註重資產管理是羅振宇認為凱德在商業地產運營中最獨特的壹點。“從拿地到成品出現，資產管理其實在這個過程中起著非常重要的作用。”凱德的核心競爭力是利用集團價值鏈資源做綜合開發項目，將各種功能和業態有機銜接，發揮協同效應。
本報記者張曉玲實習記者吳深圳報道。
下滑的傳統房地產市場攪動著每壹個開發商的神經，他們或是興奮，或是疲於應對各種轉型。但是對於那些已經布局運營，深諳資產管理之道的企業，比如凱德，現在的時代是地產的時代。
5月24日晚，在來福士廣場開幕前夕，凱德集團中國區CEO羅振宇在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，房地產已經進入了壹個新的階段，無論如何定義，這個階段都與以前不同。凱德的戰略是聚焦壹二線，深化綜合戰略。在這個過程中，多年積累的資產管理能力和地產金融設計成為凱德置地的秘密武器，幫助其在中國市場突圍。
囤積土地升值的時代結束了。
“中國房地產已經進入另壹個階段，高速增長的時期已經過去。現在是房地產的時代。”羅振宇指出，過去三五年後賣地可能比蓋樓的操作好，但現在，拿地占用資金量大，成本高，這種策略已經不適用。所有開發商都面臨轉型。
中國房地產已經進入存量時代，市場分化嚴重，不同城市也呈現出不同的格局。
最近壹二線熱點城市地王頻出。對此，羅振宇表示，拿地的房地產企業預期高，拿地成本高，勢必在未來幾年房價翻幾倍後盈利。“沒想到，我們不使勁碰。”
另外，國內的金融環境也不支持開發商長期持有物業。
以深圳來福士為例。這個來福士要花70多億，但可能要15年甚至更久才能通過收租把錢拿回來。“願意這樣投資，真正做房地產的人不多，但不多。”
羅振宇認為，眼下做房地產更重要的是讓資產“增值”。通過長期持有物業，依靠開發商的經營管理，實現增值，賺取利潤。
無論從政府還是市場的角度來看，無論是商場、寫字樓還是服務公寓，綜合體的價值只有整體持有，專業運營才能實現。把商業地產分割成小產權，批量出售，不是長久之計。
在羅振宇眼中，壹二線城市的房地產市場尚未飽和，城市演進和更新還有很大空間。隨著地鐵的發展，城市可以擴張。此外，城市更新中還有很多舊村舊城改造項目，通過建造壹個成型的綜合體將整個區域連接起來。“政府將歡迎這種模式，競爭將會減少。”
基於以上認識，未來凱德集團將以壹、二、五大城市群為重點，華北以北京、天津為中心，華東以上海、蘇州、杭州、寧波為中心，華南以廣州、深圳為中心，西南以重慶、成都為中心，華中以武漢為中心。在中原，凱德投資河南建業，持股27%作為中原的發展平臺。
揭秘凱德資產管理
註重資產管理是羅振宇認為凱德在商業地產運營中最獨特的壹點。“從拿地到成品出現，資產管理其實在這個過程中起著非常重要的作用。”
羅振宇介紹，凱德在建設前期會衡量建築是否符合當初的定位和思路。另外，隨時關註市場變化。如果市場風向發生變化，凱德會做出相應的調整，在區間內尋找最優解。
在管理階段，我們將通過市場的反饋優化方案來增加我們的收入。“可以通過分割增加出租面積，或者改造建築本身的缺點，比如改變商場的動線。不要小看這些細節。稍加調整和完善，租金收入可能會增加65，438+00%-65，438+05%。”
凱德的核心競爭力是利用集團價值鏈資源，做綜合開發項目，有機銜接各種功能和業態，提供更好的整體體驗，發揮協同效應。這包括建設和運營購物中心、寫字樓、服務公寓、綜合體，以及建造房屋，將它們連接起來並規劃和開發整個區域。
目前凱德的綜合體項目有來福士、城市開發、舊改項目、在市中心地鐵上建綜合體等。
和所有開發商壹樣，凱德的實體商場也面臨著電商的沖擊。在中國，電子商務的發展比世界上任何壹個國家都更快、更猛。
羅振宇對此也深有研究。他表示，電子商務會對實體經濟產生壹定影響，包括凱德的商場。壹百萬人口，過去可能有10個商場，現在五四個可能就夠了。從凱德的角度來說，重要的是前三，只要活下來了，自然就有生意可做。
羅振宇透露，凱德已經開始嘗試更加智能化或者互聯網+的理念和做法，讓建築更加智能化，能夠通過技術與人交流。“我們和租我們店的商家需要更多地了解客戶，尤其是如果我們幫助商家分析這些客戶，我們可以更好地定位我的商場”。
為此，公司開發了CapitaStar 2.0平臺，通過回饋優惠來認可和留住客戶；另壹方面，我們也和其他互聯網公司合作，比如百度，探索和了解客戶。
這種互聯網plus不僅僅用在商場，羅振宇希望在凱德寫字樓工作的員工也能在商場購物；住宅小區業主出行時也住在凱德的服務公寓裏，用互聯網識別客戶，把壹切連接在壹起，打造生態系統。
另外，通過智能設施或者物聯網，我們也希望減少用戶來凱德物業的阻力，比如使用智能停車，或者在電梯旁邊預留車位給忠誠的購物者，可以帶來更多的人。
互聯網帶來的工作和生活方式的改變也會影響商業地產的發展。“現在流行在辦公室享受工作空間，也許未來的商場會提供聯合辦公空間，可以同時辦公和購物；未來的商場、寫字樓可能不再是傳統的商場、寫字樓。”
希望中國。
更多開放的房地產投資信托基金
羅振宇指出，如果長期持有大型物業，有必要與資本市場掛鉤，證券化或者長期安排資金。否則靠租金返還收回成本可能需要15-20年，大部分地產商不可能長期大規模持有商業地產。
而這種財務安排正是凱德所擅長的。“資產證券化”是凱德擁有龐大資產的籌碼之壹。羅振宇透露，凱德前期會將穩定優質的項目註入房地產信托資金，資金回籠後再投資新項目。目前凱德在中國有10家商場被註入信托基金；對於其他長期持有的綜合體或物業，凱德置地通過不同的私募股權基金進行運作。
羅振宇指出，目前國內資本市場的開放程度還不足以將商業地產證券化。從基金管理和國內私募的角度來看，外資在中國投資還是有壹定限制的。
他希望國內的金融政策繼續開放，可以在國內操作壹些房地產金融產品，讓商業地產的發展更上壹層樓。
羅振宇期待中國放開REITs，優化整個架構。國外私募基金以美元為主，但國內使用人民幣，從稅收和匯率角度存在壹定風險。另壹方面，中國目前是公司制，而國外大部分是信托制，這就意味著公司稅要在中國繳納。“如果能在中國做壹個類似新加坡的信托基金，會降低壹些風險，增加稅收的誠信度。”未來如果條件允許，凱德置地還將在中國發行房地產信托基金上市。
羅振宇說，中國還是壹個很好的市場。“短期貨幣或回報可能會下降，但從全球投資回報的角度來看，我們接觸到的長線投資者仍然看好中長期市場趨勢。”
(以上回答發布於2016-05-28。目前的購房政策請參考實際情況。)
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