“以房養老”作為壹種新型金融服務產品，原本可以讓老人們的房子變成實實在在的“養老金”，但目前市場上不少打著“以房養老”旗號推出的產品卻真假難辨，最終使老年人“錢房兩失”。
近日，北京市海澱公安分局微博公告稱，針對有投資人舉報北京中安民生資產管理有限公司及中安民生養老服務有限公司從事非法集資活動的情況，北京市公安局海澱分局已對相關公司立案偵查，並於4月3日對88名犯罪嫌疑人刑事拘留。
據了解，在該案件中，相關公司打著“以房養老”的旗號，以高息誘惑，使多名老人陷入騙局，甚至有部分受害者正面臨房屋被拍賣的風險。
而真正的“以房養老”(即住房反向抵押養老保險)業務則是保險業支持養老服務業發展的重要舉措，也是保險業服務社會養老保險體系建設的創新方式。
但由於傳統觀念、法制環境等多種原因，保險業推進“以房養老”進展緩慢。與此同時，騙術手段卻花樣翻新，通過“以房養老”名義混淆概念，侵害消費者權益。業內專家提示，真正的住房反向抵押養老保險必須同時滿足“獲得銀保監會批復”、“機構持有金融牌照”兩大基本條件。
真正的“以房養老”長啥樣
實際上，“以房養老”定義非常寬泛，但“以房養老”並不等於“住房反向抵押養老保險”。
老年人住房反向抵押養老保險是壹項創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，並按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故後，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。
幸福人壽保險股份有限公司(下稱“幸福人壽”)反向抵押相關負責人對第壹財經記者表示，正規住房反向抵押養老保險業務對老人的權益是有充分保障的。老人始終享有對房屋占有、使用、租賃和房屋贖回處分權四項權利，而保險公司僅有抵押權。
“辦理該項業務後，因為抵押權的存在老年人只是不能賣房子。同時，在老人身故後，保險公司要在繼承人的配合下才能處置房產。這與‘以房養老’騙局明顯不同。”該負責人稱。
國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生表示，保險公司推出的“以房養老”業務主要有三大特點。
壹是與終身年金相結合，承擔長壽風險，依照合同約定按月向老年人支付養老年金直至身故；
二是可以滿足“居家養老”需求，老年人不需要搬離，可以繼續居住在自己的房子裏直至身故。與出售房屋獲取養老金等“以房養老”方式相比，對老年人的生活環境、生活方式影響小；
三是老年人過世後，其房產處置所得在償還養老保險相關費用後，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付，保險公司將承擔相應風險，不再向老年人的家屬追償。
哪類人可以參與
當然，“住房反向抵押養老保險”並不是養老的全部，只是為部分老人提供壹種新的養老方式，是現有養老模式的壹個補充。需要註意的是，並不是所有老年人都可以參與，只能滿足特定人群的部分養老需求。
據記者了解，“住房反向抵押養老保險”適用人群需要符合以下條件：壹是，年齡60~85周歲；二是擁有房屋完全產權。
業內專家認為，該業務主要是為那些有房產但養老資金不足的老年人提供壹種增加養老收入的新手段，使房產這壹老年人主要的存量資產在不轉移使用權的前提下能夠轉化為養老資金，豐富老年人的養老選擇，增加老年人的養老資金來源，改善老年人的生活質量。
根據幸福人壽業務流程來看，首先，由於辦理過程會涉及諸多法律問題，因此由雙方(老年人、保險公司)***同聘任律師進行法律盡職調查；其次，抵押房屋價值確定由壹級資質的評估公司確定，評估機構由老年人在備選庫中選擇；第三，簽訂合同後，老年人將房產進行抵押，保險公司只有抵押權，所有權、使用權仍然歸老年人所有；最後，所有協議文本、內外環節都需要進行公證，以保障業務流程規範，維護雙方合法權益。
騙子推進為何比正規軍快
事實上，“以房養老”模式以試點形式已推廣近5年，但市場反響卻異常冷淡，保險公司態度並不積極。截至目前，只有幸福人壽取得“以房養老”業務的實質進展。
從推廣情況來看，目前參與家庭主要為無子女家庭。這與人們的觀念以及對產品的接受程度、我國法制環境、文化傳統都息息相關。
截至2019年3月底，幸福人壽反向抵押養老保險業務在北京、上海、廣州、武漢、南京、蘇州、大連、杭州8個城市累計承保133戶(194單)。平均投保年齡71歲，無子女家庭占比近壹半，失獨孤寡、空巢、低收入老人具有更強烈的投保意願。
朱俊生認為，影響業務發展的因素主要來自於五個方面：即觀念、法律與配套政策、風險管控、對公司的能力要求高、相當壹部分老年人的房產無法上市交易等。
第壹財經記者在采訪中了解到，由於有些環節的法律法規還存在空白或不足；業務環節涉及房地產管理、金融、財稅、司法等多個領域，這些都對保險公司開展此項業務提出了挑戰。
“房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證，涉及多個部門和外部機構，不同地區的流程和操作要求也不盡壹致。”朱俊生認為，涉及環節較多，對保險公司的能力要求較高。
“住房反向抵押貸款”是壹個新生事物，很多地方政府部門都是第壹次接觸，無論是政策法規，還是業務流程、體系機制，都需要重新梳理建立。
幸福人壽人士就對第壹財經記者表示，該項業務從老人簽訂投保意向書、房屋評估、法律盡調、房屋抵押、公證，到最終各項手續完結領到養老金，通常都要花上2~3個月時間，最長的壹單歷時9個月。在雙方對房屋評估價值、每月能領取的養老金數額達成壹致之後，雙方去房屋所屬各區局辦理不動產抵押登記，這是整個業務中最容易“卡殼”的環節。
業務辦理前期至關重要的第壹步是確認“房屋性質”問題。我國房改後，房改房在補交土地出讓金後成為可以自由上市交易的商品房，但有的央產房(中央在京單位已購公有住房)由於單位為保密性單位等原因，只能在系統內部流轉。
前期至關重要的另壹重要因素是“產權性質”。根據規定，只有老人擁有100%完全產權的房屋才可以做抵押。此外，補領結婚證、房產證增名等，也是這個環節的常見問題。
再者，傳統的銀行抵押貸款都是正向抵押，會約定壹個具體的抵押期限和金額，但反向抵押領取終身的特質，抵押期限與金額均與投保人壽命息息相關，是不能提前約定抵押期限和抵押金額的，相關政府部門的辦理流程、管理規定等都需要重新匹配與完善，否則無法支持相關業務辦理。
國外開展情況如何
“以房養老”理念最早起源於荷蘭，真正意義上“以房養老”的推出則應是在20世紀80年代的美國，隨後英國、新加坡和日本等發達國家紛紛進行了？?“以房養老”的探索。但在國外，“以房養老”也屬於小眾市場。第壹財經記者了解到，在美國，住房反向抵押養老保險的主要參與機構為銀行，保險公司主要是提供保障。貸款的申請人需年滿62周歲，辦理倒按揭的房屋為老人所有並用於日常居住。美國聯邦住房管理局可提供給九成以上老人按揭貸款。
在保障方面，辦理貸款前，老人的知情權會得到充分保證。按規定，老人在申請該貸款前需聘請專業顧問，接受相關知識培訓，且提供該類貸款的金融機構都經過美國聯邦住房管理局核準。同時，為了免除老人後顧之憂，貸款期間，若老人出現違約情況，由美國聯邦住房管理局下屬的***同抵押基金負責賠付。
此外，貸款的選擇兼具多樣性。放款方式包括按月、固定期限、壹次性發放等。在房產處置時，房屋可交由金融機構處理，也可由繼承人在1年內還清貸款本金和利息後將房屋贖回。
從發展情況來看，美國的“以房養老”業務在2008年、2009年達到最高峰，約有11萬老年人參與。但該業務的市場份額只占傳統房貸市場的1%，即只有1%的美國人使用反向貸款“以房養老”。
我國發展是否可持續
在人口老齡化催生壹系列養老問題的情況下，不少發達國家逐漸將目光轉向固化在房產上的資產財富，紛紛開展“以房養老”的探索。
為了應對日益嚴峻的老齡化問題，近年來，中國銀保監會積極參與多層次養老保障體系的建設。原保監會先後發布《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》、《關於延長老年人住房反向抵押養老保險試點期間並擴大試點範圍的通知》，希望通過試點的方式，鼓勵保險業積極參與養老服務業發展，探索完善我國養老保障體系。
朱俊生預計，六大因素的存在令我國“以房養老”業務仍有壹定的發展空間。
壹是，我國人口結構老齡化情況日益突出。二是，家庭結構正發生顯著變化，家庭規模縮小，“4-2-1”型家庭群體龐大，同時還產生了壹些失獨家庭和“空巢”家庭群體，此外獨居比例和護理費用的上升，單人家庭、空巢家庭比例也在提升。
三是，居住模式的改變。“現代性使得父母與子女的居住距離遠離，傳統家庭功能減少。”朱俊生稱。
近日，《中國養老金精算報告2019~2050》測算結果顯示，養老金累計結余將在2035年耗盡，這意味著養老保障制度改革進程面臨艱巨挑戰。朱俊生認為，養老總量不足、結構失衡、需要多樣化的養老安排成為“以房養老”業務發展擴大的第四項因素。
五是，我國房產在家庭總資產中占比較高。據悉，中國家庭的房產在總資產中占比高達69%，美國僅為36%；六是，人口基數大、小比例的業務量將會很大。
目前，我國住房抵押貸款二級市場發展不足，降低了資產的流動性，影響了保險公司等金融主體參與住房反向抵押貸款的積極性。
朱俊生建議，未來，我國可以從金融、財稅、司法、住建等多個方面完善配套政策。同時，鼓勵產品創新，在產品服務層面，使產品多元化、差異化。例如，險企可與護理機構合作，或自建護理服務體系，提供房屋增值分享型新產品或“養老保險金+養老服務”。
(編輯：劉虹利)