中國城市的面積差別很大,所以談城市房價要限定範圍。比如廈門、三亞、深圳的面積分別只有1699、1920、1997平方公裏,而重慶、北京、杭州、成都的面積則分別達到8.24萬、1.64萬、1.66萬、1.46萬平方公裏,談論平均房價是沒有意義的。
在本文中,我把參與比較的房價限定在“中心城區”,而且以二手房價為準。因為北上深等壹大批城市,其中心城區新盤不多,價格往往被單個樓盤所左右。
10年後,有資格競爭“中心城區”房價前十名的城市名單如下:
香港、北京、上海、深圳、臺北、廈門、廣州、杭州、三亞、南京、天津、福州、青島、蘇州、武漢、鄭州、重慶、成都、寧波、大連、合肥、濟南、珠海、溫州、東莞
我的判斷是,10年之後,以下城市將成為10大房價最貴城市:
第壹名:香港
如果沒有大的偶然性事件(比如地震、戰爭、海嘯等)的嚴重影響,10年之後香港仍將維持“中國房價第壹”的地位。目前香港中心城區房價,基本上是北、上、深中心城區的兩倍左右。
雖然香港的經濟總量會被更多內地城市超過,但其作為“中國經濟面向世界的最大門戶”不會改變,中國吸引外資的65%,中國對外投資的接近60%,都通過香港進行。香港還是中國內地資金境外配置資產的第壹站,龐大的內地資金和稀少的供應量,將繼續推高香港房價。
第二名:北京
北京目前面臨的樓市調控,在內地城市裏是最嚴厲的。展望未來10年,北京將成為中國唯壹的“超壹流城市”。北京有三大優勢,都是不可替代的:第壹,北京是國企總部的匯聚地,目前擁有的世界500強總部全球第壹;第二,北京是中國最大的資金中心,目前匯聚的資金是上海的1.3倍,也是香港的大約1.3倍;第三,北京是全球獨角獸企業最集中的城市,獨角獸企業占全球的四分之壹,占中國的超過壹半。
其中第三點,是北京的最大優勢。這意味著北京新經濟的體量,可能相當於“深圳+上海+杭州”。未來獨角獸企業將給北京帶來更多的資金,並批量制造億萬富翁。雄安新區的出現,並不能分流多少北京樓市的購買力,因為雄安新區的房子是基本上不賣的,所以華北地區的富豪仍然會集中在北京買房子。而京津冀的自然環境,在未來10年將有極大的改觀。
第三名:深圳
目前深圳匯聚的資金,大概相當於上海的60%;深圳的實際生活人口,大概相當於上海的80%。但深圳的面積,只有上海的30%。也就是說,深圳的人口和資金密度,都至少相當於上海的2倍。
深圳擁有的PCT國際發明專利,占全國的壹半;深圳上市公司總市值相當於“上海+廣州”;深圳的獨角獸企業,只比上海略少壹些。大型科技企業,深圳則比上海多得多。深圳事實上是中國僅次於北京的第二大新經濟中心,深圳的市場自由度、創新文化氛圍,也都顯著好於上海。
深圳的“可出售住宅”用地供應量在2017年是零,如果以10年平均來看,在實際生活人口超過2000萬的四大壹線城市裏,深圳住宅用地平均供應量不到北京、上海的四分之壹。而深圳每年新增戶籍人口、常住人口是四個城市裏最多的。深圳未來的房價將如何控制,是壹件不可想象的事。
第四名:上海
上海仍然是“不斷被北京加冕”的城市。壹旦有好事,而北京不準備留給自己的時候,首先想到的基本上是上海。2018年內,上海將建設內地首個自由港,舉辦代表中國進入新時代的“中國國際進口博覽會”。在去年的2035年版“總規”中,上海獲得了中國城市最高規格的定位。
上海目前匯聚的資金超過了香港,僅次於北京。中國金融要素市場,基本上都在上海。此外,上海還是中國經濟聯系世界的第二大門戶。但遺憾的是,上海在新經濟發展上不僅遠遠落後於北京,還被深圳超過、杭州逼近。上海的文化從骨子裏講究秩序和情調,跟新經濟的草根、野性、堅韌並不契合。這是上海的軟肋,很難改變。
第五名:杭州
杭州經濟非常活躍,目前獨角獸企業數量超過深圳,在有的統計裏甚至超過上海。杭州上市公司總市值超過廣州。綜合評價,杭州在新經濟中的地位僅次於北上深,穩居前四。目前杭州匯聚的資金總量大約3.7萬億,僅次於北上廣深。
背靠中國民營企業最發達的浙江省,杭州經濟結構比較合理,所有制上充滿活力,是目前強二線城市裏最接近“北上廣深”的城市。再加上自然條件優越、人文積澱深厚,杭州未來房價也非常值得看好。
第六名:三亞
海南樓市在2017年9月發生了重大轉折,很多人還沒有充分意識到。2017年9月22日,海南實施全面禁止圍填海,永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目。9月29日,海南省住房和城鄉建設廳曾發布通知,停止批準套型建築面積在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建設。
在2018年“兩會”上,海南省委書記強調:海南不能成為房地產的“加工廠”,不能“外面想要多少,海南就建多少”。
這意味著海南房地產的供應量將被嚴格管控,尤其是海景房將變得非常稀缺。三亞等壹批擁有良好海岸線的海南城市,其優質住宅將進入“貴族化”時代。美國房地產市場的演化結果告訴我們,兩類城市的房價將長期居高不下:第壹類是金融中心、科技中心,尤其是“金融、科技通吃型”的城市;第二類是有美麗海岸線的、氣候溫暖的度假勝地。
在美國,第二類城市分布在夏威夷、佛羅裏達。在中國,只能分布在海南。最典型的,當然是三亞。
第七名:廈門
廈門的房價很高,很多人不理解。因為無論是人口還是經濟總量,廈門都不突出。即便在福建省內,論GDP它也不如泉州,論匯聚的資金它不如福州。
但妳別忘了:廈門擁有“溫暖的氣候+美麗的海岸線”,僅僅這壹點它就足以比肩三亞,為高房價找到了第壹個理由。此外,廈門還是有文化底蘊的城市。當然,廈門還有活躍的民營經濟和新經濟。2017年廈門在A股的IPO公司10家,超過絕大多數省會城市。
所以,廈門有點“深圳+三亞”的意思。至於廈門島,海中有島、島中有湖,天生麗質難自棄。人口增速,過去幾年廈門維持全國前8。在福建,擺脫了“地域特征制約”的城市,也只有廈門。所以,雖然廈門的房價有點透支,但會長期維持高位,尤其是空間稀缺的廈門島上。
第八名:廣州
在最近壹波牛市裏,壹線城市房價的上漲順序是“深圳—上海—北京—廣州”,廣州在壹線城市裏屬於跟漲、補漲性質。下壹波行情,恐怕也會如此。
廣州目前匯聚的資金總量為5.2萬億,不到北京的壹半,相當於深圳的72%,杭州的140%。這說明,廣州經濟實力雄厚,仍然對“強二線城市”保持相當大的優勢。但問題是,廣州在獨角獸企業數量、上市公司市值、民企活躍度等方面,都已被杭州超過。所以,未來10年是廣州非常關鍵的10年——搞好了,可以拉近跟深圳的距離;搞不好,就可能真的被杭州超過。至於房價,由於廣州仍然在做大城市規模,大力度發展南沙,廣州的中心區域在擴大,所以中心區房價上漲幅度會受到制約。
第九、第十
未來10年,中心區房價的九、十名,將在臺北、南京、成都、天津、青島之間產生。
目前珠海房價也比較高,但未來10年的排位或許會下移,因為珠海城市級別低、人口總量少(達不到修建地鐵的標準),公***服務資源不如老牌省會城市、直轄市(比如天津)。
至於溫州,由於遠離中心城市,自身很難發展為中心城市,房價將繼續高位橫盤,沒有顯著的投資價值。溫州商人掌握了大量財富,會在相當長的時間裏托住溫州的房價。從2015年末到2017年末,溫州小學生人數是下降的,這是壹個不太好的信號。
明星地級市的“星光暗淡”,以及強省會城市的崛起,是過去10年中國城市競爭的基本特征,而且將持續貫穿下壹個十年;下壹個十年,“二流直轄市”也會“星光黯淡”。未來,杭州、南京、成都、武漢、鄭州、長沙、西安、合肥等城市,將迎來大發展時期。
全球房產泡沫最大的8個城市
瑞銀集團提醒,世界上有壹些城市的房價攀升速度已經呈現出潛在的不可持續狀態,其中有八座城市面臨泡沫風險,圖中以紅色標出。
多倫多:在瑞銀的報告中,多倫多的泡沫風險指數高達2.12,名列全球第壹。在過去5年,這個加拿大城市的平均房價比2011年上漲了近50%,泡沫風險急劇上升。
斯德哥爾摩:泡沫風險指數2.02,僅次於多倫多列全球第二。經過通脹指數調整之後,這個北歐城市的房價在過去12年漲了壹倍。
慕尼黑:泡沫風險指數1.92,次於多倫多和斯德哥爾摩列全球第三。
溫哥華/悉尼:泡沫風險指數均為1.80。就悉尼而言,從1980年以來,這個澳洲最大城市房價的年平均漲幅為3.5%,就這個指標而言,悉尼在全球各大城市中首屈壹指。
倫敦:泡沫風險指數為1.77。過去10年來,這個英國城市的房價漲了15%。
香港:泡沫風險指數為1.74。香港的人均居住面積只有14平方米,或150平方英尺。相比之下,在意大利的米蘭,妳只要工作5.7年,就足以買壹套60平方米,或650平方英尺的公寓單位,難怪米蘭的泡沫風險指數低至0.09!
阿姆斯特丹:泡沫風險指數為1.59,超過了1.50的水平。
按照瑞銀的定義,指數超過1.50的城市存在房地產泡沫風險,指數越大,風險越高,以上8個城市就屬於這個情況。
若指數在0.5至1.5之間,就屬於物業過高估值的城市,這壹檔中的歐洲城市有巴黎(1.31),蘇黎世(1.08),德國的法蘭克福(0.92)以及瑞士的日內瓦(0.83);美國有舊金山(1.26),洛杉磯(1.13);亞洲則有東京(0.90)。
若指數在-0.5至0.5之間,就屬於物業合理估值的城市,包括波士頓(0.45),新加坡(0.32),紐約(0.20)及米蘭(0.09)。
若指數在-1.5至-0.5之間,就屬於物業估值過低的城市,美國的芝加哥就是例子,其指數只有-0.66:
再看去年壹年房價的年漲幅,經過通脹指數調整之後,多倫多高達20%,同樣全球稱冠,香港近20%居其次,阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超過10%。
而從過去5年來看,經過通脹指數調整之後,舊金山、慕尼黑及悉尼達到或超過10%;多倫多和斯德哥爾摩則接近10%。
銀行家們認為,壹旦壹座城市的年均房價以10%的速度增長,那麽連續七年就有望翻倍,而這看起來並不能長久持續下去。
去年,在瑞銀追蹤的城市中,只有三座主要城市的房價沒有明顯上漲,它們分別是倫敦、米蘭和新加坡。
如果換壹個角度,從房價負擔能力來比較,中國香港冠絕全球。
引述美國城市規劃咨詢機構Demographia的“2017年國際房價負擔能力”榜單發文稱,香港已連續八年穩坐第壹,當地房價屬於“極度負擔不起”之列。
報告稱,香港的房價負擔能力過去兩年進壹步惡化,從2016年的18.1倍升至19.4倍,如今處於空前高位。這意味著,壹個普通香港家庭要不吃不喝19.4年才能買得起住宅。