有四個特點:
1.借款人都是國有企業。政府作為運營載體，從銀行“搭橋”貸款，代表政府管理壹個市政項目。壹般從啟動資金到公司發展資源都需要當局的支持，具有很強的政府意誌。
2.項目貸款的目的多圍繞市政建設，主要是完善各項配套基礎設施，以築巢引鳳，在激烈的城市招商引資競爭中取勝。比如道路建設的目的是緩解道路交通壓力，提高交通強度；為工業園區引進外資創造硬件環境。
3.根據貸款項目的使用是否產生收入來源，可分為兩種模式:壹種是投資項目不產生收入，完全依靠財務兜底；另壹種是在建設道路、綠化帶等配套設施的同時，主要進行工業園區建設，出租給其他廠商，產生租金收入和管理費。
4.由於這些項目不產生收益或收益有限，或借款人的財務收支由政府主導，普通銀行在項目風險評估中以借款人的直接收入作為第壹還款來源，但同時仍補充政府的預算支出作為還款保障，並讓政府出具貸款承諾函，作為銀行的風險防範措施，被稱為“財務兜底”。