據不完全統計，至少有7個城市通過約談或出臺政策的方式限制了房企的降價行為。然而，降價行為背後，債務壓力大、資金回籠慢是部分房企不得不面對的現實，壹場房價保衛戰正在上演。
至少有7個城市發布了“限價令”
據論文不完全統計，截至目前，已有株洲、江陰、菏澤、嶽陽、昆明、沈陽、唐山等7個城市發布了“限價令”。
之所以稱之為“限價令”，是因為部分房地產企業或中介機構在銷售或代理新建商品房時，以低於銷售價格且明顯低於市場正常價格的行為，被政府約談或叫停。
以湖南株洲為例。9月9日，有市民和網友反映，金碧地產、榮盛地產、博瑞地產、鑫盛萬博、貝殼經紀等企業以明顯低於正常市場價格銷售新建商品房或者代理銷售商品房，嚴重擾亂房地產市場秩序。對此，株洲市住建局隨後約談了上述企業項目負責人，並將其納入企業不良信用記錄。
此前，8月31日，江蘇省江陰市住房和城鄉建設局發布的《關於進壹步促進房地產市場健康穩定發展的通知》明確提到，商品房銷售價格備案後，商品房實際成交價格不得高於備案價格。同時，嚴禁低價傾銷、打價格戰(如低於成本價、變相降價等。)，堅決杜絕惡性競爭、降價、逾期交貨等違法行為。
從目前已公布“限價令”的城市來看，各地主要打壓的是惡意降價，部分房企銷售定價遠低於市場價格，被認為嚴重擾亂市場。
地圖學:論文
房地產企業降價銷售是怎麽回事？
房企降價背後的原因是什麽？
銷售規模“由升轉降”，房企回籠資金壓力加大或為原因之壹。
根據國家統計局發布的數據監測，同策研究院顯示，7月份，全國商品房銷售面積1.1.5億平方米，同比下降9.45%，環比下降40.6%。這也是近壹年來首次“由升轉降”，表明中國房地產銷售進入下行通道。
從開發資金結構來看，銷售回款占融資比例達到57.15%，較2020年提高3.9個百分點，國內貸款占融資比例為65.438+02.95%，較2020年下降0.87個百分點，表明房企融資主要依靠銷售回款，並呈上升趨勢，未來房企融資主要依靠“自我造血”。銷售規模增長首次“由升轉降”，說明房企核心資金來源開始下降，房企回籠資金壓力加大。
融創中國董事局主席孫宏斌在今年中期業績會上提到，下半年市場壓力比較大，主要來自兩個方面。壹個是部分企業迫於壓力開始降價，壹個是國家政策比較堅定，讓大家預期房價不會漲。現在經濟壓力比較大，大家的購買力都受到了影響。
孫宏斌認為現在的行情特別像2018。“整個信貸市場資金短缺。上半年銷售比較好，貸款比較難。但下半年貸款依然同樣困難，銷售市場大幅下滑。今年下半年銷售壓力很大，預計今年下半年市場依然會很激烈。”
樓市轉向或成為行業知識。凱撒集團主席兼執行董事郭英成在業績會上表示，近年來，特別是今年，房地產市場的調控更加精準，政策的執行速度也比以前更快。然而，與此同時，我們也面臨著巨大的挑戰。經過精準調控，銷售端銷售後，房貸資金回籠可能會比以前慢，也給企業帶來壹定壓力。
此外，債務壓力也是懸在部分房企頭上的“利劍”。
根據同策研究院發布的相關數據，今年房企欠款達到1.2萬億，月均負債超過100億。二季度房地產行業平均負債率為77.85%，比壹季度下降65438±0.34個百分點，比提出三條紅線的2020年下降65438±0.23個百分點。這說明調控效果已經開始顯現，房企把降低負債、優化三條紅線作為首要策略。但與此同時，更加嚴厲的監管措施也加速了部分房企對其債務缺陷的暴露，房企債券違約案例日益增多。
據RealData統計，今年以來，房地產行業債券違約現象較過去兩年明顯增多。短短6個月，就有12家房企違約。
同策研究院研究總監宋宏偉認為，上半年房地產市場銷售好的時候，房企回籠資金還債比較容易。但7月份以來，全行業進入下行通道，資金回籠困難，償債壓力突出。為了現金流，降價銷售，以價換量，成為很多房企的選擇。
面對當前的市場環境，世茂集團董事長許世壇在中期業績會議上提到，住房、不投機、三條紅線和集中管理的政策將繼續下去。在這樣的政策背景下，企業強調高增長率已經不適合了，所以公司的策略是“由攻轉防”，同時加大對現金和還款率的考核。
許世壇表示，公司已經采取了壹些措施來抵禦市場低迷。公司分析7、8月份銷售情況，全行業銷售下滑。10九六月份，公司安排了很多供應和沖刺目標。目前房貸額度還有缺口。公司動態管理價格，針對首付比例高的買家推出優惠措施。不僅如此，許世壇還透露，下半年將對價格進行動態管理，同時加大優惠措施。
價格能降低嗎？
房價下跌在很多人眼裏本應該是壹件好事。為什麽會有「限價令」？中國新聞網同時出現“限價令”和“限價令”。樓市怎麽了？文中提到，房價不是“不能跌”，而是“不要盲目跌”。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李看來，無論是中央政府還是地方政府，樓市調控的目標都是“三穩”。大起大落是不可取的，可能會引發市場預期波動，並進壹步強化這種大起大落。換句話說，如果出現明顯下跌，可能會因市場預期而導致進壹步下跌，形成下行周期。這時候就需要通過政府幹預來防止這種預期的形成和流通。
嶽陽住建局相關工作人員在回應《關於房地產市場新建商品房網簽交易限價的通知》時也表示，近期龍頭房企債務壓力較大，為回籠資金惡意降低樓盤價格，造成市場混亂。這是政策出臺的主要原因。
某40強房企營銷人士指出，“當市場出現回調時，很多開發商會根據自身情況進行壹定的降價促銷。當然，市場還是有分歧的。壹線二線城市沒有太大的庫存問題，但是三四線樓盤在樓市回調期轉化相對較慢，所以為了加速銷售，我們會給壹些優惠，這很正常。政府主要是打擊惡意降價，怕不利於市場穩定，也會引發維權等社會事件。”
“部分城市房價下行壓力確實在加大。統計局公布的數據顯示，最近幾個月，房價呈下降趨勢的城市數量不斷增加，房企減債壓力也不斷加大，導致部分城市或地區的房企加快出貨步伐，降價促銷的現象。但房企的降價行為壹旦引發降價潮，就會引發連鎖反應，極大影響房地產市場的有序發展，也會影響土地市場，對地方經濟產生較大影響。”58安居客房產研究院分院院長張博說。
那麽，“限價令”有效嗎？在李看來，樓市正運行在歷史最高水平，各方對穩定的要求都很高。無論是快速上漲還是快速下跌，無論是整個城市還是部分城市，都需要適當幹預，包括不允許大規模降價營銷。這和不允許大規模上漲是壹個邏輯，這種幹預必須是有效的。
廣發證券發展研究中心房地產行業研究員郭震對本報表示，政府不希望看到房企互相競價後房價壹直下跌的局面，這也會使市場進入壹個相對惡性的狀態，所以保持房價的穩定不出現暴漲暴跌壹直是近年來調控的方向。
諸葛找房數據研究中心分析師梁楠指出，從目前已發布“限價令”的城市來看，基本都是高庫存、去化壓力大的城市。或許是部分開發商為了加快銷售回款而大幅降價，壹定程度上導致了市場混亂，不利於樓市發展。“限價令”的出臺，可以有效抑制房價快速下跌，避免大幅降價等市場亂象，進壹步規範樓市交易行為，有利於促進房地產市場健康穩定發展。