2010以來，京投銀泰陷入利潤下滑的泥潭。2014最新年報顯示，歸屬於上市公司股東的凈利潤為2500萬元，較2013下降66.26%，京投銀泰的資產負債率也達到92.68%。
保持凈利潤為正的方法是賣掉項目。2014年，京投銀泰出售旗下北京晨風房地產開發有限公司，獲得約4.77億元資金。如果不是故技重施，京投銀泰將面臨賬面虧損。
預算外問題引發了財政壓力。
壹個月前的北京，壹群討債的人包圍了北京朝陽區國貿銀泰中心17層的京投銀泰的辦公室。還掛了壹條橫幅，上面寫著“討要血汗錢”。
他們來自京投銀泰鄂爾多斯項目的施工單位國都建設集團。現場目擊者告訴《第壹財經日報》記者，國都建設集團在北京銀泰鄂爾多斯項目還有11萬余元未結清。
當時接受記者采訪的國都建設集團負責人表示，第壹期80%的工程款沒有拖欠，但2014年6月主體工程通過竣工驗收後，京投銀泰鄂爾多斯公司沒有按約定支付剩余款項。
據公開報道，2065438+2005年6月雙方協商後，施工方得到的答復是，甲方用北京昌平項目的壹套房產抵400多萬，同時支付400多萬現金，剩余200萬現金將於今年5月結清。但是，雙方並沒有簽署書面協議。當乙方總包再去要錢的時候，京投銀泰食言了，提出用房山項目房款來代替扣除欠款。但施工方不同意這壹提議。
接受記者采訪的國都建設匿名負責人評價說:“目前我們正在和京投銀泰草簽協議。但是這個問題並沒有得到實質性的解決。京投銀泰仍提出用部分現金和部分京投房產償還項目余款。”
他告訴記者:“京投銀泰計劃用價值360多萬元的北京公園樂府房子來還賬。700多萬現金分期支付。”
面對這樣的解決方案，他說:“這樣的結果我肯定不滿意。但不滿意也沒辦法。”“現在京投銀泰鄂爾多斯的項目壹直處於爛尾狀態。即使能通過訴訟打贏官司，作為被告的項目公司也沒錢支付尾款。同時，樂府公園的房子不好賣，我們自己也交了654.38+0.8萬元的契稅。現在這套價值360萬的房子正在套現，只能先等拿到房子再說。”
該負責人告訴記者，他唯壹的訴求就是希望京投銀泰能壹次性支付現金給他。“按照結算時間，這11萬元已經欠了壹年多了。”
當時的報告顯示，京投銀泰鄂爾多斯項目尚欠四川明星建設集團700多萬元。
搖船的故事反映了京投銀泰的資金壓力。京投銀泰2014年年報顯示，截至2014、12、31，鄂爾多斯項目公司總資產為1100萬元，凈資產為-128萬元。2014年，京投銀泰向公司提供委托貸款106億元。鄂爾多斯項目公司需償還京投銀泰的資金總余額為6543.8+0.76億元。根據京投銀泰的估算，這些貸款目前的抵押物評估值為6543.8+0.68億元。基於謹慎性原則，決定計提資產減值準備8438.45萬元。
有報道稱，自2015起，京投銀泰已暫停向鄂爾多斯項目公司收取委托貸款利息收入，相當於1076億元被無償借出。不難理解，這不僅會對公司造成壹定的資金壓力，還會影響公司2015年度的利潤總額。預計本年利潤減少65438+2300萬元。
京投銀泰相關負責人對此評價:“鄂爾多斯項目減值是個例。由於鄂爾多斯市撤市的變化，項目銷售情況不容樂觀。公司分析了當地市場情況，從維護股東利益的角度出發，結合對項目公司的債權，聘請了專業評估機構對相關抵押物進行評估。根據相關協議及結算單，公司計提資產減值準備8，438.45萬元。”
銷售商品以保持正利潤
年報顯示，京投銀泰的資產負債率已經超過90%。這個數字讓壹些行業觀察人士感到擔憂，因為這個指標的平均值約為66%。過高的資產負債率預示著企業將面臨資不抵債的風險。
京投銀泰金融負責人向記者解釋:“公司資產負債率在90%以上，預計未來不會對公司實際償債能力產生重大不利影響，不存在破產風險。”
他說，目前公司負債主要是預收賬款和京投委托貸款。截至2014、12、31年末，京投公司委托貸款合計152億元，占公司負債總額的55.52%。這些委托貸款主要用於投資北京三個軌道物業項目和2014新收購的潭柘寺地塊。
京投銀泰與京投公司合資的目的是依托大股東的資金實力獲得項目資金支持，為公司加快現有項目建設、增加土地儲備、突破業務拓展的資金瓶頸、提升軌道物業和北京普通住宅開發項目的競爭優勢和實現發展戰略奠定堅實基礎，同時有助於降低公司房地產開發的融資風險。
2014四個財季，觀察人士發現，京投銀泰的虧損不斷疊加。盡管營業收入增加，但其歸屬於上市公司股東的凈利潤同比下降66.26%。扣除非經常性損益後的股東凈利潤為3.43億元。根據歷年財報統計，京投銀泰凈利潤連續四年下滑，扣除非經常性損益後凈利潤連續三年為負。
為了維持“好看”的正賬面數據，京投銀泰不得不走上壹條出售旗下項目換取凈利潤的路線。
2012年末，京投銀泰開始出售資產，保證凈利潤正增長。公司2012年報顯示，2012年度，公司主動分階段逐步處置杭州海威、華聯壹號樓及華聯大廈、華安泰公司55%股權、京投陽光51%股權、長沙項目。
現京投銀泰將持有臺會項目的北京晨風房地產開發有限公司51%股權以4.77億元的價格轉讓給盛風泰伯(深)股權投資管理合夥企業。
已售臺灣會項目位於北京CBD核心區域，總建築面積超過654.38+0.2萬平方米。根據規劃，將建設寫字樓、超五星級酒店和商業項目。壹位要求匿名的上市房企負責人對記者評價道:“如果資金充裕，開發商壹般不會出售這類地段的優秀商業項目。”
2014年報顯示，截至目前，京投銀泰累計欠大股東貸款余額本息6543.8+058億元。
不過，京投銀泰似乎並不擔心。相關負責人告訴記者:“隨著項目的銷售，銷售回款可以保證公司的還貸。目前已有三個軌道物業項目開盤銷售，銷售情況良好。因此，經營活動產生的現金流量較上年同期大幅增加。委托貸款由項目銷售償還並可結轉後，公司高資產負債率有望改善。”