1.抵押財產的定價是任意的。
如何確定債務的價值？壹般來說，有三種途徑:壹是法院或仲裁機構的生效法律文書；第二，債權人和債務人協商確定；第三，由委托評估機構確定。其中，評估機構的評估標準隨意性較大，以評估的金額來確定收費標準，容易導致高評估、高估，銀行未來變現難度很大。由於企業可用於還債的資產很少，正常情況下賬面價格或市場價值壹般不足以沖抵銀行債務，但經評估機構和國資局確認後可以沖抵銀行債務，造成銀行權益損失。
2.抵押財產的管理機制不強。
抵押物壹旦用於清償債務，債權銀行從接受“以資產抵債”之日起，就不得不承擔如何管理使其不貶值並盡快變現的沈重負擔。因為抵押的房產大多是土地使用權、房產、汽車等。，它們的用途不同，處理方法也不同。為了保值增值，至少不貶值，需要有專業人員，投入大量的時間和精力進行管理。但債權銀行多為金融從業人員，沒有房地產管理經驗。因此，抵押財產不被擱置，甚至因管理不善而發生自然損耗和貶值是必然的。
3.債務償還的實現受制於市場機制。
新的(商業銀行法)和部分銀行制定的《以資抵債管理辦法》都規定，銀行取得的債務必須在兩年內處置完畢。事實上，抵押財產能否變現的最終決定權並不在債權銀行。
由此產生的問題主要有:(1)以評估價變現時沒有買家；低於評估價變現，損失責任誰來承擔？(2)房地產市場不景氣，供大於求，房地產難以變現；(3)缺乏完善的二手交易市場，供需雙方難以對接；(4)拍賣價格往往低於債務償還價值，導致清算損失。
4.還債的稅費種類繁多，稅率過高。
據初步了解，從評估、過戶、重新評估到變現前的變現，每個環節都要繳納大量稅費，讓債權銀行還沒來得及彌補貸款損失，無異於雪上加霜。比如轉讓前評估費為0。8‰~ 5% o；3%契稅，0.05%印花稅，過戶時8 ‰交易管理費；轉讓後房產稅為0.7% ~ 1.2%(以上均按償債價值的壹定比例計算)；房產稅、營業稅、印花稅、防洪費按出租收入的12%、5%、0.1%o、1.8‰征收；按照7%和3%的營業稅征收城市建設維護和教育附加費，土地使用費也按照土地面積X的類別征收；實現後，按房價的0.5%和0.05%征收交易稅和印花稅。抵押房產在無經營情況下順利實現的稅費約占抵押價值的10.82%(不含土地出讓金)。如此眾多且過高的稅費，必然會增加債權銀行的負擔。
5.償債資產清算損失的責任主體不明。
償債資產本來就是“資不抵債”或者“少即是多”；再加上稅費代扣，無論是賬面上還是事實上，虧損都是必然的。但也有銀行規定，“處置抵債資產收入低於貸款本息的，其差額按規定程序報批後，從已提取的壞賬準備中核銷，單筆損失超過654.38+00萬元的，須經總行批準。”所以，作為銀行，如何面對虧損問題？我們就把它掛在書上，不做處理吧。充其量只能算是潛在損失；壹旦決定變現債務，真正的損失就出現了，負責人承擔責任，對上級有個“說法”。比如某企業以土地使用權抵債8000萬，到過戶的時候才發現銀行要支付3000萬的土地出讓金，壹下子增加了銀行的虧損。各種可能導致銀行雙虧的情況難以預測，成為銀行不敢貿然決定變現的壹大原因。某國有商業銀行抵債資產4.8億元，變現金額為零；另壹家國有商業銀行抵債資產達到19774.7萬元，變現金額為21485萬元，僅占抵債資產的654.38+0.1%。這種現象很能說明問題，在銀行也很常見。“以資抵債”遇到的法律問題；
1.法律沒有明確規定“以資抵債”的條件。
金融機構在什麽情況下可以接受“以資抵債”。目前法律法規沒有明確規定。所以有些企業有能力還貸款不還，故意用“以資抵債”來逃避債務。這些企業雖然有抵押，但手續不完善，銀行不調查抵押登記手續是否齊全就發放貸款。銀行起訴債務人時，法院判決債務人“以資抵債”導致銀行既不能沖抵債務，也不能得到債務，這叫“以資抵債”，實際上是“無中生有”。
另壹方面，由於債務人沒有清償能力償還借款，法院長期無法處理案件。因此，對於壹些產權不清或者有爭議的財產，或者依法不屬於債務人處分權的財產，甚至沒有房產證的財產，法院仍然判給債權銀行“以資抵債”。如果銀行不接受，法院立即中止執行，將債務返還債務人。
2.法律中沒有關於評估標準和評估費用的規定。
在“以資抵債”的過程中，債務往往不止評估壹次，不同評估機構在評估標準、評估費用等方面存在較大差異。為了方便評估，有的銀行與某評估公司建立了相對穩定的合作關系，每次評估都委托給該公司，防止不同評估公司造成的評估結果和費用不壹致；為了有相對固定的客戶源，評估結果壹般能滿足委托方的要求。這就不難理解，這個評估機構的評估結果和沒有相互合作的評估機構的評估結果有很大差別。這恰恰說明市場評估還沒有規範，法律規定的收費還缺乏合理、客觀、統壹的標準。
3.“以資抵債”後，壹些必要的管理行為與法律的相關規定相沖突。
為了不空置，減少自然損耗，從銀行收回大量債務，最好的辦法就是管好用好，產生經濟效益，彌補已經發生的信用損失。例如租賃、回租或商業活動。如果不這樣做，損失會增加；這樣做，違反了《商業銀行法》關於商業銀行經營範圍的規定，管理行為產生的收入在會計上不知道如何處理，無法為該行為開具相應的票據。為了保全銀行的資產，減少抵押房產可能的損失，很多銀行都不得不這麽做。如何解決這個矛盾？
4.在法律規定的期限內難以完成抵押財產的變現。
新《商業銀行法》規定，商業銀行因行使抵押權或者質權而取得的不動產或者股票，自取得之日起兩年內處分。而復雜的評估、過戶手續、繳納各種稅費，沒有壹定的時間是無法完成的；其次，二手交易市場不完善，變現渠道不暢通，買賣雙方難以對接，賣不買司空見慣；再次，清算金額低可能造成不可預測的損失，使得銀行領導層擔心清算後可抵銷的債務金額與應抵銷的金額之間的差額。比如某債務人用土地使用權抵債，賬面抵債價值為1001萬元，但如果要拍賣變現，只能收回500萬元；如果不賣，損失不確定。因此，實現債務意味著巨大的損失，導致債務償還的實現遙遙無期。
5.“以資抵債”的稅收是否應該區別於其他交易，以減少銀行損失，法律沒有明確規定。
因為“以資抵債”是壹種非正常的還款行為，銀行貸出流動資金，收回大部分不動產，管理難度大，變現難度更大，直接影響銀行的正常經營和信貸資產質量。“以資抵債”的發生，不僅是銀行不願意看到的，還會讓銀行蒙受損失；還需要支付上述費用，甚至有可能提前支付。銀行以資產抵債能得到多少補償？既然這種交易不同於其他正常的產權交易，法律是否也應該明確繳納各種稅費並給予相應的優惠？