8月8日，據新京報記者了解，鄭州市人民政府辦公廳近日印發《鄭州市房地產救助基金設立運作方案》(以下簡稱《方案》)。由政府牽頭設立救助專項基金，暫定規模100億元，以母子基金的形式運作，然後各區縣吸引不同類型的社會資本設立子基金。
當日下午，鄭州市人民政府辦公廳相關工作人員向新京報記者證實了《建議》文件的真實性，稱:“此文件屬實，是否向社會發布取決於相關部門。”
廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李評論說:“這是中國第壹個拯救房地產市場的地方基金。是有退出機制的‘引進基金’，可以循環使用。但並不是每個項目都能得到救助基金的青睞，只有那些後期能夠扭虧為盈的項目才符合註資的標準。”
“介紹基金”能有四兩千英鎊嗎？
鄭州率先設立100億元救助基金，與之前蔓延全國的“停貸事件”有直接關系。關於此次設立紓困基金的初衷，提案指出，為落實國務院穩定經濟的壹攬子政策措施，盡力解決房地產企業資金鏈斷裂的燃眉之急，緩解當前房地產項目停工、房貸斷供等引發的突出社會問題和可能出現的系統性金融風險，提振市場信心。
根據《方案》，鄭州市房地產救助基金將按照“政府引導、多層次參與、市場化運作”的原則，在中心城區基金下設立專項救助基金，暫定規模6543.8+00億元，以親子基金形式運作，各區縣需吸引不同類型社會資本設立子基金。
紓困專項基金的參與者也比較明確。《方案》規定，將重點引導和鼓勵中央企業、省級國有企業等社會資本，以及AA以上市級、區級國有投融資公司，以市場化、法制化方式參與盤活我市未來銷售收入。可以覆蓋項目投資的存量房地產項目。
在運作方式上，紓困基金作為母基金，以城鎮國有企業和社會資本(包括但不限於中央企業、省屬國有企業、建築企業、資產管理公司、金融機構)為實施主體形成子基金，紓困母基金出資比例不高於30%。
子基金主體成立後，子基金將聘請第三方對擬盤活的項目進行徹底評估，以項目凈資產為基礎確定盤活方式和價格；振興資金通過子基金自有資金或融資方式籌集，其中自有資金原則上不高於40%，其余資金通過積極尋求金融機構貸款進行並購等方式籌集。
這相當於母子基金分別作為“種子基金”，兩次撬動了社會資本。對此，李分析:“在政府主導下，在市區設立兩級母嬰基金，以少量出資推動社會資金，實際上是壹種引進資金的模式。”
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“這次鄭州建立了‘母基金-子基金-項’的疏解和資金傳導模式。母基金規模為6543.8+000億元，子基金由母基金30%、市區兩級機構70%設立。同時，此類子基金的40%進行投資，其余通過並購方式籌集。”
“紓困專項資金只占出資的30%，其他靠區級子資金(自有資金的40%)和社會註資。有了這筆資金，解決了短期流動資金困難，項目可以動了。有了銷售返利，紓困基金成功退出，投入下壹個項目。”李對說道。
“這種基金有非常好的杠桿效應。目前鄭州部分重點項目硬資金缺口約為6543.8+0.5億元。按照母子基金的運作模式，這類問題的硬資助最終以約654.38+0.8億元‘分攤’給母基金。由此可見，通過這類基金的運作，可以有效發揮杠桿效應，讓看似規模不大的100億資金發揮良好的紓困效應。”嚴躍進補充道。
哪些項目是首選？六個篩選標準
根據柯睿提供的信息，鄭州爛尾樓271，000平方米，共25249套，占鄭州去年成交量的29%。同時，據不完全統計，鄭州已停工的建築多達數百棟。那麽，哪些房產可以優先獲得紓困基金的救助呢？
《方案》指出，將通過紓困專項資金，利用社會資本盤活1-2家困境房地產企業高凈資產存量項目，督促困境房地產企業將置換資金專項用於緩解部分已停工、停按揭的前期投資項目存在的資金不足問題，達到“盤活壹家、挽救壹批”的杠桿效應，逐步化解潛在風險。
根據《方案》，凈資產較高的項目將成為首選，即“未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目”。
新京報記者從鄭州業內人士處獲得的壹份《項目篩選要求》文件顯示，紓困基金支持的項目應滿足六項要求，包括地理位置優越、配套基礎設施齊全、開發商信譽良好的房地產項目；優先考慮在公開市場上通過招標、拍賣、懸掛方式取得的政府儲備項目；項目公司債權債務歸屬清晰，不存在股權和資產被查封、凍結的情況，不存在股東內部糾紛，項目公司名下只有獨立開發項目；剩余價值充足、資產超過負債、剩余可售價值足以彌補前期負債和投入資本本息的項目；優先考慮可申請M&A貸款條件的項目，如已取得四證且投資強度達到總投資(不含土地款)的25%；項目不存在規劃開發受限等潛在風險。
在滿足上述六項要求的基礎上，鄭州開發區、各區縣(市)會同轄區內房地產頭部企業，在同壹區域內篩選符合盤活條件的存量項目，以“壹個項目壹個子基金”的方式對接各級國有企業和各類社會資本。
鄭州當地壹家房企內部人士對新京報記者表示:“第壹批救市項目要結合企業自身申報和政府的篩選標準擬定。作為前期紓困房企之壹，我們已經上報了受困項目名單。”
在此前的7月27日，鄭州提出棚改、統貸統還、兼並收購、破產重整、保障房租賃四種創新模式，首批由建業、康橋、世茂、融創等6家房企試水，並選擇對接房企旗下的問題樓以上四種模式，推進“保交樓”工作。
據了解，此次推出的100億元救市基金與前四款壹脈相承。前面四種模式中的第二種模式提出，對於資產大於負債的項目，可以選擇收購兼並的模式，由政府組織國企和金融機構對接，解決企業的現金流問題。
目前《方案》仍處於前期申報階段，尚未有具體項目落地。多位鄭州本地房企代表也對記者表示:“目前還沒有涉及具體項目，還在等細則，還沒到實施階段。”
新京報記者徐倩
編輯吳欣校對劉軍。