案例1，月供差不到200元未來買婚房轉為商業貸款的計劃。
在外企工作的阿嬌上個月在海珠區買了壹套二手房，面積39平米，總價50萬。“我給了20萬首付，打算貸款30萬，十年還清。”由於當時各家銀行的首套房貸都是基準利率，作為首次置業者的阿嬌毫不猶豫地選擇了公積金貸款。按照公積金貸款的房貸政策，如果貸款30萬，每月還款額為3167.32元，利息為8066438+0元。
阿嬌在準備公積金資料的時候，聽說中國銀行、農業銀行、招商銀行等壹些銀行的首套房貸利率可以打八五折。阿嬌算了壹筆賬，同樣貸款30萬。如果是商業貸款，首套房貸利率8.5%，等額本息還款。月供3329.49元，支付利息99538.23元。
“每月只還不到200元，總利息只有19461元。如果加上10的通貨膨脹，差別幾乎可以忽略不計。這樣我就不用辦公積金貸款了。以後買婚房最好先做商業貸款，再做公積金貸款。”阿嬌說，“貸款額度大的時候，辦公積金貸款會很劃算。”
案例二:房齡影響貸款期限，如果轉為商業貸款，還款期限可以更長。
據某房貸公司相關人士介紹，他們公司最近遇到了壹個放棄公積金貸款，選擇商業貸款的案例。購房者王先生，首次置業，原計劃公積金貸款50萬。但由於王先生購買的房屋樓齡較長，貸款銀行告知王先生樓齡加上貸款年限不得超過35年，樓齡已經是18年，也就是說先生最多貸款17年。
記者了解到，壹般來說，公積金貸款，壹手樓最長貸款期限不超過30年，二手樓最長貸款不超過20年。但實際操作中，壹般公積金貸款的樓齡和貸款年限不能超過35年。商業銀行的貸款年限加上貸款年限壹般不超過40-45年，不同銀行標準不同。
王先生算了壹下，如果做公積金貸款，17的貸款月供是3616元。如果是商業貸款，利率打八五折後貸款25年的月供是3219元。“貸款期限長，月供壓力小很多，對我很有吸引力。”最終，王先生選擇了商業貸款。
要改商貸，必須是在公積金貸款放開之前。
按照目前的公積金貸款和銀行房貸政策，如果購房者在首套房貸款額度不高的情況下選擇利率優惠的商業貸款，然後在購買二套房時使用公積金貸款買房，可以比商業貸款買房節省更多的利息。
記者了解到，公積金貸款如果要改成商業貸款，只要公積金貸款沒有貸款就可以改。“如果已經提交了公積金貸款過戶，手續會稍微麻煩壹點，要征求銀行的同意。”房貸公司表示，公積金貸款轉為商業貸款的過程中不會產生手續費，但需要重新準備申請材料。公積金貸款放了，沒辦法改成商業貸款。“不存在商業貸款放出去之後再換銀行這樣的‘再融資’的做法。”
也有業內人士指出，現階段只有部分銀行提供首套房貸利率八五折優惠。最好先咨詢清楚是否壹定要報考。另外，現在銀行房貸政策變化很快。以後買二套房，公積金和房貸政策也可能會有變化。這壹變化因素也應考慮在內。經過慎重考慮，我們會決定用哪種方式貸款買房。
貸款額度高也不是那麽劃算。
記者了解到，這種放棄公積金貸款而選擇商業貸款的案例，在銀行推出首套房房貸利率8.5折優惠後有所增加，但占比並不大，主要針對首次購房者。
目前5-30年的公積金貸款利率為4.9%，同期商業貸款利率為7.05%，兩者相差2.15%。但是因為現在部分銀行的首套房貸利率可以打8.5折，打折後的利率是5.9925%，兩者差距縮小到1個百分點。億達房貸李翔宇表示，即使商業貸款打八五折，公積金貸款的住房利率仍然更優惠，貸款金額越大，差別越大。
以廣州為例，個人最高可申請50萬元的公積金貸款。比如貸款50萬，還款15年，公積金貸款月供3927.97元，總利息207034.80元。如果商業貸款利率為15%，則月供為4217.26元，總利息為259106.52元。月供和利息的差額分別為289.29元和52071.72元。
以夫妻雙方申請公積金貸款最高貸款額度80萬元為例。比如貸款80萬，還款15年，公積金貸款月供6284.75元，總利息331255.67元；如果商業貸款利率為15%，則月供為6747.438+0元，總利息為414570.43元。月供和利息的差額分別為462.86元和83314.76元。
鑄造賬戶
首套房，貸款50萬，15還清。
以貸款方式支付的月利息總額
公積金貸款3927.97元，207034.80元。
商業貸款基準利率為4508.13元311463.36元。
商業貸款利率8.5折，4217.26元，259106.52元。
第壹套房，貸款80萬，15還清。
以貸款方式支付的月利息總額
公積金貸款6284.75元331255.67元
商業貸款基準利率為7213.01元4941.38元。
商業貸款利率8.5折，6747.61元414570.43元。
妳知道嗎？妳知道嗎？
還清公積金貸款，買二套房後，可以重新申請首套房。
記者在采訪中了解到，很多購房者都有只能申請壹次公積金貸款的誤區。廣州公積金中心表示，市民購買首套房仍可申請公積金貸款。但要求首套房貸款全部還清三個月後才能申請。
如果第壹套房是用商業貸款買的，即使在還款期內，也可以申請公積金貸款買第二套房，但能否獲批要看購房者的資質和還款能力。所以，如果購房者在首套房繼續提供房源的情況下，想申請公積金貸款買二套房，那麽首套房是不能使用公積金貸款的。
信用有問題
不能申請公積金貸款。
據了解，由於目前樓市交易以剛需為主，這些購房者大多會選擇公積金貸款。在放款時間上，在資料齊全的前提下，公積金貸款從申請到最後放款大概需要壹個半月，商業貸款放款時間也是1-2個月。可以看出，兩種貸款方式在貸款時間上並沒有太大差別，但公積金貸款因為首套房最低首付20%和利率優勢，受到了很多購房者的青睞。
大元按揭的鄭先生表示，購房者最好根據自身情況選擇合適的貸款方式。據了解，商業貸款在買賣時是可以再融資的，但如果賣方原本做的是公積金貸款，那麽買賣就涉及到贖回，風險大，操作難度大；另外，如果買賣雙方都在做公積金貸款，買方只有在賣方貸款還清壹個月後才能申請貸款，商業貸款可以同步進行，可以出具同壹份貸款函；還有公積金貸款。如果妳因為信用和其他情況被拒絕貸款，妳不能申請貸款。但如果申請商業貸款，不同銀行政策寬松程度不同，申請商業貸款是有可能的。
(以上回答發布於2013-02-04。請以目前實際購買政策為準。)
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