五證的範圍、申請順序和作用
“五證”包括建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、開工許可證、國有土地使用證、商品房銷售許可證(商品房預售許可證)。
項目原申辦的是建設用地規劃許可證，嚴格限定了用地範圍、邊界和占地面積。
第二個標段是《建設工程規劃許可證》，限定了在這個規劃地塊上建設的建築物的功能類別，屬於商業、工廠、住宅、公寓等。
第三次申辦的是“開工許可證”，是合法施工的申請。
第四個申辦的是《國有土地使用證》，這是開發商多花的壹個證件，開發商要向國家繳納相應的國有土地使用費。房子有沒有產權，要看這個證明。普通住宅國有土地使用年限為70年。
最後申辦的是商品房銷售許可證，有這個證的商品房就是可以合法買賣的商品房。是開發商交了土地使用費，可以合法買賣的房子。
2、應重點關註的幾個問題及相應的審計證據。
(1)收入根據《企業會計準則-收入》的定義，同時應考慮房地產的特殊性。房地產開發企業提供的商品是土地或房屋等建築物。房地產開發企業在銷售商品尤其是房屋時，往往采取銀行按揭的形式，即購房者只需支付購房款的20%或以上，其余部分由按揭貸款銀行提供。根據與銀行達成的協議，購房者將在未來幾年定期向銀行歸還貸款本息。壹般情況下，在客戶完成銀行按揭並收到按揭款時確認收入。但根據企業管理要求的不同，現在很多房地產開發企業在收到首付款時就確認收入，有的還沒有辦完抵押手續。但是在應收賬款的核算中，尤其是對於年終促銷的房地產公司，年度資產負債表中會形成大量的應收賬款。
審計證據收集:
(1)索要商品房預售許可證，看企業已銷售並確認收入的商品房是否在商品房預售許可證上。
(2)索要企業提供的銷售清單，與售樓部房屋買賣合同統計表對比，抽取壹定的樣本，看金額有無差異。
(3)抽查部分購房合同，特別是交房時間和辦理房產證、土地使用證期限的規定。註意交鑰匙手續和客戶入住的手續，查看壹些業主入住的相關信息。
(4)從銷售代理處取得已售出樓房的結算統計數據，與認購書和企業銷售清單進行比對，看是否壹致。
(5)向物業管理公司索取已售和未售住宅物業管理費的收取統計資料。抽查已售商品房看業主入住情況，對未售房源進行盤點。同時可以結合售樓處的銷售進度來判斷已開發商品房的銷售情況。
(6)關註資產負債表日後應收賬款的催收情況，分析應收賬款的賬齡，以此判斷企業是否存在虛列收入的情況，尤其是長期未完成抵押的客戶。
(二)產成品成本轉移房地產開發企業，尤其是大型房地產企業，在開發房地產時，由於開發周期長，產成品結算進度往往與賬面成本不壹致。如果按照賬面成本轉移產成品成本，必然會有較少的轉移成本；現在開發的商品房往往分為地上和地下兩部分，這也是開發商調節利潤的主要工具。企業往往根據外部工程決算的審計，將房地產的成本分為地上和地下兩部分，並人為切斷，使地下基礎部分的成本完全由地下產品承擔。地上部分成本大幅下降，導致結轉的主營業務成本嚴重不準確。還有很多水缸，企業不能用來銷售，作為成本分攤的基數來達到降低成本的目的。
審計證據收集:
(1)分析賬面是否有大額預付款項。對於房地產企業來說，預付款項大多是開發成本的壹部分，但企業為了降低成本，往往會以賬目未結清為借口支付預付款項。
(2)向開發商索要完整的預算資料和重大變更資料，向工程部索要工程竣工進度報告，向合同管理部索要企業與開發商簽訂的合同，分析開發商是否充分估算了商品房開發成本及相應應付施工承包商的工程款。
(3)若工程已完工，應取得施工方提交的結算資料。企業往往不記錄合理估計的變動成本，等決算出來再做調整。這種做法實際上可以用來調整利潤和減少負債。
(4)獲取企業成本結轉表，檢查采用的結轉方式是否合理。有的企業按照平均成本結算，但實際銷售的是收入，導致收入與成本嚴重不匹配。註意自住樓層的成本結轉是否與其他銷售部分相同。很多企業自住樓層按照平均成本結轉成本，銷售部分按照既定的分配方式。
(5)房地產公司壹般只能向總承包商詢問截至資產負債表日開發商向施工單位支付的結算工程款。
(3)稅費房地產公司的營業稅和所得稅往往是按照預收房款的壹定比例預收。計算預收賬款余額的應納稅額，並與待攤費用的待攤稅額進行比較，計算是否少扣稅款。按照我國房地產開發企業所得稅征收的壹貫做法，稅務機關壹般按照房屋銷售預付款來估算所得稅。年度終了，根據註冊會計師的審計報告和經審計的凈利潤，按壹定稅率計算實際應納所得稅。因此，竣工商品房銷售成本結轉是否準確，對企業所得稅和凈利潤的計算影響很大，成本結轉的多少往往成為上市公司操縱利潤的手段。
房地產公司占用的房產往往不結轉固定資產，仍在開發產品中核算，不包括折舊、按視同銷售應繳納的營業稅、房產稅。
目前房地產公司稅費最大的漏洞是土地增值稅，基本不交。或者只付壹小部分。房地產公司常見的欠稅是印花稅。
㈣利息資本化
在壹定條件下，壹般企業中與購建固定資產有關的專項借款，允許計入相關資產成本，即所謂利息資本化；同時，《企業會計制度》還規定，房地產開發企業借入的與房地產開發有關的利息支出，應當在開發產品完工前計入房地產開發成本。房地產公司根據用途不同，有的增加利息資本化，有的不增加，全部計入當期費用。我們應該主要註意增加利息的資本化。
審計證據收集:
1.索要借款合同，註意借款合同是否與房地產開發有關，貸款利率和貸款期限，結合資本化利率看其計算是否正確。
2.結合施工方的交付記錄和質檢、消防等相關部門的驗收記錄，判斷資本化期限是否合理。
3.集團公司通過集體統壹貸款向子公司發放的貸款。比如房地產公司子公司利用集團貸款開發房地產，其支付的利息不高於銀行同期利息，符合資本化條件的部分可以資本化。
(5)貸款抵押
對於資金緊張的房地產公司來說，往往有大量的銀行貸款。由於金融市場融資難度越來越大，獲得的貸款多為擔保貸款和抵押貸款。房地產公司的固定資產、設備價值不大，用於抵押的資產多涉及在售房產。要特別註意出售的房產是否會用於抵押。
審計證據收集:
索要抵押合同，分析抵押物清單中用於抵押的資產種類、價值、位置。如果抵押物是待售房產，將該房產已用於抵押的面積與銷售統計中的未售面積進行比較。如果前者大於後者，說明已經出售的房產用於抵押。
(六)虛假銷售
虛假銷售壹般分為虛假抵押，與相關方達成默契，特別是在公司需要利潤的時候購買房產，等房子真正賣出去了再返還。虛假按揭是指房地產開發企業與所謂的“買方”達成銷售協議，然後在商品房未真正售出的情況下，從銀行套取按揭資金的壹種做法。所謂的“買家”，其實是房地產開發商找來的冒名頂替者，往往是其內部員工。在找到真正的買家之前，利息往往是由房地產開發企業自己提供的。這樣就可以獲得銀行信貸資金，獲得銀行信貸的利息差。壹般來說，銀行貸款的利率在房貸利率中是低於正常水平的。制造虛假的銷售氛圍，吸引其他購房者，以達到間接促銷的目的。關聯方購買的金額往往較大，購買的物業是利潤較高的樓層，主要是為了產生利潤。
審計證據收集:
(1)索要銷售合同。與正常的抵押合同相比，合同條款的要素基本相同，但虛假抵押合同的內容不完整。
(2)如果房貸的本息是由房地產企業自己提供的，此時企業往往定期向銀行支付等額的款項，同時虛掛壹個企業；
(3)關註大額銷售業務，索要合同、發貨記錄和貨款回籠。往往虛假銷售都是100%付款，但是沒有發貨記錄。也不約定辦理房產證、土地使用證等相關事宜。特別註意後期的銷售回款。對於這樣的銷售，妳應該去現場看看房子的使用情況。如果是閑置，可能會有問題。獲取辦理業主入住的簽證信息。虛假銷售往往不走這些程序。
(4)企業向員工提供住宅按揭，未從員工工資收入中扣除的，視同企業向員工提供的福利，員工需要繳納個人所得稅。如果企業沒有抵扣個人所得稅，可能是虛假抵押。
(7)待開發土地
房地產公司申請土地後，沒有及時開發或者沒有開發能力。隨著市場的發展，土地不斷升值，但待開發的土地卻不允許轉讓。未按批準用途開發的土地，由國土資源局收回，另行處理。企業往往以聯合開發的方式變相轉讓土地。
要註意待開發的土地是否劃撥。
(八)應要求提供的信息不同於其他企業。
費用分配表(主要是費用分配的依據是什麽，比如按預計銷售金額分配)，項目決算數據，項目驗收數據。