:北大縱橫管理咨詢集團合夥人、房地產專家張健表示，從目前公開的REITs方案來看，這些產品幾乎是無風險的。原因是這些房產早就被地產商買走了，租金比買的時候漲了很多倍。
好處:由於國內REITs還沒有出來，國內沒有可供參考的先例。因為收入的壹部分是貸款利息，所以利率的變化對其影響很大。投資項目的租金收入取決於經濟環境和單個項目的質量。投資人可以調查公司房產目前租金與市場水平的差距，項目質量(如地段、租戶背景)是否良好。
投資者群體:業內分析，銀監會版REITs可能會屏蔽風險承受能力較低的個人投資者，主要針對國內金融機構，保險資金也可能納入其中。
3.上交所股權類REITs:上市交易重在資產評估價值。
上交所正在研究的權益類REITs是可上市品種。相關人士預計，初步方案將在今年下半年成型，股權類REITs的交易場所已基本確定為上海證券交易所。
這個版本的REITs可以參考國內企業在境外發行上市的產品。如長江實業發起並在新加坡上市的富國REITs，是亞洲首只跨國REITs(首只持有香港資產的新加坡房地產投資信托)，共募集6543.8+0.99億港元。
結構分析:股票發行者從投資者那裏籌集資金，然後用這些資金購買辦公樓、購物中心等。這些經營性物業產生的現金流將按照投資比例分配給投資者。房地產投資信托基金可以直接或通過特殊目的公司(SPV)持有房產。
風險:張健表示，投資REITs時，投資者要關註宏觀經濟指標。當失業率上升，GDP增速下降，租金收入下降的時候，就要警惕了。如果長期經濟周期是下行趨勢，投資REITS存在潛在風險。
因為REITs可以上市，所以REITs在二級市場的買賣價格可能會偏離評估價值。當買賣價格遠高於或低於評估價值時，投資者需要防範市場風險。
收益:REITs分紅回報率壹般在7%-8%。回報主要是租金和資產增值。但在二級市場上，由於供求關系，REITs價格的波動會偏離評估值。這和買賣股票沒什麽區別。從最近三年REITs從國內房地產到海外發行上市的回報來看，分紅回報率基本保持在6.5%-7.5%之間。根據相關規定，REITs每年必須向股東分配至少90%的應稅收入。
適合人群:在海外案例中，REITs面向公眾發行，主要是對REITs有所了解的穩健型投資者。