本案為東小口法院審理的2015房產律師金雙全名下購房案。房子位於天通中苑，昌平法院東小口法官陸誌成和投資人與某知名人士簽訂借款合同，實際上是購買經濟適用房的指標。法院采納了金的觀點，認定雙方之間存在以其名義購買房屋的關系，而非借貸關系，並判決名人協助將房屋過戶給投資人。
壹、基本事實:
1.女兒公房拆遷獲得購房指標，父親代為出售。
原告李小華與被告周強互不相識。2006年，李小華被安置在北京崇文區的公房裏，李小華得到了安置費和壹個購房指標。同時，他父親的房子也搬遷了，拿到了兩個指標。李小華長期在國外，李小華所有的房屋拆遷事宜都由他父親負責。他的父親和李小華協商出售李小華指數。因此，李小華的父親去天通苑地區的連鎖機構登記並出售購買指標。經周強和李小華父親介紹，雙方約定購買指標價格為5萬元。預訂選房當天，* * *會去拆遷部門選房，簽合同。
選房當天就簽了購房合同，按照拆遷部門和開發商的要求，選出了必須有購房指標的人。李小華專程從德來京選房，李小華選了位於天通苑中通苑的壹套兩居室，與北京天齊房地產開發有限公司簽訂了《北京市商品房預售合同》，房價為271015.5元，李小華用周強的銀行卡支付了上述款項。選好房子後，因為見朋友先走了，壹切手續由父親李辦理。
2.名義上簽貸款合同，實際上名義上買經濟適用房。
李與周強本應簽訂房屋買賣合同，但各方均認為該房屋屬於經濟適用房，不能出售。因此，他們簽訂了壹份貸款合同，即使周強把房款借給李小華，如果周強不還錢，李小華也會把房子給周強。雙方簽訂的借款合同內容如下:“乙方(李小華)因購房需要，向甲方(周強)借款人民幣3，265，438+0，065，438+0.5元。雙方約定如下:1。貸款期限自2006年2月26日至2008年2月30日。2.如果乙方不能在約定的貸款期限內償還全部款項，乙方將把所購房屋借給甲方。在乙方將該房屋借給甲方期間，該房屋僅供周強本人居住，不得轉讓、交易或出租。否則，由此產生的壹切法律責任由周強本人承擔，乙方李小華不負任何責任。4.暫住期設定為65438+2008年2月31。此期限過後，房屋所有權將歸甲方所有..
註:購買價格為271，015.5，指標價格為50000元，所以雙方將借款金額寫成321，015.5元。
購房時繳納的契稅、公共維修基金等費用，實際由周強繳納。交房後，周強對房屋進行了裝修，並辦理了入住手續。李小華取得房產證後，經適房未滿五年不能上市交易，所以不能過戶到周強名下。2014年，五年期滿後，李小華要求協助過戶，李小華提出按房屋現值均分。雙方自此爭議不斷。
二、訴訟程序
1，李小華起訴周強要求返還原件。
原告李小華於2014年6月向東小口法院提起訴訟。原起訴書如下:2006年2月26日，原告與開發商簽訂商品房預售合同，購買位於東小口鎮天通中苑1號的房屋。2014年4月，原告已取得涉案房屋的產權證。因被告無房可住，原告父親將涉案房屋借給被告暫住。2014年4月，原告要求被告限期騰退房屋，被告至今未騰退房屋。原告是涉案房屋的唯壹合法所有人，其財產權不可侵犯。被告的行為侵害了原告的合法權益，請求法院判決被告騰退昌平區東小口鎮天通中原#房屋。
2.房地產律師金雙全代表被告周強提出反訴，請求協助辦理過戶事宜。
收到起訴書後，周強通過安珠房地產律師網找到金律師，金律師立即組織團隊進行調研。團隊律師有三種意見:第壹，金律師的意見是，雙方在名下購買了房屋，房屋現已準備過戶，應提起反訴要求協助過戶；第二，壹些律師的意見是，經濟適用房屬於經濟適用房，是給特定的保障對象的。不能買賣，所以反訴無效，要求賠償損失；第三，大部分律師認為，雙方簽訂的合同標題是“借款合同”，內容是借款，只有在借款未到期的情況下。周強依據借款合同起訴轉讓違規。經過與周強的反復溝通和風險告知，最終確定轉讓反訴。
3、立案壹波三折，是借款合同糾紛還是經濟適用房轉讓合同糾紛，還是合同糾紛。
反訴的提起並不順利。東小口法院陸誌成法官認為，李小華的案由是返還原物，是物權保護糾紛。周強的要求是履行合同，協助過戶。案由是合同糾紛，不是案由，不能壹並審理。故反訴不予受理。侯進律師重新起草了起訴書，準備再立案，但立案處認為雙方簽訂的是借款合同。周強應該先起訴還款。只有當法院判決李小華償還貸款，而李小華不履行判決時，才會在執行程序中作為拍賣行處理。至此，案件陷入僵局。後來金律師去找審判長交換意見。雖然案由被確定有問題，但畢竟是基於同壹件事。經與審判長和領導反復研究，最終同意反訴，加入庭審。
4.金律師代表被告周強發表代理意見，並提出正式反訴。
(1)房子是拆遷獲得的，不是申請和搖號獲得的。屬於原告拆遷的利益，原告將其轉讓給被告，被告支付對價。雙方意思表示真實，不違反法律的強制性規定。
(2)雙方簽訂的借款協議，其實是托詞買房的協議。當事人誤認為以違反國家規定為借口的購房協議，於是以借款合同代替虛構借款為借口的購房協議。根據合同，房子的所有權屬於所有人。雙方也沒有還款的行為和意思表示，借款合同本質上是壹份名下購房合同。
(3)全部房款及相關費用由被告支付，實際為被告購買。目前，被告持有購房所有手續的原始憑證，包括購房合同發票、收據、契稅發票、印花稅發票等費用，被告支付價格資格轉讓費5萬元。可見被告是實際購買者。
(4)被告雖未書面授權其父簽字，但對選房、交款予以配合，未提出異議。被告於2006年接受該房屋，直接入住，並作為房屋所有人占有該房屋9年。原告在此期間未提出異議，說明原告認可房屋所有權人為被告。並配合被告簽訂商品房買賣合同、選房、入住。原告通過自己的行為表明，他認可父親代表自己出售房屋的資格。
5.李小華不同意轉讓，雙方名下買房不存在法律關系。
(1)不存在原告與被告以其名義購房的事實，也沒有簽訂借款合同或以被告所述名義購房的協議；李小華說她不知道借款合同的事，也沒有委托父親簽字。然而，李小華也表示，他承認周強借錢購買爭議房屋的事實。2006年6月26日65438+2006年2月26日，她辦理了選房、簽訂購房合同、支付購房款等手續。，但她沒有看到借款合同，也不知道父親將房子“抵押”給周強的事實。
(2)原告本人並未向被告借款32萬余元，也未收到被告支付的所謂轉讓費5萬元；
(3)2065 438+2004年4月前，被告從未催促原告辦理涉案房屋產權過戶手續；
(4)原告本人經常在國外，2010後回到上海，開發商壹直沒有通知他去拿房產證。被告搬進涉案房屋，原告認為被告向原告父親借款。原告不知道父親簽的協議，也沒見過。
6.原告李小華以其父無權代表其簽名為由，起訴借款合同無效。
本案審理期間，原告李小華以李小華為原告，以周強、李小華的父親為被告，向潮陽法院提起另壹訴訟，主張李小華的父親未經李小華授權簽署借款協議，該合同無效。李小華認為應該首先取消貸款協議。後來，李小華向昌平區法院申請中止審理此案。被告周強的代理律師金律師提出書面意見:雙方簽訂的借款協議是否有效，不影響雙方以其名義購房的關系。借款協議只是證明周強支付了房款，並不是雙方之間存在借貸關系。因此，兩案的審理並無關系，也不需要中止執行。法院采納了金先生的觀點，案件繼續審理。但朝陽法院在昌平法院審理過程中認定雙方與朝陽法院的案件有利害關系，朝陽法院依職權中止審理。
第三，法院的觀點
昌平區法院東小口法庭認為，本案原被告之間的爭議焦點是原被告之間的法律關系是借款買房還是名下買房。雖然周強與李小華的父親簽訂了借款合同，但雙方的關系應該是以下列四個理由購買名下的房屋:
1.借款合同約定，貸款用途為購房，貸款金額比購房合同約定的購房金額多5萬元。這多出來的金額與借款用途不相符，沒有借款的必要。此外，李小華事後沒有歸還，也沒有證據證明他曾經索要過。因此，從借款金額來看，借款意思是否真實值得懷疑；
2.除購房款外，其他購房稅費包括裝修費用均由周強支付，購房手續除房屋所有權證外均在周強保管，如果李小華是產權人，則不符合常理；
3.如果本案是在李小華購房，應該知道錢的來源、還款時間和流程，而且李小華親自參與了購房的全過程，但現在他卻說不知道借款合同的存在，這是不能令人信服的；
4.根據周強提交的談話錄音，原被告壹直在討論房屋增值收益的分配問題。如果雙方以買房為借口的關系並不存在，只是單純的借貸，那麽李小華也沒有必要與周強討論和分享增值收益。
綜上所述，結合周強壹直居住在爭議房屋的事實，本院認定原被告之間存在托詞買房的約定。
關於原被告與被告以借款名義購房的協議效力問題，因爭議房屋並非通過搖號程序取得的購房指標，且爭議房屋的原購房合同簽訂於2008年4月11日之前，根據北京市相關政策屬於“舊經濟適用房”，現該房屋已符合上市交易條件， 所以雙方的口頭約定並不違反相關政策，也不侵害公眾。 現周強符合以其家庭名義在京購房的條件，故周強要求李小華將爭議房屋過戶至其名下，本院予以支持。李小華要求周強搬出爭議房屋的訴訟請求不能對抗周強的反訴，本院對李小華的訴訟請求不予支持。綜上，判決被告李小華轉讓該房屋的所有權。北京市昌平區天通中原至原告周強名下。現在原告已經提起上訴，二審法院正在審理中。
第四，房地產律師金的評論
每壹次假借名義買房的糾紛，對雙方來說都是壹次痛苦的經歷。正常情況下，雙方關系很好。賣方千方百計促成交易成功，買方壹度認賣方為教父教母。但由於近十年房價發展過快，雙方都經歷了很大的心理考驗，但最終由於心理嚴重失衡，爆發了糾紛甚至官司。雙方的承諾壹般都是口頭的，有像本案中的借款協議，也有個別的買賣協議，但大多是口頭的。
實踐中，法院在審理案件時，壹般是通過當時的行為來推斷當時雙方的真實意思表示。法院認定，名下買房壹般是買受人選擇房屋、入住、裝修並支付房款及各種費用；也是法院認可的，不是為了名下買房。壹般是賣方辦理相關手續，支付房款，裝修，然後賣方交付給買方。這種情況不算名下買房。不是買家被認定為名下買房就能完全拿到房子，還要看買家現在是否有購房資格。還要看買家的訴訟請求。有的買家沒有律師或者律師經驗不足，不知道訴訟請求應該是為了過戶，而是賠償損失。這種情況下，只能對房屋進行評估，賣方根據責任大小對買方進行升值部分的補償。還有壹些賣家沒有律師或者律師經驗不足，沒有經過產權確認，直接起訴騰房，法院壹般不予支持。從金律師名下碩士買房糾紛的總結來看，案由的選擇至關重要。有時候因為案由選擇錯誤，法院判他敗訴，當事人卻不知道法院處理得不公平。事實上，他不知道如何打這場官司。在訴訟過程中，壹定要總結法院對這類案件的思路，打官司壹定要按照法院的思路走，否則很有可能不知道為什麽就敗訴了。
希望我的回答對妳有幫助。滿意請采納！