(山東師範大學，濟南，250014)
隨著市場經濟的發展，土地價格對社會經濟的調節作用越來越重要。城市地價的動態監測與更新是準確把握地價規律的重要手段。在分析城市地價動態監測領域相關成果的基礎上，設計並實現了基於MapX的城市地價動態監測與更新信息系統。通過在濟南的實證，結果表明，該系統提高了地價信息數據庫的建設效率，實現了多種地價計算模型的集成和地價的快速更新，並能方便地查詢和輸出成果報表，提高了成果的科學性、準確性和現勢性。
關鍵詞:城市地價；動態監控；MapX
“地價動態監測”的概念最早是在1999 [1]土地資源調查中提出的，2002年頒布了《城鎮地價動態監測系統技術規範》。作為壹項技術法規，本文在地價監測和地價更新的實施中發揮了巨大的作用。同時，許多學者對監測體系建立中的關鍵環節如地價區段的劃分、地價監測點的選擇等工作流程進行了優化[2]，在數字地價模型[3，4]和地價時空分析方面做了大量工作。在這個過程中，人們逐漸對城市地價動態監測的意義、概念、工作路線和應用領域有了清晰的認識。地價動態監測的目的在於對土地市場進行監測和預警，為政府決策服務，調節市場經濟。目前，國內對城市地價動態監測系統開發的研究很少。鑒於此，建立基於技術流程的城市地價動態監測與更新信息系統已成為必要。本文旨在搭建這樣壹個平臺，提高城市地價動態監測的可操作性、科學性、準確性和現狀性，更好地為國土資源部門的工作和政府的宏觀調控決策提供依據。
1需求分析
國家對城市建立動態監控系統有明確要求。城市地價動態監測體系是以城市中的具體宗地為基礎，從地價監測點的建立、數據的收集、匯總和整理到地價分析、監測數據的應用和系統的維護與更新而形成的[5]。地價動態監測、土地定級和基準地價評估是相互借鑒、相輔相成的[6]。
城市地價動態監測系統側重於地價的動態監測和基準地價的快速更新。本系統主要是針對這兩個方面來改進相關技術，提高工作效率和準確性，更科學地為政府宏觀決策提供依據，提高政府在市場經濟中的宏觀調控能力。
動態監測的第壹手數據是監測點的相關數據，主要來源於所選宗地監測點的實時調查數據和交易樣本數據。如何提高工作效率，保證數據的準確性非常重要。在這個環節中，對系統的設計提出了兩個要求。壹是要求系統能夠實現監測點調查表的報表輸出功能，實現監測點數據的快速錄入，其中讓系統自動獲取監測點的壹些現場信息是壹項重要的技術措施；二是直接調用已有的交易樣本數據，實現信息的快速存儲。基於GIS的系統建設可以大大提高工作效率，對圖形要素的屬性檢查和地價結果的計算具有強大的支持功能。
從動態監測的技術流程來看，地價區段的劃分和地價監測點的選擇也是壹個重要環節。這方面的研究很多，規範裏也有明確說明。按照規則，在GIS軟件中很容易實現，所以在本系統中暫不考慮。這個環節的重點是及時更新監測數據。
基準地價更新是指在土地定級或均質區域劃分的基礎上，用土地收益、市場地價或地價指數對基準地價進行全面或部分調整的過程[7]。基準地價的更新有三種方法[8]。本系統的設計基於工作流，可以自動更新監測點、地段、級別的地價。由於地價的動態監測與更新需要連續性和銜接性，所以基於監測點地價更新-斷面地價更新-等級地價更新的自下而上的基準地價更新方法周期短、效率高、節約成本、可操作性強。
鑒於以上分析，系統計劃采用面向組件的開發技術，即將GIS組件嵌入到壹個通用的開發環境中。既能充分發揮GIS的查詢和空間分析功能，又能通過編程語言實現各種地價計算模型和方法，從而實現各種報表功能，達到高效無縫的系統集成目的。本文決定使用MapInfo公司的組件產品MapX進行二次開發[9，10]，選擇面向對象的VB平臺作為開發平臺，語言簡單，系統維護方便。
基於MapX的城市地價動態監測與更新信息系統設計
系統的主要功能模塊設計如圖1所示。
圖1系統功能模塊圖
2.1 GIS數據庫編輯模塊
該模塊用於實現GIS數據庫[11]基礎空間和屬性信息的錄入、修改、保存、添加、刪除、備份等功能，是後續工作的前提。
該系統的數據庫主要由三個子數據庫組成:水位信息數據庫、斷面信息數據庫和監測點信息數據庫。由於數據量小，所以以文件格式存儲。同時支持Access數據庫的綁定，滿足屬性數據計算和分析的需要。系統可以方便地繪制監測點圖元和輸入屬性信息，數據輸入可以以卡片式和記錄式兩種操作方式進行。實現了屬性信息和空間信息的交互查詢，並根據輸入時間自動對監測點進行編號，由計算機自動輸入監測點的默認信息，如土地級別等。編輯信息也有兩種方式:卡片和記錄。系統自動記錄修改時間並備份原始記錄，需要在地價指數計算中使用。
2.2地價信息檢索查詢和專題分析模塊
空間查詢和分析作為GIS的基本功能，是查詢和分析地價的重要手段。監測點、斷面等信息可以通過空間信息和屬性信息[12]交叉查詢，通過SQL查詢，進而挖掘出重要的規則信息。通過分析監測點專題圖，生成直方圖等三維專題圖，可以可視化地價分布規律，研究合格監測點的空間分布規律，為決策提供直觀依據。
2.3地價更新模塊
2.3.1監測點地價評估與更新
在這個子模塊中，涉及到兩個環節:監測點數據的標準化處理和不同方法的地價評估。
(1)由於監測點土地利用狀況不壹致，需要修改土地使用年限、土地開發程度、容積率、基準日期等。，即把數據標準化，把地價內涵統壹到標準地價上。這是通過在輸入信息後修改系數表來實現的。
(2)宗地價格評估可采用不同的方法，如收益還原法、市場比較法和成本逼近法。
2.3.2地價計算與更新部分。
在監測點地價評估的基礎上，可以更新斷面地價。根據斷面監測點類型，采用區域內樣點平均地價計算斷面地價。首先選擇需要更新的路段，通過MapX組件的查詢功能選擇位於該路段的監測點。對監測點的地價字段值(在監測點地價計算子模塊中獲得)進行平均，並采用區域平均地價法更新該區段的地價。
其中，在選擇要更新的地價區段時，有兩種方式:屬性查詢選擇和直接點擊圖元選擇。在監測點選擇的過程中，采用分層的方法。采用SearchWithinFeature，選擇參數為miSearchTypeCentroidWithin。監測點宗地的中心點決定了監測點的權屬，避免了不同地段監測點的重復。
2.3.3壹級地價的計算和更新
城鎮土地定級和基準地價評估是壹項重要的工作。如果每次地價更新都采用因素定級法，不僅效率低，而且難以反映地價變化規律。該系統的構建使這壹問題的解決成為可能。該系統的工作思路是由點到面的。傳統的評分方法是自上而下對因素進行評分。該系統采用的自下而上的思維，能夠更全面地反映地價變化的熱點區域，實現地價更新。
2.4地價預警模塊
當監測點地價和斷面地價超出正常變化範圍時，會對地價進行預警。預警級別分為正常、高、高、低、低五個級別，分別用綠色、淺紅色、深紅色、淺黃色、暗黃色表示。將警報標識為字段[[警告]]。
2.5報表設計模塊
地價監測系統涉及大量的表格，如地價監測點登記表(初始/變更)、地價監測點調查表(年度/季度)等。該系統的應用可以方便地實現表格和匯總報表的打印。對於地圖的輸出，MapX也提供了強大的支持功能，可以滿足制圖的需要。地價更新完成後，需要從不同角度分析地價規律，地圖信息的可視化非常重要。有學者做過繪制三維地價圖的研究[13]。本系統利用MapX自帶的專題圖繪制功能，實現柱狀圖、餅狀圖、密度圖等專題圖，可以直觀、清晰地提示地價規律，為決策提供服務。
3系統實施
該系統以界面驅動的方式開發。系統的前兩個模塊是任何GIS系統的基本功能模塊，主要是通過MapX的數據綁定來實現屬性空間信息的相互查詢和專題地圖分析，這裏不再贅述。
下面主要講解地價更新的編碼實現過程，三個子模塊的實現機制類似。限於篇幅，這裏不詳細介紹具體子模塊的編碼，僅以“地價更新”壹節為例進行說明:
(1)選擇要更新的節:有兩種方法，可以直接在ComboBox控件中選擇要更新的節號，也可以從圖2中單擊它。點擊的代碼如下:
圖2地段地價更新實施表
在“地塊價格更新”對話框中添加以下代碼:
私有子命令selectqd_Click()
表格2。Map1。CurrentTool =錯誤選擇工具
末端接頭
將以下代碼添加到帶有MapX控件的主窗體的Map1_Selec-tionChanged()事件中:
私有子映射1_SelectionChanged()
Dim ftrsA s MapXLib。特征
Dim sel As MapXLib。選擇
設置sel =Map1。層(lyrname)。選擇
設置ftrs=sel
Ftrid=ftrs。項目(1)。FeatureID
qddjupdate。Combo1。Text=Ftrid
末端接頭
(2)定義要更新的區段後，設置要選擇的監控點類型，如轉移、轉移、租賃。從下拉框中選擇，點擊確定，列表框中將顯示所選斷面中指定監測點類型的編號。實現代碼如下:
模糊關鍵點，ftrsA的特性
Dim regionselin As FindFeature
將custLayer作為層變暗
將I標註為整數
設置regionselin=Form2。Map1。layers(lyr name). find . search(combo 1。正文)
如果regionselin。FindRC Mod 10 < > 1然後
Msgbox "找不到需要的圖層！″
如果…就會結束
設置custLayer=Form2。Map1。圖層(組合2。正文)
設置關鍵點=custLayer。search within feature(region selin，miSearchTypeCentroidWithin)
設置qdnpoints =關鍵點
對於i=1到關鍵點。數數
List1。添加項目要點。項目(壹)。名字
然後
(3)斷面內合格監測點選定後，可采用樣點地價平均法計算斷面內地價。這個過程很容易實現，這裏就不重復代碼了。
總的來說，該系統可以實現GIS的基礎數據庫管理和空間查詢分析，地價計算數學方法的模型實現和報表的縱向生成。按照工作流程的方式，地價更新的操作依次按監測點、監測斷面、監測級別進行。該系統層次分明，結構合理，能為廣大土地管理工作者提供壹個友好、便捷的操作平臺。該系統已應用於濟南市城市地價動態監測中，取得了良好的效果。
為了提高工作效率，實現數據共享和互操作，系統後期可以考慮向WebGIS過渡。基於網絡GIS的國土資源管理部門電子政務綜合平臺的開發是電子政務發展的重要趨勢，具有廣闊的前景。
參考
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