10 10月20日中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產市場存在壹些問題，但風險總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產市場健康發展的大局不會改變。
另壹方面，中國證監會主席易會滿表示，要從源頭上堅決遏制過度舉債融資，同時加強債券市場統壹執法，妥善處理債券市場違約風險。
這或許意味著，在保持房地產健康發展的前提下，業界對“大放水”期望過高是不現實的。即便如此，如果能實現邊際放松，對於房地產來說，還是能在壹定程度上緩解資金鏈的緊張。
現行的房地產監管制度逐漸促使借貸能力與其杠桿率掛鉤，導致許多企業陷入融資困境。不止壹位房企高管對觀點地產新媒體表示，現在房地產基本都是借新還舊，交易所和銀行之間都沒有增加額度，更何況申報的發行額度不能超過待償還債券的85%。
從融資情況來看，包括遠洋、金融街、碧桂園、旭輝等房企近期仍在發行信用債，但這並不能掩蓋行業整體融資下滑的趨勢。據市場研究機構統計，今年前三季度，房企境內外債券融資約7689億元，同比下降21%，降幅比今年上半年擴大5個點。
在行業拐點信號出現之前，房企還是耐心等待。
審計監督
在房地產的直接融資渠道中，企業債券占了相當大的比重。Wind統計顯示，截至6月65438+10月18，房企發行的國內信用債規模約為5302.39億元，去年為681137億元。其中，壹般公司債占20965438+7200萬元，去年為21065438+1萬元。
公司債上述水平較幾年前出現大幅增長，主要是公司債由之前的核準制改為註冊制。
例如，2017年5月，上交所發布《房地產行業公司債券分類監管方案(試行)》，提高了房地產企業公司債券的準入門檻和分類管理，包括境內外上市房地產企業、房地產類央企，以及中房協排名前100的其他民營未上市房地產企業。對總資產、收入、扣非凈利潤、扣除預收賬款後的資產負債率提出要求。
到2020年3月，公司債券完成註冊登記，公開發行公司債券通過交易所審核，中國證監會註冊登記。同時刪除了“公司凈資產最低限額”、“累計債券余額不超過公司凈資產的40%”等發行公司債券的條件。今年2月，證監會進壹步取消了公開發行公司債券的強制評級要求。
註冊制縮短了發債周期，簡化了審批標準，增加了房企融資的可行性。Wind統計數據顯示，2019年，我國房地產企業發行的壹般公司債約為1611.87億元，僅相當於2020年的77%。
但從企業個體感受觀察，情況可能比較嚴峻。據觀點地產新媒體不完全統計，截至10月20日65438，主流房企向證監會申請註冊並在年內獲批的公司債券總額約為178031000億元，其中上半年1580億元，包括碧桂園139億元、大連萬達商管128。下半年不到200億，最大的是世茂的66.38億，審批金額相差很大。
根據壹般規定，企業可以分期申請企業債券登記，自同意登記之日起65，438+02個月內完成第壹期，其余各期為24個月。
通過這壹規定，很多房企實際上是用2020年獲批的額度在今年發行公司債。比如陽光城2020年註冊了80億元債券，今年7月份已經發行到第四期，剩下的還沒有發行。
對於發債和票據融資，受訪房企高管均對觀點地產新媒體表示，整體發債難度不大。華南某不願透露姓名的資深房企默認了融資渠道收緊的說法；某國有房企上半年成功發行公司債。公司高層表示，雖然目前監管部門仍批準房地產企業發行公司債，但審核處於“嚴格”級別。
房地產企業北京遠洋運輸集團此前提到了對房地產企業融資的相關限制性政策。公司指出，在信貸融資方面，商業銀行只有在滿足壹定前提條件的基礎上，才能向房地產企業發放貸款，貸款的形式和用途也應符合相關要求。
其繼續表示，在現階段，房企還需要通過發行股票、債券等融資渠道滿足相關監管部門的額外審批要求。
以上海證券交易所為例。今年4月22日，交易所發布了《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則應用指引第3號——審核重點問題》。
根據《指引》，上交所將重點關註發行人是否為“弱母強子”的投資控股型發行人，是否存在信用評級下調、債務違約記錄等需要關註的情形，對城建企業、房地產企業等特定類型發行人的信息披露要求尤為明確。
10 10月20日，證監會主席易會滿也發表了對註冊制改革的看法。易會滿表示，監管層壹直強調註冊制並不意味著放松審核要求，必須嚴格控制信息披露的真實性、準確性和完整性，從源頭上提高上市公司質量。他還強調，要深刻認識資本的“二重性”，嚴把資本市場的“入口”。
批準要求
房地產是資本流動的主要目的地之壹，該行業在過去幾年中壹直受到控制。從發債來看，2015年，證監會放寬房企境內融資條件，原則同意紅籌公司在境內發行中期票據、短期融資券和公司債；次年，交易所要求對房企進行三類監管，企業債券募集資金不得用於購買土地。
以上兩項政策，加上2065438+2007年5月關於房地產公司債分類的監管政策，使得房企的直接融資遭遇了先促進後抑制的過山車歷程。觀點地產新媒體報道，碧桂園申請公開發行的壹個200億元公司債項目在2016至2018期間兩次停牌。
相比之前的調控，2020年8月，住建部和央行明確了重點房企資金監控和融資管理細則，影響深遠。隨著“三條紅線”政策的出臺，房企融資限制持續收緊，被郁亮稱為“金融紅利時代的終結”。
壹位國有房企高層對觀點地產新媒體表示，長期以來房企發債基本都是借新還舊，監管層自“三條紅線”以來的壹項附加審批要求，主要與窗口指導的“八五折”有關。
“八五折”是到期債務償還比例的簡稱。事實上，去年10月27日，165438，上交所就發布了《上海證券交易所公司債券發行上市審核規則應用指引第1號——申請文件及編制》，明確以10年8月為節點，該節點之後受理的公司債券金額不得超過待償還本息規模的85%。
到今年4月底，上交所對《指引》進行了修訂，刪除了去年8月份日期為10的相關表述，將“八五折”的限定範圍擴大至所有房地產企業申報的公司債。
在實際操作中，不壹定會觸及“八五折”的上限。如陽光城去年8月下旬發行新債654.38+0億元，擬償還“654.38+06羊城02”剩余本金654.38+0.289億元，占比約77.58%；今年7月新發行債券15億元，主要用於償還和回售“16羊城01”和“19羊城02”* * *本金20.6億元，約占72.82%。
通過“八五折”規則，房企存量債務穩步下降。同時，受訪房企高管也強調，現階段房企沒有新增額度，包括公司債和中期票據。
“現在交易所和同業融資並沒有按照‘三條紅線’區別對待，甚至‘綠檔’也沒有增加額度。”在“綠檔”國企工作的人士表示，就連他們現在也感受到了融資收緊的壓力。
按照外界提到的說法，“三條紅線”根據三個指標分為紅、橙、黃、綠四個等級，對應的有息負債年增長率不超過0、5%、10%、15%。
上述房企高層向觀點地產新媒體證實，房地產融資環境確實沒有放松，監管層審批發債時，嚴格審查的重要環節是“募資用途”。該人士解釋，這主要是因為監管層對房企的償債能力感到擔憂。
上海證券交易所6月份披露的數據顯示，2020年，公司債發行人平均收益增長2.5%，房地產發行人平均收益增長11.95%。發行人募集資金活動現金流出凈額同比增加65，438+03.35%，而受“三條紅線”等行業政策影響，募集資金活動現金流量較上年減少94.43%。
當時上交所在回應公司債券年報監管時，強調要註重風險導向，註重債券償還重大事項的披露。其中，交易所對前期風險暴露高、受疫情影響嚴重的企業，以及今年償債壓力較大、經營狀況或償債能力等財務指標出現重大負面變化的發行人進行了詳細分析。
標普信用評論在最近的壹份報告中也指出，在監管逐步加大供給側調控的情況下，過去激進的拿地和規模擴張將導致高杠桿房企面臨更多挑戰。這主要是因為在當前融資偏緊的環境下，高杠桿房企很難繼續利用再融資來維持資金的滾動，這可能會催化信用風險事件的發酵。
觀點地產新媒體了解到，相當壹部分房企在融資時會設置特殊條款，包括但不限於交叉保護、財務指標承諾、控制權變更、評級承諾等。，而且單債容易引發蝴蝶效應。花樣年創始人曾寶寶此前提到，9月底標普突然下調公司評級，導致公司境內外交叉融資嚴重受限，流動性階段性緊張。
另壹家已經出現債務違約的房地產公司藍光發展，在去年3月和7月發行了1.55億元的公司債，僅占2009年10月20165438+10月發行的29億元的53%。自那以後，很少發行新的公司債券。根據規定，本期債券有效期至今年6月165438+10月。
裂縫之間
除了交易所市場，銀行間市場常用的中期票據、短期融資券、超短期融資券等工具也沒有繼續成為房企的“天堂”。雖然今年2月證監會取消了公司債強制評級，3月交易商協會也取消了短期融資券強制評級，但房企中期票據基本都有“八五折”等附加審批要求。
據觀點地產新媒體不完全統計，截至10年10月20日，交易商協會披露的年內主流房企受理的中期票據登記申請總額約為935.5438+03億元。
其中，與企業債申請數量分布類似，中期票據大多在上半年註冊，約762億元，涉及萬科、陽光城、大連萬達商管、華潤置地、保利、金茂、大悅城。三季度主要是9月份註冊，只涉及天恒地產和首開股份。
受訪的房企高管表示，行業基本都是借新還舊，票據登記只是意味著對應的企業在此期間有存續債務到期。“沒有太多特別的意義。”
根據Wind的統計，“三條紅線”，即2020年8月以來，通過公司債、中期票據、超短期融資券、ABS等工具融資較多的房企為招商蛇口，其中超短期融資券10，公司債5，中期票據3，共融資245億元；其次是法華股份16、首開股份14、保利發展13。
如果只觀察壹只公司債(不包括私募債)，這期間發行公司債最多的房企分別是保利發展10、萬科、中海、龍湖、金融街7。房企在發債過程中阻力很大，但成功從公開市場融資，還是會給他們帶來很大的收益。
從直接影響來看，萬科、保利、陽光城等今年發行公司債的企業，在實施既定的籌資計劃後，其合並財務報表中的資產負債率基本沒有增加多少，但流動資產對流動負債的覆蓋能力有所提高，短期償債能力增強。
壹般情況下，房企發債所需的償債資金主要來源於其日常經營收入，這就要求企業保持良好的經營狀況、財務狀況和資產質量。但由於過去幾年地價占房價的比重上升，房企整體盈利能力較過去水平有所下降。
其次，它通過現有的銀行信貸額度和銷售收據提供流動性支持。比如，截至今年上半年，中遠聲稱未使用授信額度596億元，享受母公司授信額度，母公司未使用授信額度2424億元。年內，多數房企試圖提高銷售回款速度，推出包括降價促銷在內的營銷措施。
然而，在銀行貸款“兩個集中”的限制下，商業銀行對房地產企業的信貸融資條件增加，商品房貸款抵押額度已所剩無幾。
海通證券曾統計，39家上市銀行中，個人住房貸款超過警戒線的銀行數量仍為11家，但過線率普遍下降，房地產貸款超過警戒線的銀行數量由10家降至9家。
值得壹提的是，對於房企來說，仍然可以通過“住房租賃專項公司債”公開獲取部分資金。根據交易所規則，該融資產品至少70%的募集資金必須用於租賃住房項目，涵蓋住宅用地、集體土地建設、商業寫字樓、工業廠房等裝修租賃項目，不受“八五折”限制。
包括萬科、保利、金地、濱江、華潤置地、大華集團、法華股份、陽光城等房企，近壹年來均已獲批或正在申請住房租賃專項公司債。從實際操作來看，萬科、保利等已完成該品種發行的企業，將不少於70%的資金用於租賃項目建設，其余用於“補充流動資金”。
然而，通過上述渠道獲得的流動性仍然難以解渴。大多數從業者都沒想到，自“三條紅線”以來，房地產監管的影響如此深遠。如果繼續或進壹步加強對房企的限制性融資政策，這壹群體將面臨融資計劃和融資成本極其困難的時刻。
面對這樣的情況，房企對融資的邊際寬松預期很高，監管層的態度時刻牽動著他們的神經。
9月底，央行、銀監會宣布，指導各大銀行準確把握和落實房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩有序投放，維護房地產市場平穩健康發展。
10 6月中旬，央行金融市場司司長鄒蘭解釋，部分金融機構對30家試點房地產企業“三線四檔”融資管理細則也存在壹些誤解，要求不得增加“紅檔”企業的有息負債余額。人們誤解銀行不得發放新的發展貸款。企業用銷售收入償還貸款後，本應得到合理支持的新開工項目得不到貸款，也在壹定程度上造成了部分企業資金鏈緊張。
10月20日10中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴也表示，房地產合理的資金需求正在得到滿足。同日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘指出，在金融管理部門的預期引導下，金融機構和金融市場風險偏好的過度收縮逐步得到糾正，融資行為和金融市場價格正在逐步回歸正常。