房地產開發企業會計講座(壹)
房地產開發項目的投資和成本估算範圍包括開發過程中的土地取得成本、土地開發成本、建安工程成本、管理成本、銷售成本、財務成本、稅費等全部投資。房地產建設項目各項費用構成復雜，變量多，不確定性大。根據不同類型的建設項目有其自身的特點，因此不同類型建設項目的投資和成本構成是不同的。
對於壹般的房地產開發項目，投資和成本由開發成本和開發費用兩部分組成。
(1)有八項開發成本:
1.土地使用權出讓金。國家作為土地所有者，在壹定期限內將土地使用權出讓給土地使用者。土地使用者所支付的土地出讓金的估算，可參考政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額，並修正時間、區位、用途、街巷情況、建築容積率、土地出讓年限、周邊環境、土地現狀等因素後得出。也可根據項目所在地城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據等級、用途、容積率、使用年限等因素進行修正。
2 .征地拆遷補償。(1)土地征用費。國家建設征用農村土地發生的費用主要包括土地補償費、勞動安置補助費、水利設施維護和分攤費、青苗補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費等。農村土地征用費的估算可參照國家和地方政府的有關規定。(2)拆遷補償安置。在城市地區，國家和地方政府可以依照法定程序，將國有土地儲備或已由企業、事業單位或個人使用的土地，劃撥給房地產開發項目或其他建設項目使用。因轉讓土地，給原用地單位或個人造成經濟損失的，新用地單位應按規定給予補償。實際上包括兩部分費用，即搬遷費用和搬遷補償費。
3.項目前期成本。項目前期費用主要包括:(1)項目的規劃、設計、可行性研究費用。壹般可以估算為項目總投資的壹定比例。通常規劃設計費約為工程造價的3%，水文地質勘探費可根據所需工作量及相關收費標準估算。(2)“三通壹平”等土地開發費用。主要包括拆除地面原有建築物、構築物的費用，場地平整費用和供水、供電、通路費用。這些費用可以根據實際工作量，參考相關收費標準進行估算。
4.建安工程費。指直接用於建安工程建設的全部費用。主要包括建築工程費用(建築及專項裝修工程費用)、設備及安裝工程費用(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)和室內裝修工程費用。在可行性研究階段，建安工程造價可采用單位估算法、單位指標估算法、工程量近似量化算法、估算指標估算法和類似工程經驗估算法進行估算。
5.基礎設施費。也稱紅線內工程費用，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排汙、泄洪、電信、環衛等工程費用，通常采用單位指標估算法計算。
6.公共設施費。主要包括開發不能有償轉讓的居住區公共設施所發生的費用。其估算可參考“建安工程造價”的估算方法。
7.不可預見的費用。包括基本預備費和物價上漲預備費。根據工程的復雜程度和上述費用估算的準確性，以上述1 ~ 6項之和為基數，按3%-5%計算。
8.開發過程中的稅費。開發項目的投資估算應考慮開發過程中地方政府或相關部門征收的各種稅費。在壹些大中城市，這部分費用在開發建設項目的投資構成中占有較大比重。應根據當地相關法律法規進行估算。
(二)開發費用開發費用是指與房地產開發項目相關的管理費用、銷售費用和財務費用。
1.管理費用。可以按項目開發成本構成中前1-6項之和的3%左右計算。
2.銷售費用。指開發建設項目銷售產品過程中發生的費用，以及設立銷售機構或委托銷售代理機構發生的費用。主要包括以下三項:(1)廣告費。銷售收入的2%到3%左右；(2)銷售代理費。約65438+銷售收入的0.5%-2%；(3)其他銷售費用。銷售收入的0.5%-1%左右。銷售費用合計約占銷售收入的4%-6%。
3.財務費用。指為籌集資金而發生的各種費用，主要包括貸款利息和其他財務費用(如匯兌損失)。
(三)投資與成本估算結果匯總表為了便於對房地產建設項目的各項支出進行分析比較，往往以匯總表的形式列示估算結果，格式略顯簡略。
三、房地產開發項目投資估算的作用:(1)是財政部門籌集建設資金和審批貸款的依據；(2)是確定設計任務書投資額和控制初步設計預算的依據；(3)是項目評估中可行性研究和技術經濟分析的基礎。
四。房地產開發企業的會計特點由於其經營活動的特殊情況和管理要求，與施工企業相比，房地產開發企業在會計核算上有以下特殊情況:1。產成品的種類很多，核算方法也不同。2.產品成本的核算是復雜的。3.營業收入及其相關稅費的核算方式不同。
第二講關於房地產開發企業存貨核算。
房地產開發企業的存貨有以下幾類:
1.原材料庫存。
指用於開發土地、房屋、建築物及其他開發產品的各種材料，如鋼材、木材、砂石、水泥等。
2.設備庫存。
指企業為房地產開發經營而購置的各種設備，如電氣設備、衛生設備、通風設備等。
3.產品內庫存。
指尚未完工的各類土地、房屋等開發產品(即在建工程)。
4.成品庫存。
指已完成開發建設全過程並通過驗收，按合同約定可交付使用或對外銷售的各類開發產品，包括土地、房屋、配套設施、代建項目、分期開發產品、出租開發產品、周轉房等。
5.開發供應庫存。
指企業在房地產開發和經營活動中必需的各種物資，包括低值易耗品和其他物資。
房地產開發企業的專項存貨主要是設備存貨和各種開發產品。
註:臨時出租屋和周轉房視為庫存。
壹、設備采購及收發核算
壹般情況下，供應部負責編制設備供應計劃，簽訂合同，檢查合同執行情況；設備倉庫負責設備的接收、發放、保管、盤點等工作；會計部負責設備價格的結算、設備成本的核算和設備收發的核算。
設備的采購、交付和接收按實際成本計價和核算。為核算設備采購成本，反映和考核設備的采購、收發、結存情況，應在材料采購科目下設置設備明細賬，並設置“1242庫存設備”專賬。分別核算企業購入的各種設備的實際購買成本和所有庫存設備的實際成本。
例1某房地產開發企業購入壹部電梯，進價(含進項稅)80萬元，運雜費2萬元。價格和運輸及雜項費用由銀行存款支付。
①根據采購發票和銀行結算憑證做如下分錄:
借:材料采購-設備820000
貸款:銀行存款82萬。
(2)假設采購材料設備保管費的計劃分配率為2%，則采購電梯的保管費應為16400元。
借:材料采購-設備16400
貸款:購買倉儲費16400。
③電梯驗收入庫後，計算出電梯實際成本為83.64萬元。
借:庫存設備836400
借:材料采購-設備836400
二、產品會計的發展
開發產品，是指企業完成全部開發建設過程，並通過驗收，符合國家建設標準和設計要求，按照合同規定的條件可以移交給訂貨單位，或作為產品對外銷售或出租的產品，包括土地(施工場地)、房屋、配套設施和建設工程。成品實際上是開發建設過程的結束，銷售過程的開始。
為了正確核算開發產品的增加、減少和余額，開發企業應設置資產類“1285開發產品”賬戶。本科目借方登記已完工驗收的開發產品的實際成本，貸方登記月末已售出、轉讓、結算或出租的開發產品的實際成本。月末借方余額表示尚未出售、轉讓、結算或出租的各種開發產品的實際成本。該科目應按開發的產品類型，如土地、房屋、配套設施、代建項目等設置明細科目，在明細科目下，按成本核算對象設置賬頁。
1.說明開發產品的增加。
企業開發的產品，在竣工驗收時，借記“開發產品”科目，貸記“開發成本”科目。
根據竣工驗收表，房地產開發企業本月開發的產品實際成本為3305萬元。其中土地65萬元，房屋2590萬元，建築工程500萬元，配套設施654.38+0.5萬元。
借:開發產品——土地65萬。
-2590萬英鎊的房子
-代理建設項目5000000
-配套設施1 500000
貸款:開發費用3305萬元。
2.說明開發產品減少。
企業開發的產品會因對外轉移和銷售而減少。對於減少的開發產品，應根據不同情況及時進行賬務處理。
企業對外調撥或銷售開發產品時，應按月末開發產品的實際成本，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。
采用分期付款方式銷售開發產品的，在開發產品交付用戶或分期付款銷售合同完成後，將分期付款方式開發產品的實際成本，借記“分期付款開發產品”科目，貸記“開發產品”科目。
企業將開發的土地和房屋用於租賃經營，或安置拆遷居民用於周轉使用時，應按土地和房屋的實際成本，借記“租賃開發產品”或“周轉房”科目，貸記“開發產品——土地(或房屋)”科目。
企業開發的業務配套設施用於從事第三產業的企業的營業場所，應當作為固定資產建造處理，即按照配套設施的實際成本，借記“固定資產”科目，貸記“開發產品——配套設施”科目。
房地產開發企業產品成本核算第三講(壹)
房地產開發的程序通常分為四個階段，即投資決策分析階段、前期工程階段、施工階段和租售階段。在上述四個開發經營階段，企業會發生許多費用，如可行性研究費、前期工程費、建築安裝費、廣告費、銷售費、信貸資金利息費、企業為組織管理生產經營而發生的管理費等。
這些費用有的可以計入開發產品的成本，有的則不能。能夠直接計入開發產品成本的費用稱為開發直接費用；分配後只能計入開發產品成本的費用稱為開發間接費用；不能計入開發成本的費用稱為期間費用。
壹，開發產品成本的內容
產品開發成本是指房地產開發企業在產品開發過程中發生的費用。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所消耗的全部物化勞動和活勞動，是考核房地產開發工作質量的綜合指標，是制定開發產品銷售價格的依據。
根據產品的用途，開發產品的成本可分為以下四類:
1.土地開發成本。
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的費用。
2.住房開發成本。
房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、租賃房、周轉房、代建房)所發生的費用。
3.配套設施開發成本。
是指房地產開發企業為開發可有償轉讓的配套設施和不能有償轉讓的公共配套設施而發生的費用，直接計入開發產品成本。
4.建設項目開發成本。
指房地產開發企業為受委托單位開發除土地、房屋以外的其他項目(如市政項目)所發生的費用。
二、房地產開發成本的核算對象
開發產品成本的核算對象是指在計算開發產品成本時，為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點和實際情況，遵循以下原則選擇成本核算對象:
1.對於壹般開發項目，以各獨立編制的概算或施工圖預算中所列的單項工程為成本核算對象。
2.具有相同開發場地、相同結構類型、開工和竣工時間相近、由同壹施工單位施工的集團開發項目，可以合並為壹個成本核算對象。
3 .對於個別大型和長期開發項目，可根據經濟責任制的需要和開發項目的某些領域和部位，劃分成本核算對象。
開發項目開工前應確定成本核算對象，壹旦確定，不能隨意更改，更不能相互混淆。
三、房地產開發成本項目
開發產品的成本壹般可分為征地拆遷補償費、前期工程費、基建費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費。
1.征地拆遷補償:
指房地產開發過程中為征收土地而發生的各種費用，包括土地出讓金、勞動安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費以及為征收土地而發生的其他費用(如耕地占用稅)。
2.項目前期成本:
指企業在籌建階段發生的費用，包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各種費用、勘察設計費、各種臨時工程(臨時用水、臨時用電、臨時道路等。)費、七通壹平費等。
3.基礎設施費:
指各項基礎設施建設發生的費用。基礎設施主要是指與產品開發相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、綠化(包括排汙、排洪、環衛)。這些設施發生的設備和安裝費在基建費項目中收取。
4.建築和安裝費用:
指企業以外包方式支付承包商的建築安裝費用和企業自營項目發生的建築安裝費用。
5.配套設施費:
指鍋爐房、水塔、公廁、自行車棚等不能轉讓給開發項目的公共配套設施發生的費用。所有可以有償轉讓的公共配套設施，如商店、郵局、學校、醫院、理發店等。，不能包含在此成本項目中。
6.開發間接費用:指企業的開發部門或工程指揮部為組織和管理開發項目所發生的壹切費用，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。企業行政管理部門為管理公司而發生的費用不在此列，應在“管理費用”科目核算。
目前，我國房地產開發企業的規模、範圍和經營方式各不相同。比如，就土地開發而言，有的企業只是清理平整工地地面，清除原有建築物和障礙物，就算完成了土地開發；有些企業除了清理平整地面，還需要在地面鋪設地下管線，修建道路，做到七通壹平，然後才能完成土地開發。因此，各開發企業應根據上述成本項目設置原則和開發項目的具體情況，有選擇地設置成本項目。
四、制定產品成本核算程序
(壹)應設置會計賬戶。
為核算開發企業的開發成本，企業可根據自身業務需要設置以下賬戶:
1.“4301開發費用”科目。
本科目核算房地產開發企業在開發土地、房屋、配套設施和代理建設項目中發生的各項費用。本科目核算借款人登記企業開發土地、房屋、配套設施和代建項目所發生的費用，貸款人登記已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方余額反映未開發項目的實際成本。本科目按土地開發、房屋開發、配套設施開發、代建開發等開發成本類型設置二級明細科目，並在二級明細科目下按成本核算對象進行明細核算。
2 .“4302開發費用”科目。
本科目核算房地產開發企業中獨立核算單位為開發產品而發生的間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。借記本科目，登記企業內獨立核算單位為開發產品而發生的間接費用，貸記登記分配計入各成本核算對象的開發間接費用。月底這個賬戶沒有余額。本科目應按企業內部不同的單位和部門(分支機構)設置。
(二)制定產品成本核算程序
開發產品成本的核算程序是指房地產開發企業在核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。壹般程序是:
1.收集和開發產品費用。
(1)項目開發中發生的所有直接開發費用直接計入所有成本核算對象，即借記“開發費用”總賬賬戶和明細賬賬戶，貸記相關賬戶。
(2)為項目開發服務而發生的間接開發費用，可先歸集到“開發間接費用”科目，即借記“開發間接費用”總分類科目和明細分類科目，貸記相關科目。
(3)將“開發費用”賬戶中歸集的開發費用，按照壹定的方法分配給所有的開發費用核算對象，即借記“開發費用”總賬賬戶和明細賬戶，貸記“開發費用”賬戶。
通過以上程序，將各種成本核算對象的預提開發費用歸集到“開發費用”總賬賬戶和明細賬賬戶。
2.計算並結轉開發產品的實際成本。
計算已完成的開發項目從準備到竣工驗收的總開發成本。並結轉到“開發產品”科目，即借記“開發產品”科目，貸記“開發成本”科目。
3.根據開發產品的實際功能和用途，將開發產品的實際成本結轉到相關賬戶。
即借記“營業成本”、“分期開發產品”、“開發產品出租”、“周轉房”等科目，貸記“開發產品”科目。
第四講關於房地產開發企業的產品成本核算。
五、土地開發的成本核算
土地開發也叫工地開發。通常有兩種情況:壹種是企業自行開發的用於開發商品房、租賃房等建築的自用建設用地；二是企業開發的用於銷售和有償出讓的商業建設用地。自用的建設用地屬於企業的中間產品，其費用應記入商品房或出租房屋的產品成本，而商業建設用地是企業的最終產品，其土地開發成本應單獨核算。
(壹)土地開發費用的收取和分配
企業在土地開發過程中發生的各項費用，除可直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出外，均應在“開發成本——房屋開發”科目核算。按照“自用土地開發”和“經營性土地開發”分別設置二級明細科目，按照企業選定的成本核算對象設置賬頁，對土地開發費用進行明細核算。
1.征地拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝費的收取和分配。
壹般來說，這些費用能夠區分受益者，可以直接計入成本核算對象，借記“開發成本-土地開發”科目及相關明細科目，貸記“銀行存款”和“應付賬款”科目。
2、配套設施費的收取和分配。
配套設施的建設可能與土地開發同時進行，也可能不同時進行，因此有兩種方式收取費用:
(1)與土地開發同步進行的配套設施開發費用能夠區分受益方的，應當直接計入相關成本核算對象，借記“開發成本-土地開發”科目，貸記“銀行存款”科目；當受益人不明確時，應先通過“開發成本-配套設施開發”賬戶歸集，待配套項目完成後再按壹定方法在相關受益人之間進行分配。
(2)與土地開發不同步的配套設施開發費用，壹般可先通過“開發成本-配套設施開發”科目歸集，待配套設施完工時再轉入“開發成本-土地開發”科目。如果土地開發已經完成，等待出售或出租，但配套設施尚未完成，為了及時結清已完成土地的開發成本，該等配套設施的費用經批準後可按其計劃成本(或預算成本)在土地開發成本中提前計提。預提時，借記“開發成本-土地開發”科目，貸記“預提成本-預提配套設施費”科目。配套設施實際開發成本通過“開發成本-配套設施開發”科目核算。配套設施建成後，應就預提配套設施費與實際配套設施費的差額調整相關土地開發成本。
3.開發間接成本的收集和分配。
企業內部獨立核算單位為組織和管理開發項目而發生的費用，先在“開發間接費用”科目核算，然後在月末按照壹定的分配標準進行分配，計入相關的開發成本核算對象。應由土地開發成本負擔的，從“間接開發成本”科目轉入“開發成本-土地開發”科目。直接組織管理開發項目的部門為企業內部非獨立核算部門的，其成本直接計入土地開發間接成本。
(B)已完成土地開發成本的結轉
已完成的土地開發項目應根據其用途采用不同的成本結轉方法:
1.為出售或有償轉讓而開發的商業建築用地。
開發完成後，應將實際成本轉入“開發產品-土地”科目。
2.開發完成後，將直接作為該企業商品房建設的施工場地。
開發竣工投入使用時，實際成本應結轉至相關的房屋開發成本。房屋開發成本中包含的土地開發成本可采用分項平行結轉法或分類集中結轉法結轉。
(1)分項並行結轉法。
是將應結轉的土地開發費用按成本項目平行轉入房屋開發成本相關成本項目。會計分錄如下:
借:開發成本-房屋-征地拆遷費al
——項目前期成本a2
——基礎設施費a3
-建築安裝費a4
——配套設施費a5
——開發費用a6
貸款:開發成本-土地-征地拆遷費al
——項目前期成本a2
——基礎設施費a3
-建築安裝費a4
——配套設施費a5
——開發費用a6
這種結轉方式主要適用於商業建築工地轉為自用的成本結轉。因為原商業建設站點的開發成本收取了該站點應承擔的所有費用。
(2)分類集中結轉法。
即把所有應結轉的土地開發費用分類合並為征地拆遷補償和基建費用兩個費用項目，再轉入與房屋開發成本相關的征地拆遷補償和基建費用成本項目。
借:開發成本-房屋-征地拆遷費al
——基建費a2+ a3+ a4
貸款:開發成本-土地-征地拆遷費al
——項目前期成本a2
——基礎設施費a3
-建築安裝費a4
這種結轉方式主要適用於自用工地成本的結轉。因為自住型建設用地壹般不收取配套設施費和間接開發費，為了簡化核算手續，可以采用這種方式結轉。
如果企業開發的自用建設用地在開發完成後近期沒有使用，其實際成本應先轉入“開發產品-土地”科目。
下面的例子說明了土地開發成本的會計方法。
例4某房地產開發公司於2001年5月在梁園開發了壹塊土地，面積40000㎡。開發完成後，準備對外轉讓其中的30000㎡，其余10000㎡企業自行開發商品房。假設梁園土地開發期間僅發生了以下經濟業務:
①支付土地出讓金2500萬元，並作如下會計分錄:
借:開發成本-土地-糧源(征地拆遷費)2500萬元。
貸款:銀行存款2500萬元。
②支付拆遷補償款550萬元，會計分錄如下:
借:開發成本-土地-糧源(征地拆遷費)550萬元。
貸款:銀行存款550萬元。
③支付勘察設計費265，438+00，000元，會計分錄如下:
借:開發成本-土地-糧源(前期工程造價)210000。
貸款:銀行存款210000。
(4)支付土方550萬元，作如下會計分錄:
借:開發費用-土地壹-糧源(前期工程費用)550萬元。
貸款:銀行存款550萬元。
⑤某施工企業承包的地下管線安裝工程已完工，價款應為1.5萬元:
借:開發成本-土地-兩元(基建費)1.500000。
借:應付賬款-X建築企業1 500000
6.9月底，梁園土地開發項目竣工。假設“開發成本-土地開發-梁園”賬戶中歸集的總開發成本為37，765，438+00，000元，則單位土地開發成本為942.75元/㎡。其中自用土地10000㎡尚未投入使用，剩余30000㎡已全部轉讓，月底將轉讓該地塊開發費用。按如下方式進行會計分錄:
借:開發產品-土地(梁園)9427 500
主營業務成本-土地轉讓成本28 282 500
貸款:開發成本-土地-梁園37710000
例5:繼續上例，如果10000㎡的自住土地在開發完成後立即投入房屋開發項目建設，企業可以采用以下兩種方法結轉土地開發成本；
①土地成本采用分類集中結轉方式結轉時:
借:開發成本-房屋-糧源(征地拆遷費)762.5萬元。
——梁園(基建費)1 802 500
借款:開發成本-土地-兩元(征地拆遷費)762.5萬元。
——梁源(前期工程費)1 427 500
-兩元(基建費)37.5萬元
(2)采用分項平行結轉法結轉土地成本時:
借:開發成本-房屋-糧源(征地拆遷費)762.5萬元。
——梁源(前期工程費)1 427 500
——兩元(基建費)37.5萬元
借款:開發成本-土地-兩元(征地拆遷費)762.5萬元。
——梁源(前期工程費)1 427 500
-兩元(基建費)37.5萬元