超20城市推出二手房轉讓帶抵押
65438+10月5日，深圳住建局等六部門發布《深圳市推進二手房帶收費轉讓模式工作方案》的通知。《通知》稱，二手房抵押轉讓模式是指在不提前還清貸款的情況下，將抵押房產進行轉讓、再抵押、發放新貸款，以實現用購房款償還舊貸款(用買方購房款償還賣方銀行貸款)。在有抵押二手房過戶過程中，實行順序抵押、二手房過戶、抵押雙預告登記等多種模式，優化業務流程，實現更高效便捷的二手房交易。二手房交易過程中，買賣雙方可以選擇適用二手房有抵押的轉讓方式，交易房產必須滿足除原銀行貸款抵押外無其他抵押的條件。
通知指出，穩步推進試點，鼓勵全面探索。在試點範圍方面，首先試點推進買方壹次性付款或買賣雙方貸款銀行為同壹銀行辦理二手房按揭過戶業務，然後逐步擴展到買賣雙方貸款銀行辦理不同銀行的按揭過戶業務。同時，鼓勵銀行嘗試辦理買賣雙方不是同壹家銀行的貸款銀行的按揭過戶業務。在模式實踐上，除順序抵押的雙通知登記模式外，鼓勵積極探索其他模式，為全面推進二手房轉讓有抵押積累經驗。
除了深圳，2022年6月5438+2月底，東莞市住房和城鄉建設局也發布了《關於實行商品住房有償轉讓模式的通知》(以下簡稱《通知》)，對有償轉讓模式進行說明。
通知稱，實施現有商品房抵押轉讓模式，可以有效降低住房交易風險和成本，縮短住房交易周期，激發現有商品房市場交易活力，有利於促進新建商品房市場與現有商品房市場相互促進，更好滿足剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
據不完全統計，自2022年8月以來，已有超過20個城市相繼宣布推出二手房轉讓帶抵押交易模式，其中既有深、廣、莞、Xi、寧波、蘇州、無錫、濟南等熱點城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
二手房抵押轉讓的利與弊
有抵押轉讓是指抵押財產可以在不提前還貸的情況下轉讓，可以申請新的抵押，發放新的貸款。以前的傳統模式是，抵押房產要過戶，必須要籌集到足夠的資金來還清剩余的貸款本金，比如用買家的首付來支付，不夠的話再到處借錢。拿回房產證後，原抵押登記註銷，然後交易過戶給新的買家。這種方式限制較多，風險較大，使用起來也比較復雜，所以很少有銀行會同意。但現在據了解，二手房帶抵押轉讓已經在濟南、青島等城市推出，並在工商銀行、建設銀行、北京銀行等多家銀行試點成功。它是壹種新模式，是為了提高二手房交易的便利性而推出的。
好處:
業內人士表示，帶抵押轉讓優化了二手房交易流程，對提振市場有壹定的積極作用，有助於更好地滿足剛性和改善型住房需求。
對於賣家來說，壹方面可以節約成本。以前的二手房交易模式下，賣方需要籌集資金還清銀行貸款後才能過戶。有抵押轉讓省去了賣方提前還貸衍生的過橋費用，以及過橋費用帶來的利息和擔保費，有利於賣方盡快回籠資金。另壹方面，節省時間。在過去，壹旦賣方未能在約定時間內收回未償還的銀行貸款，就有可能對買方違約。帶抵押過戶減少了工作環節，縮短了交易時間，避免了因時間延誤導致的違約情況。
缺點:
對於買方來說，購買抵押房產就是用自己的貸款償還賣方的貸款。只要權利在過戶完成前處於不確定狀態，如果房屋被司法機關查封，就無法順利過戶。所以要了解房子的具體貸款信息。原抵押、按揭合同約定不可轉讓或者有其他禁止、限制轉讓條款的，不壹定可以抵押轉讓房屋，或者需要修改原抵押、按揭合同，才能抵押轉讓房屋。
同時，有抵押的轉讓涉及買賣雙方、銀行、公證處或擔保機構等多方，交易環節復雜。只有保證各個環節的順暢，才能順利完成轉賬交易。此外，買方應時刻關註房屋的司法查封情況，壹旦有司法查封，應立即終止資金的支付和交易。
有抵押的過戶怎麽操作？
根據目前各地的做法，大致可以分為三步走。
第壹步，銀行先貸款給買家，錢由公證處存起來。擔保公司為買方向銀行出具保函，貸款銀行收到保函後向買方發放抵押貸款。
第二步，買賣雙方辦理房產過戶登記，貸款人為買方辦理抵押。
第三步，公證處將貸款退還給賣方，進行抵押註銷。
附:深圳有抵押二手房過戶具體流程
(壹)抵押處理流程的順序
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同。
2.買賣雙方在選定的資金監管機構(如銀行、公證處)辦理資金監管手續，對買方購房款(包括首付、銀行貸款)進行監管。同時，買方向銀行申請貸款。
3.買方貸款獲批後，買賣雙方和買方貸款銀行共同網上申請辦理過戶登記+抵押變更登記+抵押設立登記，按順序設定新的抵押。
4.不動產登記部門根據買受人和出賣人貸款銀行的申請，同時完成三項登記事項，記載不動產登記簿，並將抵押登記電子憑證推送給買受人貸款銀行。
5.買方貸款銀行根據不動產登記部門推送的抵押登記證明發放貸款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門確認，按照操作流程進行貸款。資金監管機構以監管賬戶內的購房款償還賣方銀行貸款本息並結清貸款。
6.賣方貸款銀行結清貸款後，在網上提交抵押註銷申請，買方貸款銀行的抵押權隨之前移，即從第二處到第壹處抵押。
7.資金監管機構將資金監管賬戶的余額劃撥給賣方。
(二)雙重預告登記程序
1.買賣雙方達成交易意向，簽訂二手房買賣合同後，買方向銀行申請貸款。
2.買方貸款獲批後，買方貸款銀行將與買賣雙方共同在線申請二手房過戶預登記和抵押預登記。
3.不動產登記部門根據買方貸款銀行和買賣雙方的申請，完成雙預告登記業務的審核，記載不動產登記簿，並將抵押預告登記電子憑證推送給買方貸款銀行。
4.買方貸款銀行根據抵押預告登記結果全額放款。涉及公積金貸款的，由公積金管理部門進行確認，按照操作流程進行貸款。買受人的首付款和銀行貸款直接存入買賣雙方在《存款協議》中約定的資金存款賬戶進行監管。公證機構出具相關材料，送達買方貸款銀行、買賣雙方。
5.購房款存入代管賬戶後，買賣雙方及買方貸款銀行應向不動產登記部門申請雙預告登記。
6.房地產轉移登記完成後，托管機構以托管賬戶內的購房款償還賣方銀行貸款本息，結清貸款。賣方貸款銀行網上提交抵押註銷申請，不動產登記部門網上審核。也可以由賣家本人提交，銀行網上確認申請。無法完成產權轉移登記的，存管機構將把托管賬戶內的購房款分別返還給買方貸款銀行和買方本人。
二手房交易詳細流程
1，選擇外殼
買二手房的第壹步是找房子。其實購房者可以通過很多渠道獲得壹套二手房，去房產中介找房子信息，或者通過親戚朋友熟人介紹。此外，他們還可以關註當地壹些房地產網站或報紙上發布的信息。
2、實地檢查核實產權
購房者可以根據自己的需求來選房，可以觀察二手房的周邊環境、配套設施、質量等。另外，要了解房屋的整體情況和產權情況，要求賣方提供合法證件，包括房屋所有權證、身份證明等證件。也可以看看買房時的相關證據，如購房發票、契稅發票等，作為確認房產權屬的輔助證據。
3.簽合同
當買賣雙方確定了購房意向後，就可以開始簽訂房屋買賣合同了。當購房者核對了賣家的證件，合法後，就可以支付購房定金，然後雙方就可以簽訂房屋買賣合同了。
房地產交易雙方當事人經協商就房屋坐落、產權狀況、交易價格、交付時間、房屋交付、產權處理等達成協議後，雙方簽訂房屋買賣合同至少三份。
4.銀行貸款
如果買家沒有壹次性付清房款，那麽就需要辦理按揭貸款的手續。房屋買賣合同簽訂後，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續。銀行會審核買方的資信，對雙方準備交易的房屋進行評估，然後批準買方貸款。雙方完成產權登記變更，買方領取房屋所有權證後，銀行壹次性發放貸款。
5.申請轉學
買賣雙方需要壹起去房地產交易管理部門申請，然後管理部門會核對相關證件，審核產權。對符合上市條件的房屋給予過戶手續；拒絕申請無產權或部分產權未經其他產權人書面同意，禁止上市交易。
6.繳納稅費
按照相關規定，二手房過戶需要繳納房屋買賣的稅費。壹是根據擬交易房屋和擬購買對象的產權狀況，按照交易部門事先設定的審批權限，由相關部門逐級上報審批，然後交易雙方才能辦理簽契手續。
之後再辦理稅費繳納。稅費的構成比較復雜，取決於交易房屋的性質。比如房改、危改拆遷、經濟適用房和其他商品房的稅費構成是有區別的。
7、產權轉讓過戶手續。
買賣雙方在房地產交易管理部門完成產權變更登記後，買受人持《取得房屋所有權證通知書》到發證部門申請新的產權證。
8.房屋交接
二手房買賣合同手續辦理完畢後，按照合同約定的時間交房。有些房主是不會按照合同中的約定交房的，所以在簽合同的時候壹定要寫清楚交房時間和違約責任。交房後還要註意物業的交接，因為涉及到物業費，所以這壹步不能錯過。