近日，同安區法院審理了這樣壹起與"假買房"有關的案件。福建自暉律師事務所主任林敏輝結合這起案件解讀分析了"借名買房"與"假按揭"的法律風險。由於壹旦出現意外情況，"借名"的購房者或將承擔巨額債務，因此，律師提醒大家小心防範，別讓假按揭變成真買房、真按揭。
最終，同安法院針對上述案件作出壹審判決，認為本案開發商為購房者開具的購房首期款發票真實有效，雙方簽訂的合同合法有效，合同也已經過登記備案，因此判決認定雙方達成的購房意思表示真實，合同已實際履行。也就是說，房產應歸購房者所有。
借款200萬，為了還債拿房抵債
這起"借名買房"爭議，是因為債務糾紛鬧上法庭的。原來，購房人林先生及其父親老林(化名)幾年前曾向債權人老吳(化名)借款200萬元，雙方約定於2013年11月30日前還清借款，借款利息為每月2.5%。
2012年4月5日，林先生"買"下了廈門同壹個小區的兩處房產，並和開發商簽訂了購房合同。這兩處房產的成交總價分別為290萬多元和362萬多元。合同簽訂後，開發商開具了首付款發票，並辦理了合同備案手續，而且，這套房子隨後也辦理了銀行按揭借款。
2013年9月，林先生為了還債，決定"拿房抵債"，將上述兩處房產出售給老吳。根據雙方簽訂的合同，房產的成交總價為470萬余元。
當時，雙方確認，林家父子尚欠老吳借款息合計194萬多元，雙方約定，用林先生的這些欠款與老吳的購房首付款沖抵，其余購房款於過戶起7日內付清。林先生應在開發商交房5日內將上述房屋交付給老吳。
但是，數年後，開發商發出了《交房通知》，可林先生卻沒有依約定將房產交付給老吳。
為此，老吳將林先生夫妻告上了法庭，並將開發商列為案件第三人。
簽字賣房，卻說房子不是自己的?
面對起訴，林先生夫婦答辯說，兩處房產雖然掛在他們名下，但他們並不是房屋的實際所有人，實際所有人應是開發商。因此，他們無權處分那兩處房產。
本案第三人開發商也說，這兩處房產確實並非林先生的，只是開發商因經營資金的需要，為了辦理銀行按揭，借林先生的名義簽訂兩份《商品房買賣合同》，由林先生向銀行申請房貸，所得貸款實際上作為開發商的運營資金使用。實際上，每月按揭款及利息也是開發商支付的。因此，開發商無需將借名所購的房屋交付給林先生，林先生也未要求開發商交房。
因此，開發商認為，林先生與老吳簽訂的《房屋買賣合同》是無效的，林先生夫婦無權處分這兩處房產，兩處房產仍應歸開發商所有。
林先生夫婦與開發商的說法基本壹致，都說林先生並沒有真實支付"房屋首付款"，雙方簽訂的買賣合同並非真正意義上的買賣。
壹審判決，買賣合同合法有效
開發商是如何找到林先生辦理"假按揭"的?經查，林先生的父親曾在開發商公司擔任監事。
不過，開發商對此並未舉證證明自己的說法。因此，同安區法院壹審判決認為，這兩份《商品房買賣合同》是真實合法的，並且已經實際履行。因此，判決認定這兩處房產為林先生夫婦所有。
所以，壹審判決最終支持了原告債權人老吳的訴求，要求林先生夫婦履行與老吳所簽訂的合同義務，要向開發商辦理房屋的交房手續，並將房屋交付原告老吳。同時，林先生夫婦還應賠償因逾期交房給老吳造成的損失。
法官說法：給了首付經過備案，應該交房
法院審理認為，林先生與開發商之間的系列手續均真實合法，兩份《商品房買賣合同》已通過廈門市房地產交易權籍登記中心登記備案。因兩張購房首付款發票足以證明林先生已向開發商支付房屋購房首付款，因此，雙方購買房屋的意思表示真實，合同已實際履行。
此外，林先生向銀行申請的貸款也已劃入開發公司賬戶，開發商也未舉證證明與林先生簽訂的合同是為獲取貸款用於公司經營，而且，隱瞞真實情況向金融機構騙取貸款嚴重違反國家金融法律。
所以，法院判決認為，本案涉及的房屋已由林先生向開發商購買，雖然至今未辦理交房手續和不動產權利登記手續，但是，林先生夫婦已是實際所有人，對上述房屋依法享有處分權。
律師說法："假按揭"風險重重
"借名買房"、"假按揭"，看似便利，實際上卻是風險重重。
通常，開發商通過假按揭獲取貸款後，會采取兩種方式:壹種方式是賣二手房。開發商通過熱賣假象，吸引真正的購房者來買二手房，而且會依據熱賣假象，適當提高房價。另外壹種情況是，等樓市回暖或資金不緊張之後再想辦法退掉房子，並將房子重新出售。
福建自暉律師事務所主任林敏輝律師提醒說，房地產企業利用"假按揭"套取銀行資金，壹方面擾亂了房地產銷售市場;另壹方面又破壞了金融秩序。如果房地產公司資金斷裂，沒有能力支付按揭款，會產生壹系列嚴重的法律後果。
開發商"假按揭"不僅給銀行帶來巨大的風險，也給很多"借名"的購房人帶來隱患，他們當中不少人是開發商員工和普通民眾，因不清楚"假按揭"的法律風險和對個人的影響後果，在不知不覺中使自己深陷險地。壹旦開發商資金緊張不能及時還貸，"假按揭"很可能變成"真貸款"，借名的購房人可能被迫承擔償還貸款的責任。如果貸款最終違約的話，還將導致個人信用會有不良記錄。
除了民事責任外，"假按揭"也有可能帶來刑事責任。作為開發商，如果是非常明確的以非法占有為目的偽造壹系列材料實施"假按揭"騙取銀行貸款的，可依照《中華人民***和國刑法》以合同詐騙罪定罪處罰。如果是個人以非法占有為目的利用了開發商的名義進行"假按揭"的情形，則涉嫌構成貸款詐騙罪。