9年，地價翻了壹倍，拆遷資金斷了，轉型遙遙無期。
如何打破困局？
汕頭開於1860。這裏曾被恩格斯稱為中國“唯壹有點商業意義的港口”，西郊的“小公園”曾是繁華商業區的中心。
2004年，“小公園”成為舊城改造的對象，也是汕頭第壹個將拆遷人和建築商分開，置換所有原住戶產權的舊城改造項目。
然後由於“拆遷資金斷裂，土地流轉緩慢”，改造壹開始就“流產”了。直到2009年，再次醞釀重建的時候，地價已經翻了壹倍，至今沒有任何進展，現在變成了兩難。
“小公園”的轉型似乎從壹開始就註定是壹個兩難的境地，最後成為利益博弈的戰場。政府試圖收回發展權，但談判無果。接下來怎麽破局？
文/本報記者李華、陳、肖歡歡
圖/張烈華提供
站在中山亭這個小公園裏，相當於站在上世紀初的汕頭市中心。中山亭西側的南盛百貨曾是這座城市商業繁榮的象征。如今，這家百貨公司已經在歲月中破敗不堪，周圍大片空地被藍色鐵皮圍了起來，上面長滿了雜草。
柵欄外面有貨攤。汽車無法從破舊自行車下面的街道上穿過，只有推著自行車的行人從賣光盤、舊書、衣服的流動攤位中擠過去。
這是汕頭“小公園”區域的核心。小公園全稱汕頭小公園歷史建築風貌保護區，是汕頭城市的發祥地，也是“百年商埠”汕頭的歷史象征和地方特色。
圍欄裏，除了南盛百貨，已經被拆除施工。墻外，未拆未建。
十幾個老人圍坐在亭子臺階上，打牌聊天。坐在壹旁的壹位老人指著圍了壹圈的施工護欄感嘆道:“拆了壹半，現在拆不動了。”小公園改造，拆建
規劃小公園舊城改造項目占地150畝，其中小公園保護區122畝，搬遷安置區28畝。以122畝“小公園”保護區改造為重點，規劃建設成為集商貿、文化、旅遊、餐飲為壹體的大型商業區。
這是壹種大拆大建的模式，導致小公園的改造工程被外界質疑。中山大學教授、原廣州市城市規劃院總規劃師袁奇峰認為，汕頭小公園改造是“壹個破壞城市歷史的舊城改造項目”。
廣東省歷史學會副會長、汕頭大學原黨委書記黃贊發告訴記者，“小公園具有很高的文化價值和經濟價值”。這些年來，小公園積累了豐富的文化遺產，有些建築在國內並不多見。作為曾經的商業中心，他們有很強的商業潛力，“應該保持原有的特色”。
負責這項改造工程的官員吳乃(化名)同意黃贊發的觀點。他說，政府覺得有必要對老城區進行改造，早在2000年就開始了改造工程的前期工作。公園裝修了六個月就停了。
吳乃說，就在汕頭市政府啟動小公園舊城改造的時候，出現了壹個臺商，註冊了“汕頭市友松房地產開發有限公司”(以下簡稱汕頭友松)，負責小公園舊城改造項目。
2003年3月4日，約122畝土地使用權在汕頭市房地產交易中心掛牌出讓。汕頭友松以總價30657.5萬元競得土地使用權。
2004年4月28日，小公園舊城改造工程正式啟動。金平區政府負責這個地區的拆遷。
參與拆遷工作的吳乃解釋說，按照地價換算，小公園每畝賣的地價約為250萬元。但按照臺商的要求，地價會分期付給政府，“前提是政府負責拆。”
吳乃說，250萬元的價格“當時不算低，協議裏有寫，政策也允許”。當時小公園的建築都比較密集。按照2003年、2004年的市場情況，政府做出的壹畝地拆遷成本在300萬元左右，也就是說，除了汕頭友松支付的250萬元，政府還要補貼60萬元拆遷壹畝地。
“那時候人家住在那邊的危房裏，很痛苦。賠償價格不低，群眾高高興興簽了賠償協議。”吳乃說。但是好景不長。拆遷持續了半年左右，資金鏈斷了。
吳乃解釋說，122畝土地是按協議分五期開發的。根據汕頭CPPCC的壹份調查報告，首批開發60畝* * *需要拆遷1.36萬戶，投資1.385億元。政府財政方面，汕頭市政府原計劃拍賣東壩子土地資金，但難以實現。居民拒絕搬遷。
半年後資金斷裂，拆遷無法繼續。小公園的改造工程暫停了幾年，直到2009年，汕頭市政府決定重啟拆遷。
但此時的汕頭房地產市場與2004年大不相同。
2004年拆遷壹平方普通住宅，給居民供應1.200元。當時小公園片區新房價格只有1.700元~ 2000元/平米，而二手房價格只有700元。
然而，項目被擱置的這五年，恰恰是汕頭房地產市場回暖以來最亮眼的五年。不得不提的是，2007年5月，汕頭市東廈路王迪的土地，拿了700多萬。
2009年，離“小公園”核心區不遠的壹個在建樓盤“金×廣場”開始內部認購，認購價格已超過每平方米6000元。這個價位的樓盤推出，直接拉高了周邊所有的房價。
所以2009年小公園改造重啟時，雖然拆遷補償款每平米漲了幾百元，但整個市場都不壹樣了，補償款連附近街區的二手房都買不起。小公園舊城改造南區辦公室的壹名工作人員指著已經停工的拆遷區告訴記者，在汕頭東區連壹個廁所都用補償買不到。
居民認為每平方米1000元的補償太低，也是拆遷難的直接原因。
此時120畝的老園區只拆了10多畝，這壹帶居住著約10000人。他們拒絕搬家。開發商賺取巨額差價。
這兩年小公園區域沒有掛牌出讓土地，所以沒有參考價格。但在目前的市場上，吳乃判斷壹畝地的拆遷成本至少在600萬元以上。按照這個價格，小公園的拆遷大概需要7.2億。開發商取得土地使用權的成本是每畝250萬元，總價3.06億元，差價達到了4億多元。
面對困境，當地政府試圖與臺商談判。參與這壹改造項目多年的吳乃透露，原汕頭市委書記黃誌光曾在2007年左右與臺商陳某進行和談，條件是“妳所有的投資都給妳，包括妳所有的本金和利息。如果妳願意，我給妳幾千萬。”但是這個計劃已經沒有下文了。
吳耐透露，近年來，開發商對政府提出了很多“要求”。比如在外圍給他建個高層，提高容積率建個二三十層的高層。但政府應該按照文物保護法保護具有保護價值的建築，比如南盛百貨，不能貿然滿足開發商提高容積率建高層的“條件”。
簡而言之，2009年的恢復開發，以及隨後的談判，變成了政府熱，開發商冷的局面。巧合還是策劃？
汕頭市工商行政管理局企業登記資料顯示，汕頭友松成立於2002年7月5日，註冊資本6117萬元，其中金華友松房地產開發有限公司出資720萬元，占股11.77%，其余資金由另外兩人獨立出資，兩人均姓陳。
另據了解，汕頭友松自成立以來，只承接了壹個小公園的舊城改造項目。記者發現，位於汕頭市金平區博愛路的汕頭友松，辦公場所很小，只有2~3名工作人員。
汕頭友松相關負責人趙明(化名)說，公司法人代表余是臺商，而兩名陳姓股東是溫州人。於只是公司的法定代表人，並未對公司進行投資。
他透露，小公園改造受阻時，他確實向政府提出過“提高容積率，願意多出錢”的建議，最終未果。趙明補充說，為了推動項目，汕頭友松給政府出了招商引資的主意，“希望其他開發商壹起做”。
“我們將繼續改造這個小公園。”趙明說。現任汕頭市委書記李鋒上任第壹周就視察了小公園。
“小公園”區域是盤活汕頭西郊城市布局規劃的關鍵。更讓政府擔心的是，這裏住著壹萬多人，危房時刻威脅著他們的生命。
開發商可以按兵不動，負責拆遷的金平區政府沒錢搬遷，居民對補償不滿不願搬遷，汕頭市政府著急卻無力投入巨額資金。壓力最終集中到了汕頭市政府身上。
但對於政府來說，遊戲的主動權已經喪失。吳乃說，汕頭政府花壹大筆錢去填補幾個億的缺口，很不容易。