首先，提起撤銷權訴訟
《合同法》第七十四條規定:“債務人放棄到期債權或者無償轉讓財產，對債權人造成損害的，債權人可以請求人民法院撤銷債務人的行為。債務人以明顯不合理的低價轉讓財產，給債權人造成損害，受讓人知道情況的，債權人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”
同樣明顯的是，債務人放棄到期債權或者無償轉讓財產，會對債權人造成損害，除非債務人有大量財產，並且在放棄到期債權或者無償轉讓財產後，仍有大量財產足以向債權人清償債務。因此，放棄到期債權或者無償轉讓財產的情形更容易認定，債權人行使撤銷權基本不難。但是，債務人轉移財產的目的是為了逃避債務。因此，債務人放棄到期債權或無償轉讓財產的情況並不多見。所以《合同法》第74條的規定雖好，但由於缺乏針對性，對債權人並無幫助。債務人往往以隱蔽的手段轉讓財產，比如明明與受讓人惡意串通，卻以有償轉讓的形式出現。為此雙方甚至偽造了收款收據、現金收款等證據，證明雙方是有償而非無償轉讓財產。假的不可能是真的。雖然債權人訴諸法律後可以在法庭上詢問受讓方何時何地向轉讓方支付了現金轉讓款，但與其串通的債務人和受讓方在法庭上往往拒絕回答，法院也往往以與案件無關為由拒絕追究上述問題，最終認定這是壹筆出具虛假收據的有償轉讓。因此，在改變不充分保護債權人的立法和執法方面，筆者建議最高人民法院對第74條作出更進壹步、更細化的司法解釋，以充分制止和制裁債務人的不誠信和違約行為。
《合同法》第74條後半部分也賦予了債權人以低價撤銷債務人轉讓財產的權利，這當然是完全必要的。但在該條後半部分，這壹撤銷附加了兩個限制性條件:壹是“債務人以明顯不合理的低價轉讓財產”；二是“受讓方了解情況”。轉讓價格是否合理存在爭議。至少這個糾紛是可以通過可量化的司法技術鑒定來解決的，債權人顯然很難證明“受讓方知情”。因為所有可撤銷的情形都是因為債務人惡意逃匿造成的，所以債務人善意低價轉讓財產的情況真的很少見，就像債務人明目張膽地“放棄到期債權或者無償轉讓財產”的情況也很少見壹樣。正因如此，合同法第74條後半部分規定的“低價轉讓財產”與前半部分規定的“放棄到期債權或者無償轉讓財產”壹樣，在實踐中缺乏針對性和有效性。既然債務人是惡意轉移財產，那麽他要找的轉移對象就必須是個人或者是與他有密切關系的企業法人和其他組織。債權人很難拿出證據證明這是暗箱操作。因此，《合同法》第74條對債務人的態度更加寬容，同時對債權人的撤銷權設置了更加嚴格的條件。現行立法只是對二者的要求進行了顛倒，這是司法實踐中少有的通過債權人撤銷權真正保護債權的癥結。無論如何，《合同法》第74條賦予債權人明確的撤銷權，值得肯定和贊揚，但其立法缺陷也不容忽視。盡快修改《合同法》第74條或由最高人民法院作出更為詳細的司法解釋，無疑將充分發揮撤銷權在保護債權人合法權益、維護正常民事交往秩序方面的威力和重要作用。
債務人轉移財產逃避債務的另壹種方式是企業分立。債務人利用企業的名義轉移財產，逃避債務，侵害了債權。在這種情況下，債權人可以依據《合同法》第七十四條的規定撤銷債務人的企業分立。
債務人轉移財產、逃避債務還有壹種重要方式，即債務人將不足以清償現有債權人債務的財產通過抵押、質押等方式向其他單位和個人擔保。由於抵押、質押權利優先於債權，本案中債務人的擔保行為明顯侵害了債權，債權人可以依據《合同法》第七十四條的規定撤銷債權人的抵押、質押行為。
《合同法》第七十五條規定:“撤銷權自債權人知道或者應當知道撤銷原因之日起壹年內行使。自債務人行為發生之日起五年內不行使撤銷權的，撤銷權消滅。”
本條規定了撤銷權的限制。撤銷權的限制壹直是學術界關於訴訟時效與預定期間的爭議。筆者傾向於預定期間，因為壹年和五年是同壹期間，不能像訴訟時效那樣中止、中斷和延長。同時，預定期間消滅的是實體權利，即撤銷權。無論是在時效期間還是在訴訟時效期間，該條都規定了撤銷權行使的時間和最長時間。那麽，如果債權人因為各種原因錯過了撤銷權的行使，該如何補救呢？同時，《合同法》於6月1999 65438+10月1日實施。合同法實施前撤銷權沒有救濟渠道和途徑，債權人的債權如何救濟？下面會回答這些問題。
二、提起訴訟以確認轉移財產以逃避債務無效。
《民法通則》第五十八條規定:“下列民事行為無效:
(壹)無民事行為能力人實施的；
(二)限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；
(3)壹方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下行事；
(四)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
(五)違反法律或者公共利益的；
(六)經濟合同違反國家指令性計劃的；
(七)以合法形式掩蓋非法目的。
無效的民事行為，自始就沒有法律約束力。"
《合同法》第五十二條規定:“有下列情形之壹的，合同無效:
(壹)壹方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益的；
(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
(三)以合法形式掩蓋非法目的的；
(四)損害公眾利益的；
(五)違反法律、行政法規強制性規定的。"
以上兩條法律規定是債權人提起訴訟確認債務人無效和第三人惡意轉移財產以逃避債務的法律依據。但在實踐中，對於債權人提起確認無效的訴訟，存在不同的看法和意見:
第壹，債權人只享有撤銷權，不享有確認合同無效的權利，這與撤銷權和確認合同無效的權利是對立的。筆者認為這種觀點明顯不妥:第壹，撤銷權是日本合同法設立的，於6月199965438+10月1日實施。在此之前，我國沒有撤銷權制度。怎麽能談撤銷權與合同無效確認權的對立呢？第二，《合同法》第74條賦予了債權人撤銷權，但並未否定債權人依據《合同法》第52條和《民法通則》第58條確認債務人惡意轉移財產以逃避債務的行為無效的權利。可見，兩者並不是對立的，只是可供債權人選擇。只有這樣，才能在極其不利的立法環境和執法環境下，盡可能地保護債權人。
其次，根據合同相對性原則，以債權人不是債務人與第三人法律關系中的相對人，與財產轉移無法益為由，否定債權人確認無效的權利。筆者認為，這種說法不僅沒有法律依據，也沒有相應的法律依據。《民法通則》第58條和《合同法》第52條只規定了這些行為無效，沒有規定只有合同的簽字人才能請求確認上述行為無效。債務人的資產是債權的總擔保。如果債務人與第三人串通，惡意處分其財產，必然會侵害債權。債權人與這種惡意處置之間的利益關系不言而喻。合同相對性原則也是相對的。合同的效力雖然發生在合同當事人之間，但不限於合同當事人。合同的保全，即代位權和撤銷權，顯然是對合同相對性的突破。
三是訴訟時效理論，認為有些確認合同無效的訴訟已經過了兩年的訴訟時效。筆者認為，合同的無效當然是無效的、絕對無效的、自始至終無效的，時間的推移並不能使無效的合同生效。合同無效的確認是事實確認，不是權利上的時效，訴訟時效不適用於合同無效的確認。所謂“當然無效”，是指當事人是否知悉無效情形，是否有人提出無效主張，是否經過任何程序確認，無效合同無效。確認無效的判決只是宣示性的，無效合同並不因判決而無效。法院在審理合同糾紛時，即使當事人沒有主張，法院也要主動依職權確認合同無效，這在民事審判實踐中可以說比比皆是，更何況還有與合同有利害關系的第三人主動提起訴訟確認合同無效。
在最高人民法院和省級地方人民法院的司法實踐中，也有不少第三人確認債務人與第三人惡意串通逃避債務的成功案例。在中國長城資產管理公司(以下簡稱長城公司)武漢辦事處訴湖北豐源集團有限公司(以下簡稱豐源公司)、湖北偉邦投資有限公司(以下簡稱偉邦公司)、湖北洪鈞經貿發展有限公司(以下簡稱洪鈞公司)壹案中，最高人民法院經審理認為:“根據《中華人民共和國合同法》的規定， 債務人無償或者低價轉讓財產，債權人認為其合法權益受到侵害的，可以依照本法第五十二條第(二)項的規定請求確認轉讓行為無效，或者依照本法第七十四條的規定請求撤銷轉讓行為。 同時，債權人的無效請求權和撤銷權的範圍，以法律規定的債權範圍為限。”“長城公司武漢辦事處依據《中華人民共和國合同法》第五十二條第(二)項之規定，請求人民法院確認豐源公司與偉邦公司、偉邦公司與洪鈞公司簽訂的財產債務清償協議、財產轉讓協議無效，是確認無效合同的訴訟，符合法律規定。”
浙江五聯建設公司(以下簡稱五聯公司)訴海南長泰燒料總公司(以下簡稱長泰公司)與第三人方輝、方耀、方哲夫確認土地使用權出讓合同無效案。浙江省高級人民法院認為:“物聯公司認為本案土地使用權及轉讓合同絕對無效，該絕對無效合同的訂立已影響其債權的實現。因此，可以認為其與本案有直接利害關系。故應認定五聯公司有權上訴認定本案合同無效。”
三、提起行政撤銷訴訟或確認行政行為違法。
主管房地產項目和房地產交易的部門對稅收非常嚴格。沒有稅務機關的完稅證明，房地產項目和房地產交易雙方無法辦理轉移登記手續，交易雙方可以依法主動納稅。雙方向稅務機關納稅後，稅務機關只需向雙方開具“房地產轉讓完稅證明”即可，但實際操作中，稅務機關通過向購房者開具“房地產買賣專用發票”的方式，錦上添花。在這張“房地產買賣專用發票”上，註明付款人是誰，收款人是誰，交易項目，單價，交易總金額。事實是，買方只是按照發票上的交易總額向稅務機關繳納了稅款，而沒有向賣方繳納交易總額。這張《不動產買賣專用發票》壹出，就被轉讓方作為向賣方債權人支付交易價款的證據。
為什麽在買方未支付房地產項目和房地產交易價款的情況下，賣方同意為買方過戶？因為兩者都是虛假交易，其目的都是幫助賣家轉移財產以逃避債務。這也是債權人反對虛假交易的原因。而稅務機關開具的“銷售不動產專用發票”，只是在不經意間幫助了虛假交易的雙方，雙方只是利用這種不支付交易價款就送上門的“銷售不動產專用發票”來騙財騙色，對抗賣方的債權人。
土地、規劃、建設、房產、稅務等政府行政管理部門在轉讓房地產交易特別是在建房地產項目時，只要求買賣雙方提供轉讓合同和完稅證明，而不要求買賣雙方提供是否履行了轉讓合同，即買賣雙方是否向賣方支付了交易價款、銀行憑證等手續， 導致未支付交易價款也能辦理過戶、過戶手續的買家出現漏洞，使雙方惡意逃廢債務、虛假交易成為可能。
退壹步說，如果政府相關管理部門也把支付關了，也就是查買受人是否真的向出賣人支付了交易價款，因為有稅務機關給買受人開具的“不動產買賣專用發票”，也人為地給查買受人是否向出賣人支付了交易價款設置了障礙。
如果買賣雙方是真實交易，無論政府行政部門是否審核買方付款，賣方都會自己去審核。買家不付款，賣家自然不會配合他辦理過戶、過戶手續，虛假交易的問題自然不會出現。
但實踐中的問題是，買賣雙方只是簽了所謂的交易合同，沒有付款，根本不存在真正的交易。他們的目的是轉移財產，逃避債務，政府行政部門並不審查雙方是否真正履行了合同，而這正是假交易者所希望的，只是被假交易雙方所利用。這直接損害了賣方債權人的利益。
債權人有權選擇已經轉讓或轉移的虛假交易:壹方面有權提起民事訴訟，即前述的撤銷和確認的訴訟；另壹方面，也有權提起行政訴訟，即對規劃、國土、規劃、環保、建設、房產、稅務等政府相關行政管理部門提起行政訴訟，請求依法撤銷這些政府相關行政管理部門為虛假交易所辦理的相應轉讓、過戶手續。事實上，債權人也有權對虛假交易雙方提起民事訴訟，同時對辦理虛假交易過戶手續的規劃、計劃、國土、建設等政府及其相關主管部門提起行政訴訟。
市場經濟是誠信經濟，是法治經濟。虛假交易是不誠信的，也是違法的。但這種不誠信的違法行為並沒有被政府及其相關主管部門制止和制裁，反而得到了政府及其相關主管部門的認可和配合。反而給不誠信、不合法的虛假交易披上了合法的外衣和保護傘，改正的難度和成本更大！政府主管部門在保護虛假違法法律的同時，必然會打擊和損害誠信守法，使得虛假交易造成的危害更加嚴重。這是對經濟秩序的巨大破壞，完全不符合法治經濟的要求。
對策堵塞當前房地產項目、房地產轉讓和過戶程序的主要漏洞。
1.稅務機關只能開具“房地產轉讓完稅證明”，不能開具“房地產買賣專用發票”。
稅務機關開具“銷售不動產專用發票”不僅要以已繳稅款為依據，還要以實繳款為依據。買方只繳稅，不向賣方支付交易價款，稅務機關不能為其開具“不動產買賣專用發票”。
在購房人只繳納交易總價款應納稅款，而不繳納交易總價款的情況下，稅務機關只能為其開具相應的《房地產轉讓納稅證明》，不得開具《房地產買賣專用發票》。稅務機關僅僅因為雙方都交了稅就開具“房地產銷售專用發票”，是壹種欺詐行為，必須堅決制止。稅務機關堅持開具“房地產銷售專用發票”的，買受人必須出具已支付出賣人合同約定的交易價款並繳納稅款的“銀行憑證”等相關證據材料。
2、房地產項目、房地產交易相關的政府行政管理部門在嚴把“稅收關”的同時，增設“貨款關”。
政府主管計劃、土地、規劃、建設、房產等房地產項目和房地產轉讓的有關部門應當嚴格控制交易雙方，同時嚴格控制買方付款。買方必須向政府有關部門提供“銀行憑證”，證明交易價款確實已經支付，否則，政府有關部門不予辦理過戶、過戶手續。
還可以考慮在出讓和轉讓過程中增加公示程序，即政府相關部門在受理房地產項目、房地產出讓和轉讓申請後，在當地權威媒體發布公告，征求交易異議。異議期屆滿無異議或異議不能成立的，辦理移交、過戶手續。否則不予處理，並告知相關當事人通過訴訟程序解決當事人之間的爭議或異議。
在交易環節設立公示程序是必要的，也是可行的。由於該房地產項目在建，產權歸屬未得到法律確認，其產權處於法律不穩定狀態。在這種不穩定的狀態下，交易甚至頻繁的交易都容易產生糾紛。在容易產生糾紛的交易環節設置公示程序，增加交易的透明度，有利於交易秩序的安全和穩定，這是不言而喻的。事實上，目前的房地產交易已經采取了這種做法。現有產權的房地產交易還是那麽謹慎，產權狀態不穩定的房地產項目轉讓和過戶更需要謹慎。同時，房地產項目交易金額巨大，沒有理由對如此巨額的房地產交易不謹慎。
3.修改和完善現有的房地產立法。
房地產交易主管部門，包括稅務部門，並不對虛假交易，包括支付交易價款進行實質審查，因為沒有法律、法規、規章甚至規範性文件要求其這樣做。
《城市房地產管理法》雖有“房地產交易”專章，但僅強調“轉讓房地產應當簽訂書面轉讓合同”，對房地產轉讓價款的支付沒有明確規定。在整個房地產法中，強調的是不動產的規定，而忽略了不動產的規定。至於什麽是房地產，是壹個不清楚的概念。土地使用權和現房甚至期房的轉讓都有明確的界定，易於理解和操作。在建房地產項目的轉讓在實踐中與土地使用權、現房、期房的轉讓幾乎是壹樣的，但《房地產法》對此沒有明確具體的規定，這不能不說是《城市房地產管理法》的壹大遺憾。
《城市房地產開發管理條例》是國務院根據《城市房地產管理法》制定的壹部極其重要的房地產開發行政法規。值得欣慰的是，在該條例中，明確提出了“房地產開發項目轉讓”的概念，但遺憾的是只有兩條，其中壹條仍適用《城市房地產管理法》第三十八條和第三十九條。在這個行政法規中，我們對房地產項目的轉讓還是不夠重視，沒有對房地產項目轉讓的復雜性給予應有的重視，房地產項目轉讓不同於土地使用權轉讓、現房轉讓、期房轉讓。導致這部極其重要的行政法規中關於房地產項目轉讓的規定操作性不強，不足以規範和指導實踐中大量的房地產項目轉讓糾紛。
建設部1995根據《城市房地產管理法》制定的《城市房地產開發管理暫行辦法》、《城市房地產轉讓規定》和建設部2001發布的《商品房銷售管理辦法》這兩部部門規章，是繼前述法律、行政法規之後，最重要的三部關於房地產開發的部門規章。在《城市房地產開發管理暫行辦法》中，還設立了“房地產開發項目”專章。但從三個規定的內容來看，還是註重合同、納稅，甚至是交易價款的申報和評估，而沒有對交易價款的支付作出規定，這是決定不動產轉讓的核心因素。從三部立法的內容來看，房地產開發、房地產轉讓、商品房銷售都是包含在內的，且明顯重復、分散、不壹致、不系統，急需立法整合。
雖然《物權法》第19條規定了“更正登記”、“異議登記”等制度，但並不能阻止這種轉移財產、逃避債務的虛假物權行為的發生。
試想，作為主管房地產項目和房產的政府部門，它連當事人之間的交易是否真實都不關心，就是為雙方辦理過戶、過戶手續而不亂問。那政府主管部門是什麽？但如前所述，實際上沒有任何法律、法規、規章和規範性文件要求相關主管部門對交易雙方的真實性進行審查，這顯然是法律的缺失。如何解決法律缺失的問題？壹是修改現有的相關法律、行政法規和規章，賦予政府相關管理部門審查房地產項目和房地產交易、支付真實性的行政職責，防止虛假交易。二是制定房地產項目和房地產轉讓的專門法律法規。建設部三個部門的規定，在不同的時間，從不同的角度，對包括房地產項目在內的不動產的轉讓作出了不同的規定。整合這三部法規，制定統壹的房地產交易法律法規，不僅是必要的，也是可行的。至於地方，可以根據當地不同的實際情況，制定相應的地方性法規。無論是新立法還是修改現有立法，都需要壹個漫長的過程。在相關法律出臺之前，為了制止這種每天都可能發生的虛假交易，建議政府或政府相關部門立即以規範性文件的形式進行控制。
4.立即徹底清理已經發生的虛假交易及其引發的行政訴訟。
對於未履行完畢的房地產項目和房地產轉讓，政府及其有關主管部門應立即主動糾正，恢復原狀，使政府及其有關主管部門和當事人盡快擺脫不必要的行政訴訟和民事訴訟。雙方應停止浪費人力、財力、物力和寶貴的司法資源，盡快恢復正常的產權和交易秩序，確保經濟交流和市場的合法有序流動。
四、依法對惡意轉移財產逃避債務、第三人及其他有關人員拒不執行判決罪的刑事指控。
根據1997刑法第313條規定，拒不執行判決、裁定罪，是指拒不執行人民法院判決、裁定，情節嚴重的行為。犯本罪的，處三年以下有期徒刑、拘役或者罰金。
2002年8月29日，九屆全國人大常委會第二十九次會議通過了《關於
“人民法院的判決和裁定”是指:“人民法院依法作出的有執行內容並已發生法律效力的判決和裁定。人民法院作出的執行支付令、生效調解書、仲裁裁決書、公證債權文書等裁定屬於本條規定的裁定。”
“情節嚴重，有能力執行而拒不執行”是指:“(壹)被執行人隱匿、轉移、故意毀損或者無償轉移財產，或者以明顯不合理的低價轉移財產，致使判決、裁定無法執行的；
(二)擔保人或者被執行人隱藏、轉移、故意毀損或者轉移已向人民法院提供擔保的財產，致使判決、裁定無法執行的；
(三)協助執行義務人接到人民法院協助執行通知書後，拒不協助執行，致使判決、裁定無法執行的；
(四)被執行人、擔保人或者協助執行義務人與國家機關工作人員串通，利用國家機關工作人員的職權阻撓執行，致使判決、裁定無法執行的；
(五)有能力執行而拒絕執行，情節嚴重的其他情形。"
1998年4月25日，最高人民法院實施《關於審理拒不執行判決、裁定案件具體應用法律若幹問題的解釋》。司法解釋解釋，“執行能力”的含義是:“根據查證屬實的證據，負有執行人民法院判決、裁定義務的人有可供執行的財產或者有履行具體行為義務的能力。”關於該罪規定的“情節嚴重”是什麽，司法解釋規定:“(壹)人民法院發出執行通知書後，隱匿、轉移、變賣、銷毀已依法查封、扣押或者已經清點、責令保管的財產，轉移被凍結的財產，致使判決、裁定無法執行的；
(二)執行中隱藏、轉移、變賣、毀損向人民法院提供擔保的財產，致使判決、裁定無法執行的；
(三)以暴力、威脅方法阻礙或者抗拒執行，致使執行無法進行的；
(四)聚眾鬧事，沖擊執行場所，圍攻、拘禁、毆打執行人員，致使執行無法進行的；
(五)損毀或者搶奪執行案件資料、執行公務的車輛和其他執行設備、執行人員服裝和執行公務證件，造成嚴重後果的；
6)其他妨礙、抗拒執行，造成嚴重後果的行為。"
根據司法解釋第四條規定，對人民法院的判決、裁定負有執行義務的單位的主管人員和其他直接責任人員是本罪的主體。根據司法解釋第五條規定，被執行人* * *有前述司法解釋第(三)、(四)、(五)、(六)項所列行為之壹的，應當依法追究刑事責任。
根據前述《刑法》第313條及本罪的立法和司法解釋，債權人不僅有權向公安機關起訴拒不執行判決、裁定的債務人，而且有權對與其惡意串通的第三人，甚至是協助執行的債務人提起刑事訴訟。這裏的協助執行義務人可以是自然人、企業法人等組織，也可以是政府職能機關的工作人員。按理說，拒不執行判決、裁定罪的規定並不詳細具體。那為什麽司法實踐中大部分老賴逍遙法外，很少有人真正被追究這個罪名？筆者認為，拒不執行判決、裁定罪的主要矛盾和問題不在立法方面，而在執法方面，公、檢、法機關應當明顯加強對該罪的執法力度。目前存在的主要問題是，犯罪由公安機關直接管轄，但公安機關往往不接受當事人的直接指控，而總是要求人民法院移送此類案件，公安機關會立案偵查。人民法院是否決定移送此類案件，往往導致執行階段原、被告之間的拉鋸戰反復出現，往往是本應移送公安機關偵查的案件，人民法院卻遲遲不移送，甚至拖到最後。人民法院在案件執行中最有力的司法防線被打破後，往往會出現“執行難”的惡性循環，使案件無法執行，拒不執行判決、裁定的人無法移送。應該說，公安機關只受理人民法院移送的拒不執行判決、裁定的案件，不受理當事人的直接指控，這也是與相關法律規定相違背的。除了由公安機關予以糾正或者由檢察機關依法監督外，賦予當事人拒不執行判決、裁定罪的自訴權，無疑將充分發揮本罪應有的作用和威力。