長租公寓進入新階段。未來的住房租賃市場被認為是壹個三維的宏觀生態，被稱為“多主體供給，多渠道參與”。長租公寓經歷了規模擴張期和金融危機洗牌期，之後更多的競爭在運營和服務上，提高出租率和樓層效率才是根本。
從中等資產轉向輕資產。
長租公寓的布局已經超過五年，世聯行對這項業務有了新的思考。
世聯行披露《關於處置部分募集資金投資項目及出售全資子公司股權暨關聯交易的公告》(以下簡稱《股權轉讓協議》)稱，公司擬與全資子公司深圳世聯季芳資產管理有限公司(以下簡稱“世聯季芳”)、寧波江北華研智匯產業投資合夥企業(有限合夥)(以下簡稱“華研智匯”)簽署《股權轉讓協議》。
但與此同時，在前述股權轉讓協議簽署之日起七個工作日內，世界銀行擬以265，438+09萬元的價格收購世界銀行季芳控制下的43家子公司的股權。
世聯季芳的核心業務是世聯紅浦公寓。
世聯行從2015年底開始在經濟相對發達、租賃需求旺盛的壹二線城市布局公寓業務。
截止2020年2月65438+2月末，世行管理的公寓項目約140個，其中約82%為中資產模式，除少數項目外，其余均為輕資產模式。
世聯行表示，自公司開展公寓業務以來，中國資產模式幫助其實現了快速的規模發展，使其在幾年內建立了專業的服務團隊和完整的運營管理系統平臺，塑造了良好的品牌口碑，構建了其在集中式長租公寓行業的競爭優勢。
但與此同時，由於前期需要投入大量資金，回收期較長，在目前的市場環境下，給整體經營帶來壹定壓力。
世聯行表示，此次出售世聯行集團之家股權，同時收購世聯行集團之家43家子公司股權，以實現公寓管理業務向輕資產模式轉型的戰略目的。
資產重組完成後，世聯季芳持有的所有業務均為中等資產模式的長租公寓業務。世聯季芳的43家子公司中，23家為項目終止的公司(無項目)，7家尚未成為運營公司，其余65，438+03家為運營項目公司，其中25家為項目，主要為輕資產樣板公寓項目，其余為酒店短租運營項目和自有物業項目。
本次交易的交易對方為華研智匯，實際承擔人為珠海橫琴華勤實業投資合夥企業(有限合夥)(以下簡稱“華勤實業”)。世聯行還披露了華勤產業的投資方，包括南京魔方嘉鴻公寓管理有限公司(以下簡稱“南京魔方”)，認購比例為65，438+08.5%。
值得壹提的是，南京魔方的投資資金主要來自其母公司魔方(中國)投資有限公司(以下簡稱魔方)。魔方是壹家以輕資產戰略為主的公寓服務運營商，主要分布在壹二線城市的CBD和大型園區周邊，與世聯季芳的業務區域分布類似。這也讓壹些券商猜測，世聯行將在輕資產的長租公寓領域發力，並非虛幻的資本故事。
這只是長租公寓發展不均衡的冰山壹角。
樂居公寓集團創始人兼CEO羅毅表示，華夏資產的運營模式受周期影響很大。如果在下行周期出租物業，組裝和運營成本可控，盈利還是有希望的。但如果反過來，模式的容錯性很低。壹般來說，輕資產機構風險較小，但營收和利潤的增長呈線性狀態，在主營業務利潤無法抵消中後臺成本之前，會長期面臨資金壓力。
盈利很難
早在2016年，陳勁松就提出了“年內65438+萬間，2020年50-60萬間，遠期1萬間”的目標。他認為，當簽約規模達到65438+萬時，弘普公寓將在2065.438+08後盈利。
回顧世聯行入駐長租公寓的六年，世聯行房源整體經營狀況難言樂觀。截至2020年9月30日，世聯季芳凈資產錄得-654.38+0.04億元；2020年前三季度，世聯季芳凈虧損265，438+0萬元。
雖然依靠政策的東風，租房市場前景廣闊，但不賺錢是行業普遍現象。
目前市場上公寓業務的運營模式主要有“持有-運營”(資產導向模式)、“租賃-運營”(中資產模式)和“委托運營”(輕資產模式)。
根據萬科和碧桂園(02007)支持的“持有-經營”(資產導向模式)。HK)、龍湖地產(00960。HK)，從2016開始組建長租公寓“冠宇”團隊，曾“提到希望到2020年做長租公寓市場前三”，目前處於微利狀態。
萬科無疑是長租公寓的先行者之壹。根據萬科2020年中期報告，公司租賃住房業務營業收入為654.38+0.05億元。該公司已在33個城市開設了總計65，438+027，300個停車位。已開盤項目整體入住率88%，成熟項目(開盤半年及以上)入住率93.7%。
不過，萬科的“萬村計劃”已經暫停了新房源的擴張。萬科總裁兼CEO朱久生等高層幾乎都承認，長期租公寓很難賺錢。
過去壹年，以蛋殼、自如為代表的中資產或輕資產模式運營的長租公寓頻頻陷入投訴泥沼。
上市的長租公寓品牌無壹例外都在虧損。例如，清科公寓在2017-2019財年分別錄得虧損2.45億元、4.99億元和4.98億元。
根本原因是行業高收入低租金、短期負債、長期投資的運營模式需要規模擴張、租戶擴張、租金上漲的幫助，才有望持續健康運營。但當租房市場下行，房租上漲難以為繼，租客減少，房間空置率上升等。，平臺與業主、租客之間會有利益博弈，從而引發各種風險。
關於長租公寓的盈利問題，萬科董事會主席郁亮早前的說法似乎部分代表了市場的真實情況。“在收益率方面，能達到1%-2%的收益率，我們就很滿意了。”
壹位不願意透露姓名的租賃領域負責人向第壹財經記者分享，長租公寓回報率只有1%-3%，壹線城市普遍低於2%。目前長租業務的融資利率普遍在5%以上，是壹個“賺慢錢”的行業，風險不低。
房價、地價、融資成本都偏高，租金收益偏低。在這種矛盾的持續作用下，小型長租公寓企業在過去壹年中被洗牌出局。
“在央行和銀監會設定的‘三通’紅線、金融機構房地產貸款比例和個人住房貸款比例的背景下，整個外部融資環境趨緊，資金緊張的房企和投資客只會加快退出賺慢錢的長租公寓。”上述負責人表示，以冷靜的心態長期布局，有望度過盈利難關，進壹步壯大實力。
房企戰略布局的“算盤”
既然賺錢難，房企為何如此重視長租公寓？
目前，前30名房地產開發商中至少有三分之壹已經進入租賃市場。包括碧桂園、萬科、龍湖、保利地產(600048。SH)、旭輝控股(00884。HK)、綠城中國(03900。HK)、遠洋運輸集團(03377。HK)、招商蛇口(001979。SZ)等。，都加速了自己在這壹領域的布局。
提及開發商青睞長租業務的原因，深圳TOP10某房企運營負責人表示，長租公寓市場具有典型的“長尾效應”，尤其是在壹線城市，長租公寓擁有龐大的客戶群，租賃物業現金流非常好，是資產證券化的理想載體。我相信，金融市場和租賃物業市場的發展將是相互推動的。“長租公寓的融資成本占總運營成本的50%以上，而租金只能覆蓋運營成本或者根本無法覆蓋運營成本。REITs、住房租賃專項公司債等金融產品的成熟，也會大大降低這個市場的發展阻力。”
2020年7月，北京萬科建設運營的全國集體租賃土地上的首個長租公寓(成壽寺小區)投放市場。這也是萬科在長租公寓ToG領域落地的縮影。
在2020年中期業績會上，萬科董事會秘書朱旭表示，“目前北京的兩個集體租賃房項目已經開業，我們與深圳、濟南的人才住房集團成立了合資公司，共同建設集體租賃房，未來也希望做出更大的貢獻。”
從ToC、ToB到ToG，長租公寓的業務邊界不斷擴大，而壹些繼續布局這壹領域的企業也迎來了第壹個發展拐點。
龍湖集團CEO邵在2020年中期業績會上直言對長租公寓業務充滿信心。它擁有非常龐大的用戶群，265，438+0-35歲的用戶數量非常龐大。另外整體資金成本比較低，今年完成65438+萬店鋪開業，收入20億應該沒問題。
他還指出，該業務在2020年開始略有盈利，這是壹個開始。未來公司將根據對整個機會的把握，進壹步優化重資產與輕資產的比例。同時提到，冠宇已經到了壹個比較穩定的時期，毛利率也是32%到35%。現在開業半年出租率已經達到88.6%，整個進度還是很良性的。
萬科近期在互動平臺回應投資者稱，公寓長租是解決住房問題的重要渠道，公司看好其業務的長期未來。萬科認為，集中式公寓市場需求大，符合租購並舉的政策方向。公司將繼續堅定不移地推進這項業務。
羅毅還對第壹財經記者表示，住房租賃行業在“十四五”規劃中已經進入社會保障範疇，是國家頂層設計中的重要領域。並且在壹線和“準壹線”城市，長租需求旺盛且可持續，但供應渠道和參與者會有新壹輪調整。“未來參與長租的主體會更加多元，參與方式也會結合公司自身的能力和基因。有的會從資產端切入，有的會從運營服務端切入。當然，無論是什麽身份，最終都會落到操作上。強大的、系統的、叠代的運營能力，未來在行業內會更加稀缺。”