土地市場的冷暖分化
今年初三四線城市土地市場傳來重磅消息。65438年6月9日，保利地產公布了近期通過招拍掛方式取得的20多宗土地，其中浙江嘉善縣3宗住宅地塊和廣東從化市3宗住宅地塊分別以1.3億元和近2.5億元成交。招商地產等5家房企【最新動態簡介】6月5438+10月宣布拿下多宗地塊，總價54億，其中不少地塊位於二三四線城市。
以昆明為例。今年6月5438+10月，昆明土地成交225宗，總成交面積近千萬平方米。除了地方房企，壹些全國性的大型房企也紛紛搶灘。65438年10月7日，中海城【最新消息價格公寓點評】發力拿下昆明湖東路周邊半島地塊，招商【最新動態簡介】城投以8.72億總價拿下湖東路周邊半島兩宗住宅用地。
壹些中小房企已經開始在三四線城市深耕。以金科房地產為例。去年6月5438+065438+10月拿地7宗，2月65438拿地7宗。擴張範圍集中在重慶和重慶的開縣、璧山、涪陵。金科地產已進入重慶17區縣，其中主城7區，周邊10區縣。此外，湖北在打造以武漢為中心的1+8城市圈的過程中，吸引了眾多房企布局襄陽、宜昌、十堰。
？國五條？發布後，壹線城市土地市場有所降溫，但二三線城市土地市場依然火熱。3月13日，成都市國土局拍賣出讓4宗地塊，其中包括位於崇州市崇陽鎮正東街南側的住宅用地。起拍價1.27萬元/畝，成交價540萬元/畝，溢價率達到325%。崇州市崇陽鎮另壹宗住宅用地，起拍價654.38+0.02萬元/畝，成交價298萬元/畝，溢價654.38+0.92%。此外，其余兩宗地塊的溢價率也分別達到了52%和55%。
統計顯示？國五條？發布後，各城市土地市場壹直參差不齊，壹線城市土地市場活躍度明顯不足。住宅用地成交前十名被蘇州、青島等二三線城市占據。
警惕供應過剩的風險
壹些知名房企也在加大二三四線城市的土地儲備。自2012第三季度以來，萬科新增土地項目至少23個，規劃建築面積約376萬平方米，而這些新增項目大多位於二三線城市，如徐州、貴陽、莆田等。
恒大地產董事局主席許家印強調，恒大將堅持二三線城市布局，堅持標準化運營降低成本，房屋單價維持在每平方米6000元左右。截至2012、12、31年末，恒大地產在全國122個城市擁有項目229個，其中壹線城市項目6個，二三線城市項目各93個。2012年，恒大地產新購土地還分布在長沙、濟南、沈陽、貴陽、寧波、無錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市。
業內人士表示，新型城鎮化將是房地產行業發展的重要契機，提前布局二三線城市的房企已經獲利豐厚。城鎮化將帶動房地產行業的新壹輪發展，因此應積極關註二三線城市存在的機會，二三線城市是城鎮化的重點城市，如壹些經濟欠發達地區的省會城市、大部分地級市和少數經濟發達的縣級市。
但三四線城市供應過剩的風險不容忽視。國土資源部法律中心和信息中心近日聯合發布報告稱，去年二三線城市供應增長較快，甚至高於壹線城市。個別二三線城市住宅用地存量轉化為住房建築面積後，存在壹定的供過於求風險。
部分三線城市甚至存在供地規模過高的問題。營口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠超壹線城市。近四年南通累計土地成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15。目前南通人均住房建築面積40.9平方米，遠超北京上海，供大於求的風險值得關註。
在房地產市場風險排名中，風險較高的前50名包括41四線城市。報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城市化，但壹些土地供應明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。同時，由於難以吸引外來人口，單純依靠本地農村人口轉移可能難以消化過去幾年的大規模土地供應，部分城市存在過剩風險。