第1 F節房地產集團及其金融發展路徑介紹
第二節房地產集團與信托公司合作的典型案例
第三節F房地產集團的房地產基金業務
第二章是房地產信托融資的典型模式和案例。
第壹節房地產信托市場透視
第二節貸款方式
第三節股權模式
第四節權益模式
第五節準資產證券化模式
第六節組合模式
第三章房地產信托的運作流程和風險控制
第壹節房地產信托業務的基本流程和風險識別
第二節房地產信托項目風險控制機制
第三節投資者購買房地產信托產品的風險識別技巧
第四章不同主體的房地產信托融資及其案例
第壹節房地產企業
第二節地方政府
第三節房地產私募股權基金
第四節建築企業
第五章不同時點的房地產信托融資及其案例。
第壹節“征地”時期
第二節“五證”期限
第三節財產持有期限
第六章不同形式的房地產信托融資及其案例
第壹節住宅(商品房和經濟適用房)
第二節商業地產和工業地產
第三節旅遊房地產
第七章不同需求的房地產信托融資及其案例
第壹節房地產開發建設
第二節房地產流通服務
第三節房地產資源的並購
第八章房地產基金:信托型、公司型、有限合夥型及其組合。
第壹節房地產私募股權基金市場分析
第二節信托房地產基金
第三節企業房地產基金
第四節有限合夥制房地產基金
第五節組合房地產基金
附錄
1.全國性信托公司的聯系方式
2.國民信托公司的股東
3.2010 1季度至2011第三季度信托公司主要業務數據(含房地產信托)
4.房地產信托法律、法規和政策文件
5.房地產信托立法相關草案
6.房地產信托相關合同文本(參考)
7.房地產信托盡職調查報告(參考)
8.房地產信托關聯交易文本(參考)
9.房地產信托受益權的轉讓
10.房地產企業信托融資清單(上市和非上市)
11.房地產基金(有限合夥)相關文本(參考)
12.房地產信托融資實務培訓大綱(參考)
前言(王連洲)
《信托法網》主編、信澤金財務咨詢公司總經理王偉，帶著對中國信托業未來發展前景的信心和期待，兩年前和我聊起了自己未來展業的壹些思考和想法:用自己的業務專長辦好《信托法網》和信澤金財務咨詢公司，特別是準備編寫壹系列突出信托創新和實務操作的書籍，為推動信托制度在中國的紮根和發展做壹些實際有益的工作。
本來我準備把我在NPC財政經濟委員會任職期間參與信托立法的壹些主要過程和經驗編成系列的第壹冊。其主要內容包括我是如何從中國人民銀行總行調到NPC財政經濟委員會的；信托立法的初衷和背景；信托立法的主要過程和參與者；信托法的制定為什麽拖了八年，主要障礙和爭議問題是什麽；信托的法律定義為什麽用信托資產的“委托”而不是信托資產的“轉讓”？為什麽信托法沒有規定信托機構的業務活動；參加歷屆信任論壇和國內外信任調查的情況和感受等。分類整理，輔以對信托法主要精神的解讀，采取兩個人對話的形式，付梓寫壹本書。這或許能為厘清我國《信托法》制定的前因後果，總結信托制度實施過程中的經驗教訓，促進信托功能知識的普及，拓展業內人士未來發展的思路提供壹些有趣的參考資料。這是壹部有助於信托制度普及的作品，沒有理由不看好它。這項工作的完成部分已經發表在信托法網的《信托周刊》上。但由於本人辦公和居住的數次搬家，仍有許多反映信托法起草活動的原始資料需要收集和充實，因此付梓寫書的時間不得不推遲。
目前準備條件最成熟的是王偉主編的《房地產信托投融資實務及典型案例》壹書，很自然地被提到第壹個滿足市場需求的刊物。背景是隨著信托“壹法兩規”的頒布實施，極大地促進了我國信托制度功能的發揮，推動了信托回歸主業的快速發展。曾經懦弱受氣的信任醜小鴨，漸漸變成了藍天上的白天鵝。2011上半年，信托公司的資產規模已經遠遠超過基金公司，達到3.7萬億元以上，尤其是近年來應對世界金融危機的沖擊，國內4萬億的投資計劃，為國內房地產信托的大發展帶來了機遇。2011上半年，房地產信托經歷了壹輪“罕見的高速增長”。二季度房地產信托資產余額達到6052億元，較壹季度的4869億元增長約24%，占信托資產總額的16.95438+0%。在房地產企業旺盛的融資需求推動下，房地產信托的規模和占比頻頻刷新紀錄。目前，房地產信托已經成為銀行貸款之外的重要金融渠道，在社會上的認知度也在不斷提高。面對穩中偏緊的貨幣政策，房地產信托依然備受各界關註。而市場上急需的房地產信托專業書籍幾乎是空白，市場上為數不多的與房地產信托相關的書籍多為理論探討或學術著作。這對信托公司和專業人士都沒有任何幫助。鑒於此，王偉等人率先編輯出版了《房地產信托投融資實務及典型案例》壹書，目的是將金融信托與房地產有機結合，也是為了讓讀者在“實務總結+案例分析”的氛圍中掌握更多房地產金融的實用知識。
本書聚焦房地產信托最新實用的運作模式，以“房地產信托能為房地產項目解決什麽問題”為切入點，從房地產信托融資的主體、業態、類型等角度全面闡述了利用信托解決房地產項目融資的迫切需求。本書直擊市場熱點，向讀者介紹房地產信托融資的業務流程、模式、案例，涉及房地產基金前沿實用信息、實用知識、實用案例、融資技巧。同時，該書以“專業知識闡述+經典案例展示”的模式，為讀者呈現經典生動的房地產信托融資實務案例，為房地產、金融專業人士提供完整的知識信息和實務參考方案。這些都鮮明地突出了本書的實用性、實用性和實用性，成為信托公司、房地產企業、銀行、證券公司、保險公司、律師事務所、房地產評估公司、擔保公司、投資公司、私募基金等機構的從業人員以及金融、法律、投融資等領域的研究人員和科研院所的學生不可多得的珍貴讀物。
王連洲
2011 9月21
後記(新澤進)
“路漫漫修遠兮，吾將上下而求索。”
本書以房地產信托投融資實務操作和典型案例為重點，對信托模式在房地產金融領域的創新實踐進行了初步探索和總結。作為“鑫澤金智庫系列”的第壹本書，我們真誠希望從“房地產信托”這壹熱點話題入手，與各位同仁交流探討。
首先感謝金融界的領導朋友們對本書的深切關註。他們不僅為編寫提供了思路，還分享了寶貴的經驗，讓我們有勇氣和信心推出這樣壹本“難”的小冊子。特別要感謝在金融界和法律界享有崇高威望的王連洲先生。他不僅擔任“新澤進智庫系列”主編，還為本書作序，並從各方面給予重要指導和大力支持。
其次要感謝中國信托業的60多家信托公司。作為充滿活力和創造力的非銀行金融機構，他們不僅是房地產金融創新的實踐者，也是本書眾多案例的始作俑者。我們不是在編寫信任讀本，而是在總結信任實踐。眾多信托公司的豐富實踐和寶貴經驗無疑為本書提供了最生動的素材，這也是本書誕生的源泉。我們希望這本書能起到傳播信托公司價值觀的作用。
再次，我要感謝《新》編輯團隊的丁、甄昊、和黃玲，感謝他們為策劃和撰寫本書所做的大量工作。劉險峰、王小慧、杜誌恒、於樂、袁惠邦、趙小花等同事也參與了本書的部分編輯和校對工作。總之，本書是團隊合作的結晶，是上述同仁齊心協力的成果，也是信澤金在信托研發領域的又壹次全新嘗試。
最後，我們要感謝經濟管理出版社對本書出版發行的大力支持，特別感謝郭麗娟女士為本書的編輯、校對和出版付出的巨大努力。每當我們打開數百頁手稿和其中的各種圖表，我們都會對郭麗娟女士和其他編輯同事在字裏行間所做的不懈努力留下深刻印象。我們希望在大家的共同努力下，這本書能成為傳播中國信任理念的有益嘗試。
“信任滋養金融，信任豐富財富。”讓我們繼續秉承“信托為財富”的理念，在中國金融改革和財富管理創新的大潮中傳播信托的實用價值，造福社會。我們真誠期待讀者對本書的不足之處提出寶貴意見，也歡迎各位同仁就信任的各種話題與我們交流。
新澤金R&D中心圖書編輯組
2011年11月