評估價格逐漸提高。
何小姐想借新政的機會在閔行買套房。她喜歡的房子真實掛牌價是280萬元。按照新調整的普通住宅標準，外環外普通住宅總價的門檻是230萬元，她壹直希望房價能降到230萬元左右。這種“不轉讓”之後，契稅、營業稅、個稅加起來能有幾萬元。節前中介向她保證可以低到普通房子的價格。但是她掛牌的時候中介說最低只能240多萬。
很多中介最近發現，低房價的空間越來越小。原因是評估公司的評估價格逐漸提高，原本可以蒙混過關的“成交價”現在過不去了。
調價沒有規律可循。
“從去年年底開始，評估價格基本上每個月都有調整。”徐匯區某中介門店經理說，“有時候壹個月要調兩次，每次都不太大，5%左右。”這種情況下，即使客戶的要求很迫切，中介也不再理直氣壯地保證低額度，甚至不敢胡說八道，以免到時候被“套牢”導致違約。
上海八達郭蕊房地產評估有限公司總經理胡亮表示，這段時間部分小區的二手房評估價格確實有所上調，但沒有“規律”可循。“不是說壹定要壹個月調整壹次，而是實際房價有沒有變化。”總之，通過降低房價來避稅會越來越難。
評估價格來自兩部分。
評價公司的依據是什麽？如何判斷這套房是在低價出售還是房東誠心低價出售？壹般來說，評估數據來源主要由兩部分組成:壹是同壹樓盤所有二手房的近期成交價格，二是評估公司與中介合作獲取某個樓盤的近期掛牌價。最近的平均市場價格的財產是由這兩個數據的加權平均。
“原則上我們的核價標準會在這個均價的基礎上下調10%左右。所以這個核價標準肯定是低於正常市場價格的。如果二手房的交易價格低於這個標準，那麽很有可能房價就低了。”胡亮表示，評估價格調整後，公司也註意到市場上壓低房價的行為有所收斂。“以前還能看到低於市場價20%的成交價，現在20%以下的‘野缺口’價格基本看不到了。”
【詳細解釋低房價的隱患】
對於購房者來說，表面上可以省稅，但後續隱患很多。比如“做低價”後的實際貸款比例會降低。比如壹套200萬的房子，如果首付30%，首付60萬，銀行實際貸款金額為654.38+0.4萬元；但如果低至654.38+0.5萬元，銀行實際貸款金額為654.38+0.5萬元。照此計算，除了客戶要支付銀行首付的45萬元，還需要補充合同價低導致的50萬元差額，即總共要支付95萬元，無形中增加了購房成本。
另壹方面，如果買受人實際支付了200萬元購買這套房子，但現在購房合同上的價格是654.38+0.5萬元，那麽買受人在以後轉手時必須支付差價50萬元的價款。因為根據政策，個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入與購房款的差額征收營業稅。
假設這套房子未來售價為300萬元，按照其實際售價200萬元計算，客戶在轉手時只需要繳納654.38+0萬的稅款。但如果按照合同價654.38+0.5萬元計算，房屋轉手時必須補交654.38+0.5萬元的差價。
(以上回答發布於2015-06-23。目前的購房政策請參考實際情況。)
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