分析師|拉斐爾·葛
編輯|白人
出品:機構投資者評論| IIR研究所
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這個“序幕”不是另壹個“序幕”
如今說到物流地產開發商和物流行業投資，不可能不提普洛斯，但很多讀者可能不知道，我們今天說的普洛斯，其實並不是物流地產的鼻祖，物流地產概念的提出者，全球第壹家物流地產運營商——美國普洛斯集團，而是其亞洲業務和團隊的延續——全球物流地產(GLP)，更早些時候被分拆出來的。如今，它是全球第壹家物流地產運營商。
20世紀80年代，美國Progolis(原Prologis，現Ambow公司)提出了物流地產(物流地產是指物流地產開發商根據客戶需求選擇合適的地點，建設專門的物流設施並轉租給客戶，提供相關物業管理服務的物流活動)的概念並率先實踐。現在美國Progolis已經成為世界上最大的物流房地產開發商。據Progolis官網顯示，截至2020年底，Progolis在美國的業務覆蓋了四大洲的19個國家，管理的總資產為145億美元，年貨物總成交額為2.2萬億美元，相當於19個國家GDP總量的3.5%。
新加坡普洛斯集團(GLP)，前身是美國普洛斯集團的亞洲業務，2008年被新加坡政府投資公司(GIC)以654.38+0.3億美元收購，並於2065.438+00和654.38+00在新加坡證券交易所上市。
7年後的2017年7月4日，116億美元被中國財團成功收購。聯合體情況:厚樸投資持股21.3%，萬科集團持股21.4%，高郵資本持股2650。2065438+2008年10月22日，65438+2008，普洛斯正式宣布從新加坡證券交易所退市，私有化進程正式完成。
從2003年美國普洛斯進入中國市場，到現在，GLP普洛斯是國內物流領域的核心地位。物流地產和物流行業在中國的發展離不開具有豐富國際經驗的公司和團隊的輸出和實踐，當然也得益於幾年前中國財團對普洛斯私有化的先見之明。IIR本案例將主要圍繞今天的亨通GLP集團進行案例分析，重點是在物流領域的投資。
從被迫賣淫到稱霸武林:繁榮GLP物流地產的稱霸史
2018 1普洛斯私有化完成，代表著中國物流巨頭首次登上世界舞臺。
2009年，普洛斯出售全部中國資產和部分日本地產基金組建GLP，2017年，中國財團以116億收購普洛斯，2019年，普洛斯美國物流部分資產以187億出售給黑石集團。
物流地產的全球網絡和規模；
截至2020年底，Prosper GLP全球業務覆蓋四大洲65，438+07個國家，資產管理規模超過65，438+000億美元，擁有63只房地產和私募股權基金。
2020年，GLP財富新簽及續租總面積達2270萬平方米，同比增長57%。同期新開工項目總面積達560萬平方米，涉及總投資53億美元，同比增長75%。
普洛斯GLP物流地產運營模式；
與JD.COM萬偉、玉佩等跨境及國內物流地產商的資產導向模式不同，GLP盛世通過物流地產基金模式實現資產導向、高周轉運營，有效解決長期持有物業過程中的資金占用問題，加速自身擴張。
繁榮GLP在中國(物流地產)；
普洛斯中國是普洛斯集團在中國開展現代倉儲開發、運營及物流相關業務的平臺。同時，其業務還涵蓋私人房地產基金、資產證券化、戰略合作和投資。
隨著經濟的發展和居民消費水平的提高，我國對物流的需求越來越大。電子商務推動快遞和倉儲需求快速上升，物流開發商也在加速擴張。截止2018年末，全國商業普通倉庫面積106億平方米，物流園區數量達到1638個(根據中國工業信息網數據)。
Prosper GLP通過並購合作在中國發展迅速，成為中國最大的現代物流和工業基礎設施的提供商和服務商，在現代倉儲領域具有絕對的領先地位。
根據普洛斯中國2021年10月20日發布的2021招股說明書，截至2020年9月30日，普洛斯中國在中國擁有物流倉儲面積約4042萬平方米，建築倉儲面積約2989萬平方米，居中國現代倉儲行業第壹。普洛斯中國倉儲物流園區已覆蓋中國43個主要城市和物流樞紐市場，倉儲物流園區397個，總建築面積約42.88億平方米，在華資產超過300億美元。
從5438年6月到2020年9月，普洛斯中國共實現營業收入9.23億美元。倉儲租賃及資金管理收入(主要是倉儲租賃收入、向倉儲客戶提供相關金融服務的收入及管理費等。)占總營業收入的94.02%，其中倉儲租金及相關收入占總營業收入的73.69%。
普洛斯中國(物流地產)的主要客戶:
普洛斯中國的客戶多為大中型客戶，主要客戶行業多為第三方物流行業、電子商務零售行業、制造業、醫藥行業。
Prosglp基金地圖
物流房地產基金:
除了現代倉儲開發、運營和物流相關業務，普洛斯中國還擁有豐富的投資管理經驗。在國內外募集運營了多只專門投資於中國的物流地產基金。這些基金的資產管理規模已經超過6543.8+030億人民幣，團隊主要由經驗豐富的物流行業專業人士和普洛斯元老組成。
股權投資(基金投資+直接投資):
除了在中國投資物流地產，普洛斯中國還進行了大量股權投資。普洛斯作為LP的基金投資，出資2億元支持中國國有企業混合所有制改革基金(65438+2020年2月)，出資5000萬元成為原高誠資本洪晶創辦的高誠資本LP。
近年來，隨著普洛斯GLP在物流生態圈的布局，普洛斯中國的投資目標也從早期的以物流運輸為主營業務，逐步擴展到完善物流基礎設施業務的相關領域，如大數據和金融科技、人工智能等人工智能將專註於自動駕駛和無人駕駛，並將與物流系統合作。
隱藏的山城:
普洛斯旗下私募股權投資平臺銀山資本成立於2018，專註於物流生態領域的投資。中基協數據顯示，銀山資本有2只備案基金(其中1已提前清盤)，管理規模近10億元。
作為普洛斯旗下的投資平臺，銀山資本專註於投資與普洛斯物流基礎設施業務互補的領域，進壹步助力普洛斯物流生態圈的構建。截至2020年底，銀山資本的投資規模已經超過60億元，投資了50多家公司，多為物流運輸行業(超過50%)，部分項目拿走了普洛斯早期投資的份額。
普洛斯建發股權投資基金:
2020年9月，普洛斯GLP與廈門建發集團發起設立首只母基金——普洛斯建發股權投資基金，由普洛斯、建發集團、廈門國企戰略發展基金、自貿區、翔安區共同出資，成立廈門君聚投資管理有限公司負責運營管理。基金目標規模為7.5-6.5438+00億元，已完成首輪50億元募集。同樣，延續普洛斯的身份和原則，母基金的團隊成員均為市場招聘，均為母基金具有豐富投資經驗的專業人士。
截止20265438年2月10，普洛斯建發股權投資基金已投資超過6億元，投資基金5只，包括中鼎資本、君聯資本、陳壹投資、湖北凱輝基金、盛遠創投。
5438年6月+2020年10月，普洛斯建發股權投資基金進行了第壹筆直投——振坤行。同期參與投資的其他機構還有雲鋒基金、中國國企結構調整基金、騰訊投資、經緯中國、君聯資本、同創葉巍、建發新興投資、中鼎資本、盛遠創投等可以看出，普洛斯建發母基金的直投部分，
物流投資夥伴:Pross和中鼎資本
眾所周知，中鼎資本是壹家專註於物流的機構。作為Prosper GLP的負責人，梅誌明也是中鼎資本的創始合夥人和投資委員會主席。中鼎資本自成立以來，長期深耕物流領域，與Prosper GLP有過多次互動，在投資標的上也有不少交集。
標簽
物流領域(包括物流地產)多為資產導向，資金驅動強。作為具有海外基因、現已完全本土化的產業資本代表，普洛斯的物流地產開發+運營+基金管理的模式，使其業務形成了更加穩固的鐵三角。
隨著國內消費升級和電子商務行業的迅速崛起，物流業進入了壹個新的競爭時期，機遇與挑戰並存。資金管理業務不僅賦予普洛斯財務杠桿效應、新的利潤來源和更快的資金回報，還吸引了作為物流基礎設施建設者之壹的各類無形資源，賦予其強大的“朋友圈”，如大型互聯網平臺、保險資金、房地產開發商等。
在投資板塊內部+外部資金聯動的模式下，LP與直投並行出擊，加上深度合作夥伴，普洛斯無疑成為了搶占中國先機，打造中國物流基礎設施，深度賦能行業的典範。