從2012到2013，長沙北辰三角洲項目成為北辰實業的重中之重，也是其成功的關鍵。
甚至有人開玩笑說，長沙的分量已經讓北辰總部控制不住了，換句話說，北京總部控制不了長沙分公司。
另壹方面，主導這個項目的北辰實業，也從當年建設北京亞運村的輝煌中褪去，成為只在北京長沙開發項目，年銷售額不超過50億元的地方國企。
在業績輝煌之時，壹度成為國內最大的房地產綜合運營企業之壹，2006年凈資產也在行業上市公司中排名第二。投資物業+零售商業+開發物業？我們的模式壹度成為行業的標桿，但在不到10年的時間裏，壹切都變了。
房荒
作為京城的發源地，北辰在這裏的銷售項目很少，只剩下北辰路祥、碧海方舟、馬順義寶項目和長河禦墅，對公司貢獻不大。
3月21日在香港舉行的業績會上，北辰實業董事長何江川透露，在去年37.5億元的合同銷售額中，長沙項目有20.3億元，碧海方舟別墅二期有8.55億元，北京其他項目的銷售並未涉及。
現實中，北辰實業北京項目的銷售確實差強人意。雖然碧海方舟二期出資8.55億，但14套21套的房子已經賣出去了，剩下的貨也不多了。但長河禦墅後期項目調整規劃後仍未推出新產品。
作為其在北京的主力項目——北辰路祥，據北京市住建委網站3月27日消息，其於2010、2011取得四張現房銷售證，在售項目為1-16棟，共計712套住宅。
值得註意的是，無論是前期預售還是目前的現房銷售，最終成交均價也在1.9-2.1萬元/平方米左右，波動不大。在房價日新月異的北京，這是壹個奇跡。
據項目工作人員介紹，該項目目前在售220多平米的躍層，均價25000元/平米，剩余房源70多套。但是工程價格壹直沒有太大的波動，說明不了解。
壹位知情人士指出，北辰路祥的價格自2009年以來壹直沒有上漲。原因有二:壹是項目靠近航天城，位於西北六環，交通不便。去項目要經過香山，只能走擁擠的八達嶺高速或者北清高速。現在據說要修壹條穿山公路，這條路的建成將會改善這個項目的前景。公路項目已獲批，但具體實施可能要到2016才能完成。
其次，北辰路祥沒有小戶型。主力戶型140-150平米，200多平米戶型。雖然價格是210000-23000元/平米，但是對於剛需者來說，總價還是偏高。目前該項目的客戶多為北部永豐科技園的上班族，直線距離5-10km。
據北京某機構透露，目前北辰路祥的周成交量在5套左右，相對較好。
值得註意的是，在北辰香山麓附近，開盤較晚的保利西山的林語早已售罄。最近的來源是什麽？尚峰尚水也已經賣了1000多套，後兩套均價在30000元/平米左右，遠高於北辰路祥。
北京項目的慘淡經營讓北辰實業將所有希望寄托在長沙三角洲項目上。
北辰實業董事長何江川給出了這樣壹組數據:？可售面積方面，2012年可售面積為62萬平方米，但2013年總可售面積增加至1.06萬平方米，增加44萬平方米，主要為長沙項目。？
也有知情人士表示，北辰長沙項目今年的銷售額預計在60-70億元。2013年，北辰實業銷售目標為52.7億元。引用某券商的研究報告，如果長沙項目銷售順利，預計2013年北辰實業的物業開發部分有望實現60億元銷售額。？
據統計，自2010入市以來，北辰三角洲項目住宅區D2、D3、E5已陸續發售，共計銷售住宅4617套，至今已銷售3615套，整體去化率78.3%。
有鑒於此，北辰實業有理由相信，隨著更多的貨物進入市場，三角洲項目將為公司帶來更多的業績，但同時，何江川也有自己的擔憂。
2013年北辰實業計劃合同銷售面積37萬平方米，主要是長沙項目銷售量較大。但是這個計劃制定的時候，並不存在？五篇新文？這個政策的出臺，以及以後長沙版的細則，肯定會對長沙市場造成壹定的影響，因為北辰三角洲的產品線是針對中小戶型的。
有業內人士指出，長沙之前的限購是針對90平米以上的大戶型，而北辰實業以前主要銷售不在限購範圍內的中小戶型。但是國家第五條要求所有產品都要加入限購隊伍，對北辰肯定有壹定的負面影響。
有分析預測，如果長沙限購收緊，可能會給北辰項目帶來20%-30%的影響。由此，北辰實業2013的業績面臨更多來自政策層面的不確定性。
資本的哀悼
北辰2012年57.35億元的營業收入中，開發物業(出售物業)的貢獻為32.06億元，同比增長90.35%。投資物業(含酒店)業務收入20.38億元，同比增長1581%。
但是商業地產下降了，連續兩三年都在下降。
數據顯示，2012年，北辰工業商業物業營業收入3.8億元，同比下降617%。由於市場競爭加劇，加上新項目尚處於運營培育期，稅前利潤753.2萬元，同比下降79.66%。
而這也是何江川在3月21日業績會上強調的另壹項內容。去年我們業務的表現不如前年，而且已經下滑兩三年了？。
據他介紹，北辰商業物業的現狀是，老購物中心的營業收入和利潤逐年下滑。媒體村的名門物業和北辰購物中心在爬坡，但是爬坡情況不好。
名門物業由北辰實業100%持股。雖然是和香港壹家公司合資，但是運營公司在商業零售上是虧損的。公司雖然有壹些租金收入，但整體持平，但業務本身還是虧損的。媒體村旁邊的B5店前年虧損18萬，去年虧損3600萬。2012的營業額低於2011，租金收入也下調。
？這些商業可以反映北京的商業狀況。首先，競爭加劇，在亞運村和北京，商業零售行業的供應商數量增加。原來北方的生意主要是我們的，所以我們購物中心利潤最高的時候是6000萬，現在只有3500萬到4000萬，導致毛利率下降？何江川這樣解釋。
業內人士表示，何江川所說的商業物業損失，應該計入折舊部分，而不是從現金流的角度。就商業部分而言，其2012年的租金收入可以覆蓋總部的所有運營成本，還有結余。
但另壹方面，北辰的商業地產情況真的是到了改變的時候了。
何江川希望下壹步可以考慮整體戰略合作或者重組來扭轉這種局面，解決商業板塊的問題，因為這壹塊占北辰的總量非常小，總共654.38+0.5萬平米。
消息人士透露，目前北辰實業正在找多家保險公司合作，希望做壹些資產證券化項目，這也是壹種變相融資。可以成立壹個專門的商業公司來經營這些地產。
需要通過這種方式融資，北辰實業也是被逼無奈。截至去年年底，北辰實業賬面現金26億元，但其中只有10億可以獨立使用。同時，北辰承擔116億負債，其中短期債務43億，長期債務73億。
2013年，北辰實業資本性支出510萬，三項費用及稅項支出約5億元。因此，有券商預測，北辰今年總現金流出約98億元。
根據何江川的介紹，北辰實業除了銷售回款和房產抵押貸款，似乎沒有很好的還款來源。據悉，其目前融資成本比基準利率高15個點。
因此，2013年，在加快項目開發和周轉速度的同時，北辰計劃使用？總部融資？模式的優勢，著眼於加強貨幣資金的合理配置和使用。
此外，北辰還希望拓寬融資渠道，通過對養老、文化旅遊等新興地產業務的研究和低成本擴張模式的探索，實現規模擴張和可持續發展能力的提升。
現金流緊張，發展不平衡，看似國企不應該有的情況，卻在北辰實業公司真實發生了。