首先，中國的這個幸福的冬天
最近對於房地產市場來說，無疑是壹個寒冬。萬科在年會上喊出了“活下去”，中原地產甚至發出了“排隊等死”的聲明，但對於華夏幸福這種知名房企來說，這個冬天似乎格外寒冷。
7月10日，華夏幸福發布公告稱，控股股東華夏控股與平安資管簽署股權轉讓協議。雙方同意華夏控股以每股23.655元的價格向平安資管轉讓華夏幸福5.82億股，占公司總股本的65，438+09.7%。華夏幸福承諾未來三年、三年公司凈利潤增長率分別不低於30%、65%、105%。如此苛刻的對賭協議，可見華夏幸福對資金的渴求。
10 6月10日，華夏幸福發布公告稱，擬與北京萬科企業股份有限公司就華夏幸福北京周邊33.93萬平方米住宅用地簽署合作協議。暫定成交價約32.34億元。環京* * *土地涉及10地塊，總用地面積509畝，居住用地33.9萬平方米。上述地塊均由華夏幸福於2017年9月9日至2018年5月9日期間取得，地價約為38.33億元。華夏幸福也被認為是虧本賣地，打折賣樓。
165438+10月10，華夏幸福通報“華夏小鎮集團400多人、華夏京南集團500多人全部下崗。”華夏幸福三天裁員千人的消息也在地產圈傳開了。
165438+29 10月，據七信寶資料顯示，新能源法定代表人由王變更為方雲舟。在這個離職年，王在10取代方雲舟成為新能源的法定代表人，但就在壹年前的2017，12，王學文控制的出行科技有限公司向新能源註資。即將離任的王是華夏幸福的掌門人。
嚴賭、打折出售房產、裁員自救、退股造車，都說明華夏幸福似乎有問題。截至65438+2月4日收盤，華夏幸福的股價已經從今年2月46.88元的峰值跌到了現在的25.92元，這讓大家都在想華夏幸福到底怎麽了？
二、從火鍋店到獨特的中國幸福
在中國每次說到幸福，都會用傳說來描述房地產行業。在1992市場經濟大潮剛剛爆發的時候，中國幸福掌門人王辭掉了鐵飯碗，開了壹家火鍋店。借助火鍋店積累的原始資本，王做起了日益紅火的裝修生意，不到幾年就接手了廊坊的裝修工程。從火鍋店老板到裝修包工頭的轉變，恰逢亞洲金融危機1997。在經濟不景氣的時候，各地的福利分房政策剛剛取消，王敏銳地察覺到了福利分房取消帶來的商機。他放棄了火鍋生意和裝修生意，直接加入了房地產開發的大潮。第壹棟樓華夏花園就是以當地壹條小街華夏巷命名的，後來成了公司的名字:華夏幸福。
2000年左右，華夏幸福在河北有三個項目，成為壹個小開發商。面對房地產開發的蓬勃趨勢，華夏幸福並沒有做好，於是王開始尋找差異化的競爭優勢，他將目光放在了房地產公司不願做的產業地產這塊蛋糕上。2002年，河北固安開發區成了王華夏幸福的又壹力作。由於河北南部三縣距離北京較遠，固安相對於土地眾多、靠近北京的北部三縣來說，幾乎是壹塊難啃的硬骨頭，但王看中了這塊硬骨頭，簽訂了期限為50年的開發協議。
因為之前沒有先例，王的固安之行並不順利，但中國的幸福卻是壹點點摸索出來的。被查出來後，稱之為“政府主導、企業運作、合作共贏”，形成了“權責明確、利益共享、風險共擔、通力合作”的機制。當然，今天我們知道這種模式在十幾年後依然新潮。
華夏幸福依靠自己的PPP模式，規劃設計，土地整理，基礎設施建設，公共設施，吸引產業，經營城市。這壹套東西把壹個窮地方變成了壹個有吸引力，有承載力，有競爭力的新城，華夏幸福自詡為產業新城運營商。2008年後，華夏幸福延伸出自己的模式，在全國壹口氣砸了100多個項目。華夏幸福也成為最著名、最獨特的房地產企業。
第三，華夏幸福怎麽了？
事實上，如果我們仔細研究華夏幸福的模式，我們會發現華夏幸福是最特殊的房地產企業。華夏幸福所有的住宅用地都屬於自己的園區，整個園區的三通壹平也是華夏幸福自己做的，所以華夏幸福拿地成本並不高。由於華夏幸福從事的是產業地產，其土地儲備在整個地產行業中並不算高。既沒有高昂的拿地成本，手中也沒有土地儲備，所以華夏幸福理論上應該沒有任何問題。但是，中國人的幸福是有問題的，那麽他的問題是什麽呢？
第壹，華夏幸福的發展成本太高。對於普通房企來說，最大的成本無疑是拿地成本，但是我們之前說過，華夏幸福拿地成本基本不高，但是華夏幸福不僅僅是地產商的事，也是地產商的事，所以它的地產成本太高了。華夏幸福的主要成本來自土地整理、三通壹平(通水、通電、通路、土地平整)和地方基礎設施建設。由於其所拿的土地並不是高區塊價值的土地，需要華夏幸福下大力氣招商引資，想方設法為這個工業園區尋找思路，這就需要巨大的成本，這也導致了華夏幸福產業新城的開發成本很高。
第二，幸福中國的政策風險太大。相對於其他地產商，華夏幸福發展產業地產，意味著其業務受政策影響較大。如果政策支持，華夏幸福必然發展順利。但從2016開始，房地產市場政策出現逆轉，環京地區的限購政策被層層加碼，環京地區的房價大幅下跌，甚至在壹些地方。2017年，北京周邊地區出現雄安新區。可以說，工業限購政策已經到了史上最嚴，北京周邊的房地產市場陷入了嚴重的問題，而北京周邊地區作為華夏幸福的主陣地，自然受害最大。2017年華夏幸福經營性現金流凈額為-16228萬元，2018年上半年為-7818萬元。華夏幸福的現金流壓力可見壹斑。
第三，復制華夏幸福的商業模式並不難。華夏幸福的成功來自於產業園區的發展。相比京津冀很多地方幾乎壹無所有的土地，華夏幸福可謂是畫在白紙上。雖然不難，但是阻力不大，自由發展的空間還蠻大的。但當中國人幸福的模式被復制到長三角、珠三角、長江中遊、中原城市群、成渝城市群等地時，就出現了問題。這是因為這些地方不同於京津冀地區，當地的工業基礎已經存在，留給中國幸福走動的空間很小。很多地方的中國幸福發展都出現了不同程度的問題，想要完美復制北京周邊的模式相當困難。
在此基礎上，出現了我們在文章開頭談到的華夏幸福平安的壹幕，嚴賭、裁員自救、打折出售房產、退股造車等。當然，華夏幸福的掌門人無疑是丟車保帥，壯士斷腕。不管怎麽保持現金流，先活下去才是最正確的。近日，華潤置地前掌門人吳向東空降華夏幸福。瀕臨死亡的吳向東能否帶領中國走出目前的困境，也值得我們進壹步期待。