65438+10月15，央行金融市場司司長鄒蘭在國新辦發布會上表示，去年房地產貸款增速8年來首次低於各項貸款增速，央行對房地產金融實施審慎管理制度，形成了重點房地產企業資金監控和管理細則等措施。
雖然長期來看，從供給側對房地產行業的限制已經實行了很多年，融資冰點的聲音不絕於耳，開發商每年都在喊窮，但實際上，房地產行業尤其是頭部公司的融資總量仍在增加，但馬太效應愈演愈烈，中小開發商更難拿到錢，行業內資金流向頭部靠攏。
2021年，房企負債12448億元，首次突破萬億，達到償債高峰。從政策面來看，房企債務融資受限，整體債務融資乏力，股權融資爆發。
01
傳統的債務融資渠道已經弱化。
對於2020年房企債務結構，同策研究院數據顯示，2020年40家典型房企融資總額為9555.79億元，較2019年增長18.95%。40家房企融資總額2019年為8033.22億元，2018年為6949.72億元，2020年融資規模增速再創新高。
從發行結構來看:2020年，40家典型房企發行公司債2603.8億元，同比下降12.89%；國內銀行貸款1907.03億元，同比增長62.31%；其他債務融資181038億元，同比上升1.03%；信托貸款966.45億元，同比增長1.92%。
這三種融資方式多年來壹直是開發商資金的主要供應渠道。雖然40家典型房企國內銀行貸款增幅超過60%，雖然具體數字沒有透露，但鄒蘭在發布會上表示，房地產新增貸款占各項貸款的比重已經從2016年的44.8%下降到2020年的28%。
房地產貸款總量在減少，但頭部房企銀行貸款大幅增加，這意味著銀行貸款集中在頭部公司。
另壹方面，銀保監會也對銀行房地產相關貸款設定了40%的上限，這也收緊了融資供給。
過去備受開發商青睞的信托，今年受到了嚴厲的監管，出現了1.92%的小幅上漲。曾經，50強開發商表示願意以15%的年利率融資，但由於監管趨嚴，這筆錢在信托渠道不太好找。
公司債也出現了小幅下跌，這和證監會的審批有關，也代表了對房地產行業融資的收緊態度。
總的來說，債務融資在收緊，而相應的股權融資在加強。
02
股權融資飆升？同比上漲162.79%。
其實2020年的暴漲是股權融資，這是可以理解的。畢竟企業融資主要分為股權融資和債權融資。
與債券融資相比，股權融資的優勢在於獲得的資金不需要還本付息，但新股東會像老股東壹樣分享企業的利潤和成長，這是以空間換時間。
同策研究院數據顯示，2020年，40家典型房企股權融資170923億元，同比上漲162.79%。
股權融資壹般有四種模式:股權質押、股權轉讓、增資擴股、私募股權融資。長期以來，開發商最喜歡的就是股權質押，a股房企大多都有股權質押，這是壹種相對便宜快捷的融資方式。股權轉讓也是部分房企的融資主力，如華夏幸福(600340，股吧)、陽光城(000671，股吧)。由於房地產行業的限制，增資擴股很少見。
私募融資因為難覓蹤跡無法考證，但傳聞有很多開發商在用，但需要邀請才能進入，極其封閉。
債務融資受限後，股權融資開始飆升，從2020年下半年開始的分拆上市異常火爆。房地產公司拆分房產上市，也會增加壹筆資金，補充現有資金。壹些分析師表示，如果目前的情況不變，開發商將繼續分拆其他板塊上市。典型代表是恒大將汽車、地產、足球分拆上市，以減輕財務負擔。未來多元化房企分拆上市是大勢所趨。
03
償債高峰已達“萬億元”大關。
根據RealData的數據，2021年，房地產企業的債務規模將達到12448億元，這是壹個歷史性的突破。據克而瑞不完全統計，95家房企2021年到期債券722235438+0億元，同比增長22.45%，而國內到期債券同比增長5.77%至4188.89億元，國外到期債券同比增長56.52%至3034.92億元。
綜合來看，百強房企占據了絕大部分融資額度，過去幾年頻繁的海外發債迎來了兌付高峰。
2015以來，房企開啟高周轉常態化，開始密集發行公司債。公司債券發行期限壹般為3-5年，償債期限為2020年起2021年。
另壹方面，2016年底境內債券發行受限後，房地產企業開始大規模海外發債，發債期限2-5年是主力，因此從2020年開始也是海外償債高峰。
柯睿的報告指出，隨著近年來上市房企的增多以及借新還舊壓力的不斷加大，2018-2020年95家房企發債再上新臺階，發債規模在7000億元以上，比2015年發債潮多出近3000億元，未來償債高峰仍將持續。
整體來看，房企償債和經營壓力較大，未來可能會誕生更多的債券違約。
如何面對還債高峰？部分公司選擇繼續大規模融資，資金越來越向頭部房企集中。中國恒大、中南建設(000961，股吧)、金科股份(000656，股吧)、華夏幸福、萬科融資規模超過500億元。五家公司中，除萬科和金科外，三條紅線都是成功的。特別是華夏幸福的財務問題引發了債券市場的動蕩，萬科和金科也在踩兩條線，不容樂觀。
目前借新還舊是主旋律，頭部公司尤其是高負債公司對債務融資的需求更加強烈。
資料來源:通策研究院
同策研究院數據也顯示，流入房地產行業的資金集中在頭部，五大房企融資超過3700億元。從企業融資利率來看，融資能力強、利率低的房企性質基本都是國企或者央企。
上帝關了壹扇門，也會打開壹扇窗。現在股權融資的窗口期已經到了，但這會稀釋地產大佬手中的股權。如何權衡利弊，是開發者有史以來最艱難的選擇。