在微博中打開他的主頁，在身份標簽壹欄依然寫著“復地共贏資本董事總經理丁”，而他的最後壹條微博寫於2013年3月20日深夜。
對於丁來說，微博已經成為過去，但房地產金融仍然是貫穿他這些年生活的東西。
有人說他是業內最早的員工之壹。2008年就職於復星集團，2011負責復星集團房地產基金業務；2014金融資管時代，心中有壹片星辰大海的丁離開了熟悉的平臺，下海創業。
當年，丁與等金融機構股東共同成立了普盈資產。
在接下來的時間裏，他開始進壹步探索房地產股權、債券投資、股票財產資產並購、房地產資產管理和運營等等。
機會是留給有能力的人的。
165438+10月3日，普贏資產創始人兼CEO丁來到2020觀點商業年會現場。上午，他在侃侃的演講臺上與嘉賓討論現有資產的投資價值。
下午，丁來到了視點商務年會的直播間。
在此之前，我們與丁有過幾次面對面的交流。再見到妳，他講了四十多分鐘，壹直講個不停，妙趣橫生。
話題從疫情開始。
2020年是特殊的壹年。隨著黑天鵝的到來，各行各業的節奏或多或少都被打亂了。對於投資機構來說，疫情打亂了資金募集和投資的節奏和計劃，標的項目的跟蹤、洽談和調整可能會推遲。
然而，疫情給企業的發展帶來了風險和機遇。疫情過後是抄底的好機會嗎？房地產市場的波動和低迷是否為房地產股權投資提供了良機？
“抄底這個詞不太恰當，因為每個階段都有特殊的機會，但在市場底部，不是每個人投資都能賺錢的。”丁認為，面對特殊的機遇，有必要“抄底”。壹方面要有運氣，遇到機會，找到合適的項目。很多機會也是偶然中的“必然”；二是要有壹定的資金實力，保持充足的現金；第三，要有運營和資產管理能力，能夠盤活“不良資產”。
“特殊的機會只適合有能力的人。”他強調。
事實上，當房地產行業進入白銀時代，疊加金融監管的影響，艱難的情緒早已在行業內蔓延。很多人認為，相應的股權投資和房地產投資，不可能出現十年翻三倍或五倍的財富神話。
丁對此持不同看法。在他看來，中國經濟發展仍處於上升周期，房地產行業在各種需求的推動下，整體估值持續改善。因此，目前中國的房地產投資仍然處於長期受益的穩定狀態，仍然存在壹些市場紅利。
為了證明他的觀點，丁給了我們兩個理由。
第壹，房地產股權投資的領域其實很廣，不僅包括住宅，還包括商業、辦公、研發、物流，甚至壹些特殊用途的資產，比如冷鏈倉庫、IDC數據中心等等。不同的投資目標受經濟和宏觀調控的影響，這也是他保持樂觀的因素之壹。
第二，房地產投資項目需要更高的資本。壹般來說，壹線城市的壹個項目，投資可能達到幾十億。因此，從資產配置的角度來看，房地產仍然是保險、外資基金等大型投資機構的必然選擇。
無論是疫情黑天鵝的影響，還是金融監管的變化，甚至是行業環境的不確定性，丁壹直都是壹個“朝陽”的心態，對房地產股權投資的前景保持樂觀。
偏好辦公資產
至於寫字樓資產，普盈選擇資產的原因可以總結為:專業性強，回報穩定。
其實投資住宅項目是房地產基金最基本的股權投資類型，不需要太多的專業能力。只要妳有成本意識，不投資最高地價，做好波段投資，就能獲得較好的市場回報。但長期來看，“低風險，低收益”，住房的收益率會逐漸下降，未來趨於平均收益。但商業項目運營難度大，投資波動大。
丁指出，普盈資產長期看好寫字樓物業。壹方面，寫字樓項目雖然收入不算太高，但是很穩定。辦公租賃用戶的相對穩定性決定了財產性收入的穩定性；另壹方面，投資寫字樓物業，客戶是企業，延伸服務的空間和想象空間更大。
“我們選擇辦公室作為投資的主要形式。除了獲得穩定的租金收入，實現物業資產增值，還可以接觸更多的成長型企業，參與部分企業的股權投資。”
但是辦公物業對選址的要求很高。與此同時，近兩年壹二線城市寫字樓面臨空置率上升、租金下降的問題。
丁也沒覺得不好意思。他提到，普贏團隊通過對過去壹線城市大宗物業交易數據的研究，認為投資壹線城市寫字樓物業是最佳選擇。因為壹線城市的資產流動性好，受到主流投資機構的青睞，行業和就業需求高，長期來看租金增長潛力大。
至於空置率，丁說:“目前，寫字樓租金短期內面臨壹些挑戰，但從另壹個角度來看，租金的下降意味著潛在投資物業的市場價格也將調整，妳將有更多的投資機會。”
“租金有所下降，但如果妳有優秀的資產管理技能，收購後妳可以將租金穩定在理想水平，或者妳可以提高租金價格，妳可以獲得高於市場的回報。”
據觀點地產新媒體報道，截至目前，普盈資產在上海投資的辦公物業規模接近50萬平方米，管理地產資金規模超過6543.8+000億。除了上海，普贏成立7年來，在北京、杭州、合肥等壹二線城市投資了近30個優質地產項目。
談到普贏資產的未來發展目標，丁略顯“信佛”。
“我們不會在投資規模上定目標，不會說壹年投資多少個億，也不會從資產規模上要求收購多少平米的物業。”
他希望的是，普盈資產投資的所有項目都能有穩定的增值，能實現良好的投資運營，不斷提高出租率，選擇合適的時機退出，獲得預期的投資回報。
以下是觀點地產新媒體對普贏資產創始人兼CEO丁的采訪:
觀點地產新媒體:現階段，妳認為房地產股權投資的機會在哪裏？
丁:就房地產股權投資而言，首先它涵蓋的領域非常廣泛，不僅包括住宅，還包括商業、辦公、R&D、物流，甚至包括壹些特殊用途的資產，比如冷鏈倉庫、IDC數據中心等。
第二，房地產投資對資本要求較高。目前國內的房地產價格還是比較貴的，每個項目的金額都會比較大，這也是很多金融機構非常看好房地產投資的原因。
因為其他項目投資幾千萬，而房地產有規模效應，看好壹個項目，尤其是壹線城市，可能幾十億，所以對於投資團隊來說，是壹種成就感，也是大機構資產配置的必然選擇。
此外，中國經濟發展仍處於上升周期，房地產也受到各種需求的推動，整體估值仍在提升。所以目前中國的房地產投資基本處於穩定、長期、盈利的狀態，還是有壹些市場紅利的。
觀點地產新媒體:地產還包括商住、物流，在選擇這些投資標的時會有壹定的比例嗎？
丁:從偏好來看，大家都認為住宅投資比較簡單，不需要太多的專業能力。只要有成本意識，不在最高點投資，就能獲得較好的市場回報。
從更長遠的角度來看，正是因為住宅投資的難度相對較低，才越來越體現出投資的邏輯:低風險、低收益，未來住宅的回報率趨於平均收益。
我們從各種房地產投資中做了壹些篩選，比較看好寫字樓物業。因為寫字樓物業的收益比商業物業更穩定；二是業務會更難，波動更大，但辦公租賃用戶相對穩定，基本以有辦公需求的客戶為主。
此外，寫字樓物業的很多客戶都是企業，有很多可延伸的服務和股權投資的機會。在資本市場上，科技創新板和創業板對成長題材的企業是利好。
如果選擇以投資辦公為主要業態，不僅可以獲得穩定的租金收入和物業資產增值，還可以接觸更多的成長型企業，參與部分企業的股權投資。我們認為這是壹個好機會。
每個機構都有自己熟悉的領域，城市更新領域的寫字樓項目我們可能更擅長，所以也會研究各個區域的產業規劃，做壹些前瞻性的布局。
觀點地產新媒體:對地段有什麽要求？
丁:壹線城市是最好的選擇。通過研究過去幾年壹線城市大宗交易的成交記錄，以上海為例，近三年大宗交易基本在6543.8億元左右，且多為寫字樓物業。
壹線城市的資產流動性好，絕對是主流機構想投資的區域。二線城市，如Xi、鄭州和武漢，是區域核心城市，也有壹些投資機會。往下就比較難了，比如三四線，資產流動性差的差不多。
從目前的市場環境來看，寫字樓租金正面臨壹些挑戰。但從投資的角度來看，如果租金下降，就意味著潛在投資機會的市場價格也會調整，從而獲得以前可能想不到的價格。
疫情爆發後，市場上出售的持有型物業的寫字樓價格已經大打折扣。所以對於投資機構來說，任何階段都有可能找到合適的標的，包括漲租階段和減租階段，所以這不是根本問題。
第二，正是因為租金的潛力沒有完全釋放出來。如果妳有優秀的資產管理能力，收購後可以將物業租金穩定在理想水平，或者提高租金價格，可以獲得較高的收益。
觀點地產新媒體:疫情過後，寫字樓資產是抄底的好機會嗎？
丁:用抄底這個詞不太合適，因為每個階段都有特殊的機會。即使在最底層，也不是所有人都能靠買賺錢，所以特殊的機會只適合有能力的人。
首先，要有壹定的財務門檻；第二，要有運營能力；第三，每個項目都是壹個特殊的機會。不管能不能遇到這個機會，很多事情都是偶然中的必然。
疫情的影響可能會比預期的好壹點，因為之前大家都預期的很差，認為可能會對經濟和市場環境產生巨大的影響。但事實上，由於政府的及時控制和社會各界的支持，疫情得到了較好的控制。
所以，在目前的環境下，應該積極地將業務方向聚焦在特定的目標上，目前的階段不壹定適合分散投資。從市場的角度來說，所有企業只要做好自己的主業，就壹定能在疫情中堅持下來。
觀點地產新媒體:普盈資產的長期和短期計劃是什麽？
第二，我們會在投資過程中不斷培養自己的資產管理能力，希望成為這個領域最專業的操作者。
投資和資產管理是我們業務中不可或缺的兩個方面，是我們對公司的定位，也是我們未來的整體發展規劃。
本文來自觀點地產網。