談判技巧→→→→→→看房註意事項具體要求→→→確定交易價格合同→準備交個人能力保證金交易資料→評估→
辦理稅後按揭貸款→→→→過戶，交首付。房貸銀行發新卡，過戶余額→安置房。
了解抵押貸款條件
深圳發展銀行個人二手房按揭貸款業務；
1申請房貸的基本條件。
(1)必須年滿18周歲，具有自然人完全民事行為能力；
(2)有穩定的收入，良好的信用記錄和還款能力，貸款本息，並提供正式的收入證明文件；生活
(3)申請貸款加目前未滿60歲；
(4)凡有壹般抵押房產的，必須作為主申請人決定貸款，且主申請人必須符合上述條件，其他* * *人作為抵押物，與抵押登記手續相同；
& gt
(5)抵押房地產和抵押貸款的使用年限，壹般不超過30年；
(6)借款人與本人房屋簽訂的首套房屋且支付不低於購房款30%的價格等情況。
(7)銀行。內容類型的財務安排金額
住房公積金貸款涉及的貸款範圍很廣，但不外乎最重要的住房貸款(數字)、期限、利率這三個問題。在介紹這三個問題時，有必要說明現有的三種購房再貸款:個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。個人住房公積金貸款是商業銀行提供的商業貸款，商業銀行發放的個人住房公積金管理中心委托貸款為委托政策性貸款，個人住房組合貸款是兩者的結合。
住房公積金貸款:參加過的居民繳納的住房公積金，購房應優先選擇低息貸款。補貼住房公積金貸款政策貸款利率性質很低，僅低於商業銀行貸款利率(僅為商業銀行房貸利率的壹半)但低於同期商業銀行存款利率，即房貸利率與銀行存款利率之間存在利差的住房公積金。與此同時，住房公積金貸款在按揭保險和其他相關程序和費用的壹半的過程。
商業性個人住房貸款:這兩筆貸款只供公司員工使用，且條件較為有限，所以妳並沒有錯過任何人申請住房公積金繳存的貸款，但人們可以申請個人住房貸款業務提供銀行擔保，屬於銀行按揭貸款。只要購房貸款所需資金比例不低於30%，且是作為首付款購買，且銀行已批準在銀行賬戶內有貸款或質押資產作為抵押物或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人償還貸款本息，並承擔連帶賠償責任，那麽就可以申請銀行按揭貸款。
向個人住房購買者發放的貸款
組合:住房公積金管理中心可獎勵的最高金額通常為10-39元。買房超過這個上限，就是想從商業銀行貸款買房。這兩種貸款統稱為貸款組合。這項業務可以由銀行的房地產信貸部統壹辦理。貸款組合速度更適中，貸款額度更大，是更多貸款人的選擇。
委托個人住房貸款(公積金貸款)性價比最高，個人住房貸款(商業貸款)利息負擔最重，但具體還款期限差別不大。我們不妨看看榜單，對比壹下。
對比:假設壹對夫妻想買壹套50萬的壹次性房子，用自有資金支付首付的30%，即654.38+0.5萬，35萬申請剩余貸款超過654.38+0.5年。月收入6000元，每月公積金繳存比例20%(企業和個人各承擔壹半)，目前4萬元占基金。商業貸款的利息負擔遠高於政策性貸款，達到1/3，近5萬的月供總額超過10%，不是壹個小數目。個人住房貸款似乎應該根據委托性質來選擇，但不是，夫妻倆不能完全依靠個人住房委托貸款。即使現有資金4萬元的放大倍數低10倍，他們也可以申請計算自己的公積金貸款40萬美元，但因為保單貸款只有30萬元和35萬元的最高限額，所以不可能。所以夫妻倆只能退而求其次，選擇個人住房貸款組合。所以，他們要承擔每個月給妳發工資的負擔？說起來他們每個月的還款額為27865438元+0.45元，但是還款期的壹部分可以由他們幫助滿足每月的公積金繳存，高達總收入的20%，也就是65438元+0.200元/月，所以他們只需要支付自己的房貸資金()2781.45-1.200元)。但沒有公積金支持，完全依靠商業貸款，每月還款負擔還是比較重的，但總收入50%左右的房貸負擔還是可以接受的。建議購房者不妨確定購房預算，仔細計算比較幾個方案，申請相應的貸款。
2。申請人所需的按揭貸款資料:
(1)合法身份證明文件(身份證、戶口本、軍官證，在中國大陸有居留權的境外自然人回國為護照、名片、居住證，或其他身份證明文件)；
(2)借款人的婚姻狀況；
(3)借款人收入或其他還款能力、貸款本息的證明:
A.收入必須提供工作單位出具的證明和銀行存的水；
B.外地人需要提供個人納稅證明文件，證明居住在珠海(不含港澳)；
C.個體戶:除了提供收入證明的單位外，還需要提供自己的營業執照、銀行對賬單(水存款)或其他房產、汽車行駛證等關於借款人收入和出資能力信息的說明資料；
抵押品估價報告
(4)由銀行認可的房地產評估機構出具；
& gt(5)已與房屋借款人簽訂《買賣合同》的房產；
(6)支付不低於商品房價款減去全部核定購房款的30%的首期房款；(7);
(八)銀行要求的其他文件或資料。
3。賣方應提供:
(1)賣方為個人的，個人身份的合法有效證明；
(2)供應商為企業提供營業執照、組織機構代碼證和法定代表人證書；
(3)出售房屋產權證:有能提供房產的《產權證》，但沒有證據證明房產提供了符合法律規定的購房合同；
(4);
(五)銀行要求的其他文件或資料。
4。貸款金額、期限、利率:(1)貸款金額:最高銀行批準的房產價格的70%；(2)貸款期限:最長30年；(3)利率:按中國人民銀行《住房貸款利率管理規定》執行。
以上信息僅供參考。詳情請咨詢貸款銀行各相關人員。
還可以申請購買二手房公積金貸款、商業貸款、貸款組合。對借款人的基本要求是不超過65周歲，女性年齡不超過60周歲。非本市戶籍人員也可以申請購買二手房按揭貸款。公積金貸款最高房屋評估價50%，具體十年期最長、年限多的融資貸款管理中心提供資金，以查詢結果為準。貸款組合評估房價的70%的房子，金額不足的單位公積金貸款可以部分商業貸款，最長期限為15年。15房屋評估值可達純商業信用額度最長期限的70%。每月償還基金組合和商業貸款不得超過家庭總收入的50%。值得註意的是，二手房貸款的額度是抵押物的計算，而不是以計算出的房屋交易價格的估價結果為目的。
公積金貸款、組合貸款申請流程壹般為:資金查詢、房屋評估、簽訂貸款合同、銀行按揭審核及公證合同、受理產權交易中心登記、銀行貸款他項權證。
商業貸款申請流程壹般為:房屋評估、簽訂借款合同、抵押合同、銀行審核、公證、保險、接受產權交易中心登記、向銀行貸款發送他項權證。
壹般情況下，貸款手續開始到銀行貸款期限大約2.5-3個月。因為大部分居民都想把房子賣出去，及時歸還本金，所以約定壹些擔保公司和金融機構只能憑借交易中心的證明和貸款期限證明，大幅縮短貸款期限，賣方在前期金融單位操作流程規範的前提下，可以提前拿到1-2個月的房款。
理解市場自由需要花錢。
1，關註房產資訊，收集信息，及時了解動態。
2.請訪問:珠海日報、南方都市報每日房產專欄、珠海房產相關網站新聞。
3、反饋珠海未來城市規劃，道路建設的影響，以上信息可以反映當時其他幾個電視頻道的地產板塊。
4、咨詢從事房地產行業的相關專業人士，如房地產經紀人(也稱房產中介)，或有房產交易經驗的朋友。
估計
個人能力
1。時間購買者要在自己的能力範圍內做出選擇，不需要太貪奢。在日新月異的時代，量力而行才算發財。
2。當然，資金不太緊張，無法做生意，所以買家應該繼續未雨綢繆。物質原因，比如加緊能力，而不是利率上升，不值得。
3。投資者更看重的是房源的選擇，回報率、升值潛力、速度應該是周邊未來幾年的房地產開發或市政規劃改造，這樣才能事半功倍，學到更多。投資不是盲目的。
第壹，在經濟實力和還款能力的基礎上預估自己的實際購買力，買了房子，根據工作和生活的需要確定房子、面積、價格、樓層位置、朝向學區等等。
發現信息豐富的機會
這個環節是壹個持續的準備工作，可以從報紙、展會、正規品牌房產中介獲取或者查詢相關網站、初選目錄。
“三讀兩記”:
這個組織是合法的，看起來可信。選好二手房中介才是關鍵。是否有營業執照要關註，查看其規模和服務質量，要求管理人員出示房產中介資質；代理機構與代理機構簽訂標準合同，內容包括費用、期限、權限等。，並聲稱是有人出售委托合同時要特別註意的傭金價格之壹，所以代理公司賺取差價。消費者應盡量向代理機構交錢並索要收據，而不是直接向公眾推銷，謹防錢和兩間空房。
兩個程序看是不是合法賣家。誰要仔細審查其他權屬證明的賣方，契稅證明和身份證都是真實有效的，夫妻雙方或者身份證是同壹所有人缺壹不可。如果這個人不是出售該人的財產權，或者涉及繼承權和分配權，壹旦發生當事人現場要求，否則，應出示授權委托書。
第三，看房子是否出售，是否合法流通。明確是否有被法院查封出售的房屋及其他行政機關，是否安全或未經抵押權人同意，是否已納入拆遷範圍及房產證與房屋實際地址不符。如果是這樣，就不能買賣。
壹張紙，上面是註意聽，了解賣房的客觀情況和其他相關情況。如果房子賣了，水電費就是債務，不管是否存在非法改建裝修的各種風險，等等。這也是避免搬進去後發現壹些不如意的情況而後悔的關鍵。
註意不要瑣碎。不要聽中介說“發票沒處方可以少交稅點”“有機會的戶主，實際面積比？房產證面積大，是避免小資吃大虧的“禮貌”。
看房的時候要記住很多因素。
更可取的是解決30招家庭觀影的問題:
乍壹看，是看黑夜而不是白天。了解天黑後的噪音、采光、安全等附近房屋情況。
第二，看雨而不是看晴天。再好的偽裝也比不上幾天的雨。此時漏水，滲水通暢。
第三，看，不看，看建材的花紋。不要被漂亮的建築所迷惑，房屋的有效功能依賴於精心設計的圖案。房間結構，“二手房”的結構通常比較復雜。有的房子經過多次改建，結構普遍較差，壹個平方格局，公用率，分攤面積。房屋布局是否合理，設施設備是否齊全完好等。，並且對房屋的結構情況也進行了詳細的研究，了解房屋的損壞是否是裝修、無私架設、改建等重大危害的結構。
第四，戶型合理，沒有缺點，特別荒涼；管道布置是否過多或不合理，天花板是否有滲水痕跡？墻面有沒有什麽明顯的問題，比如爆裂或者起皮？
五，看，看那個角落。在角落裏，找裂縫，有沒有滲水。
6看，看裝修作品。特別是每個角落，窗臺，墻壁，天花板等。都是精心制作的，要仔細觀察。這些都是談判的籌碼。
看，別看妳在窗外看到的窗簾。壹定要拉開窗簾，看壹下通風、照明、排氣管等。都不錯。
看風水和風水好的房子也很重要。雖然這有點迷信，但迷信也是勞動人民長期的經驗，或者說由於某種原因，並不是所有的信都可能不信。這裏有幾點要記住:路過前不要買煙，面朝地板的對角，面朝路口和房間。
9錯誤等。，看樓梯電梯不看的消防通道。萬壹發生災難，唯壹的出路。
10看，看電源插座。精心設計的房子，充分享受現代家用電器的便利。
11看，不看，看家具。空缺是真實的。
12，他問門衛沒看誰的師傅。任何房子在房主眼裏都是最好的，但是門衛和管理人員對情況還是了解的，對房子，對環境，對鄰居，壹定要選壹個好鄰居，尤其是樓上的妳。大樓裏的每個人都知道這有多重要。他在樓上妳的壹天，妳，如果這個“壹天”都是打雷下雨漏水，不知妳能不能容忍他幾次。如果再吵壹架，看不到當天的漲勢，妳怎麽吸？其實這也是壹個非常不錯的選擇。妳可以悄悄地和售樓小姐或者小區管理好安全的關系，雙方都可以打聽。
13看，看地不看天。註意天花板和角落有無滲漏。
14看看，看看客廳，廚房，衛生間。客廳是內臟的外觀，廚衛，家用凈水，電力系統到位，容易漏電，位置不對。打開水龍頭觀察水質和壓力，打開電視看畫面清晰，能看幾個節目，確認房子的供電能力，夏天不能開空調；觀察室內外電線是否有老化現象；連接電話線，不管是普通電話線還是ISDN電話線；在改用天然氣的情況下，天然氣管道已經在發生變化:
15，盡量不要看房子的樓層或者頂樓。壹個不安全，壹個不衛生。第三不暖，夏熱冬冷，第四不靜。什麽漏了？廁所堵了。麻煩大了。
16看，看裏面的房屋情況:是否有涉及私人建築，特別註意騎樓、雨棚、陽臺，是否搭建平臺。因施工或裝修造成基礎結構破壞的，對方必須拆除、恢復或留下隱患，以逃避紀律管理。
17，看壹看，了解壹下房子內部結構，包括管線走向，承重墻位置，以便重新裝修。
18閱讀與物業管理水平:水電煤費用怎麽收？家裏是自己收還是自己出？三表分別是從觀光電梯的家庭，品牌，速度，管理，觀察公共走廊，布局的整潔度，牢房封閉？什麽級別的安全？看安保人員數量和責任，小區綠化怎麽樣？物業管理公司提供哪些服務？
收了占用費，看看19:了解水電煤漲價；物業管理費和停車費按標準收取。確定原業主的費用是否屬於物業管理公司，以及水、電、煤、暖氣費。
看老建築的歷史:什麽時候建的？長期使用土地；誰活著？有什麽背景？目的是什麽；會有不好的事情發生嗎？被欠錢？或盜竊或刑事案件。
二十壹、看看附近的公路、鐵路、機場。聽到噪音時，窗戶明顯不合適。
遠遠望去，看到小區的公共場所，尤其是夜總會、大排檔、健身器材等場所。如果成為鄰居，和他們待在壹起，也會伴隨著同樣的噪音。
妳看，往遠處看，小區停車場附近(尤其是家裏面比較低的那個)，發動車的司機大多都要熱幾分鐘。如果趕上冬天，再加上差不多的條件，恐怕每天都得被迫早起。
24閱讀與路燈距離。還是正常情況下比較好，主要是晚上安全考慮，但不要太近。如果太近，壹方面是有些人還不習慣的房子，晚上是透明的，另壹方面夏天晚上蚊子會遠離離妳家太近的門窗。
看，看它離附近的壹個小保險箱有多遠。保安站崗，遠離妳的選擇。
看著樹遠看近看近，可以讓空氣清新涼爽，但是如果太容易有蚊子，蚊子有很多工具可以對付，但是如果是很難解決的樹蟲，還有壹些害蟲，就很難了。
二十七、看離鄰樓有多遠，特別是有沒有O看起來像同壹層樓同壹扇窗的情況。如果雙方都能輕易看到對方的生活狀態，可能是壹件很尷尬的事情。
28、看小區超市，附近餐館和遠處。超市比較好，尤其是餐廳。噪音只是幼稚，最可怕的是煙霧，但也有很多致癌物。有羊肉串的話，還會再發生。......
29人看了兩棟高層住宅的建築面積(以中戶以下為主)。有襯裏的住宅建築中的“風的影響”有時是非常明顯的，因此壹些家庭會受到影響。
看著，看著垃圾桶忽近忽遠。經過非典的洗禮，大家對垃圾有了新的認識，這個就不用多談了。
“看”是的，買的時候考慮的因素只有壹個。還不如涵蓋自然，比如房屋的價格和質量等重要因素，這些都是每天都會遇到的。如果有什麽差錯，難受的時間可能會更長。所以，買之前要考慮好，嗯，認真看壹看。
上崗前應掌握談判技巧。壹般情況下，房地產公司的銷售人員壹般都要經過嚴格的培訓。最重要的是如何找到客戶，如何與客戶交談，如何加強銷售物業的信心。同時，公司將制定極具刺激性的傭金激勵措施來鼓勵銷售人員。在我們面前，我們必須采取主動。
幾個點:1，多去大的房地產公司和地產公司看看比較，不要相信銷售人員說的每壹句話。
2，房子可以10在挑缺點的過程中作為討價還價的必需品。
3、拿出壹點誠意來買，但不要急著買，就算是戀愛也不行。
4、心態正常，冷靜，理智，客觀，不吵鬧，心平氣和。
5、可以談談價格引起的深度，給出壹個極低的價格探索，在這個過程中盡可能觀察銷售人員的表情和動作。為了便於分析，在他們確定合理的購買價格之前，不要討價還價。
6.找房子加強了突出十個缺點，避開房子的優點。
7、立即答應做壹切考慮(如果賣方不再可能給他們理想的價格打折，妳應該做出果斷的決定)
8.這個態度也在考慮中。
看其他房產，真心想買房，但不急著買房。
BR/>；確定交易價格的註意事項
1。首先要確定交易價格是由房子和人的實際價格決定的。如果通過中介獲得反饋信息，需要保證價格的真實性，中介不賺取差價的成分。
2。在確定價格之前，妳應該先確定其他條件是否包括。
3 .賣方價格的含稅金額。誰不識別中介或者投機者？
4的賣家。妳可以確定交易價格是冷靜合理的，接受自己的價格。
5。壹切都可以馬上協商決定。
二手房買家在簽約前，對交易價格不能馬虎。
合同中有些問題必須仔細核實。包括:房屋所有權人為壹人或數人約定出售房屋的，如果房屋所有權證書真實；物業的面積和用途；住房質量和規劃；被定罪的法律、查封或限制產權的決定；有抵押貸款等。
專家提醒:看房東，最好不要買房，即使是看房東，也壹定要看對方的房產證和身份證或者宣傳冊。
誰不出現，經紀人就可能存在業主出面簽圖像吃差價的所有可能性。差價很常見中介吃吃吃對付這種現象的蔓延。最佳協議合同中:經紀人或賣方吃方差價，所有差價給買方，買方經紀人或賣方差價。
壹、二手房買賣合同簽訂後，以下10項必不可少:
(1)買賣雙方的地址和聯系方式等。，並指出房子是個人財產還是夫妻財產，家庭是同壹財產。
(二)房屋的位置、性質、規模、結構、格局、裝飾；房產權屬，抵押的房子能不能建，有沒有壹部分違建。
(3)房屋銷售總價、付款方式及付款條件等。
(4)交付時間和條件；各種稅收和其他成本分攤方法。
(5)違約責任及違約事項、聲明等。
(6)的做法是用仲裁來解決糾紛或訴訟。
(7)合同生效的時間、生效或者屆滿的條件、生效或者屆滿的期間、合同無效的情形、數個免責條款無效、當事人請求變更或者合同的條件和合同無效或者被駁回、如何返還屬性。
(8)合同中止、終止或解除的條件。
(9)同意變更合同條件和轉讓不能變更或禁止轉讓。
(10)，為了保證代理不吃差價，而且條件不是花樣，比如預合同、中合同、違約責任和賠償。
在某種程度上，買二手房比買壹手房(新建商品房)更復雜，有些還沒有打開風險保障。所以人們在簽訂二手房買賣合同時，從壹定角度上從法律上保護了自己的權利。解釋清楚，事先約定，表達清楚，有些條款缺壹不可。
1.姓名或黨派、住所
這裏的名稱主要包括雙方的總體情況、地址、聯系方式，以免詐騙，雙方都會詳細、明確的介紹或調查；需要指出的是，財產是夫妻的還是家庭的。
第二，這個課程要說到這裏
房屋的位置、性質、規模、結構、格局、裝飾、設施設備；它還應指出所有權(趨同和優先)；是否存在瑕疵抵押或其他權利、物業管理費等房屋支付條款。
第三，價格
這也是很重要的內容，主要說明總價、付款方式、付款條件，以及如何申請抵押貸款；定位；尾款等。
4.時間、地點和方法
主發射時間規定的條件；過程中的相關程序；雙方應該如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費，如何分攤成本。