14年，剛出生的寶寶也已經進入豆蔻年華，周邊地價暴漲N倍，只有它爛到今天。
最近又曝出每月廣告費38萬。這座被擱置了14年的爛尾樓，成了廣州市民茶余飯後的談資，背後的整個故事更加撲朔迷離。
假設2012年體育中心區域寫字樓平均租金為13 2 .5元/m2，那麽地上建築面積為63928平方米的中水廣場，每月也可以收取847萬元，相當於每天28萬元，每年近654380億元。
事實上，中水廣場從來不缺乏關註。
十幾年來，很多開發商動了心思，但是他們的債務和官司讓很多人望而卻步。
每天消失28.2萬。
從廣州東站出來，中軸線景觀中，除了中信廣場(資料，團購，論壇)，中水廣場勢必是第二個搶鏡的“尤物”。
以前，它像壹瓶酒，因為它的外表被巨大的酒類廣告包圍；如今因其外觀滄桑粗糙，與周圍色彩鮮艷的高層建築格格不入。
過去，中水廣場與中成廣場、印盒廣場、京華廣場、包華廣場並稱為廣州五大爛尾樓。
但近年來隨著房價飆升，後四家被盤活更名，經營不錯。只有中水廣場未見動靜。
在土地寶貴的河北，每壹分鐘都是金子。
滿堂紅寫字樓部數據顯示，2012熱點區域體育中心二手寫字樓售價約為27343元/平方米，同比上漲5.23%。
即使是老廣州國貿，去年二手均價也達到了19833元/平方米，而與中水廣場相鄰的中信廣場為34100元/平方米。
去年體育中心平均租金比2011上漲5.7%，達到132.5元/平方米；中信廣場150元/平方米，中泰國際廣場110元/平方米至142元/平方米。
即使在今天，中水廣場無論從外形還是地理位置來看，都是壹塊寶地。
若該地段寫字樓平均租金為132.5元/平方米，地上建築面積為63928平方米，日租金可達28.2萬元。
事實上，如果真的運營起來，中水廣場的收入可能不止於此。
地上裙樓6層商業面積11162平米，商鋪租金與非寫字樓相當。並且地下四層達到14080平米，也有相應的停車收入。
不過目前不知道中水廣場的訴訟糾紛什麽時候能塵埃落定。
壹天至少28.2萬，壹個月847萬，壹年將近6543.8+0億，租金收入繼續在爛尾中無形消失。
7000多萬元的地價款至今未交。
中水廣場位於臨河西路，距離中信廣場100米，與廣州體育學院壹墻之隔。
據知情人透露，1994年，占地4358平方米的中水廣場屬於體育學院，後被廣州建設房地產公司競得。“當年征地費用大概7000萬，錢到現在還沒發。”
廣州金鑫房地產開發有限公司(以下簡稱金鑫地產)2008年的審計報告證明了此事。
1997年4月、1998年6月、1998年10月，原地產財務經理廖漢通分別向廣體院所辦產業辦繳納50萬元，即* * * 1萬元。
金鑫地產於1995年8月2日由廣州市建設房地產公司(以下簡稱建設公司)與香港新中國集團有限公司(以下簡稱新中國公司)共同出資成立。雙方合作開發、建設、銷售和租賃管理中水廣場，投資總額2065.34萬美元，註冊資本826.65438萬美元。
當時的建築公司是廣州市房地產實業總公司的子公司之壹，成立於1992，是廣州市房地產管理局(現房管局)設立的國有企業。
香港新中國公司由汕頭* * * *在香港設立的窗口公司粵東發展有限公司和另壹家公司共同設立。
“當時合作是因為資金的問題沒錢開發，合資風靡壹時。”建築公司現任法人陳朝平說。
1994 65438+2月，建築公司在拿地7個月後找到了香港新華公司。
雙方已初步達成協議，成立公司持股20%，新中國公司持股80%。
雙方約定合作條件為:建設公司提供中水廣場土地使用權及其合法有效證件，新中國公司提供建設所需的全部資金(含稅)並保證投入資金能達到工程正常進度直至竣工交付。
“商品房銷售(資料、團購、論壇)由香港新中國集團有限公司作為境外獨家代理銷售，銷售對象以華僑、港澳同胞、歸僑為主，國內居民為輔。
內銷和出口分別占30%和70%。“1995年，金鑫地產正式成立，雙方約定廣州建設地產有限公司和香港新中國集團有限公司按30%和70%的比例分享利潤或分擔虧損，合作期限為15。
粵港合資也引進了央企。
然而，經過半年的合作，金鑫房地產發生了重大變化。
1996年5月2日，金鑫地產董事會通過決議，引入央企中國華水水電開發總公司(以下簡稱三峽集團下屬華水公司)參與合作公司運營，設立公司讓甲方在華水公司，退守乙方；新中國公司在第三位。
金鑫公司也從越秀區小北路的建築公司搬到了天河區天壽路的趙輝商業中心。
1996年8月23日，三方再次修改合同，重新分配項目總投資2065.34萬美元。
華水公司負責出資654.38+0445.74萬美元，實繳註冊資本578.298萬美元；新中國公司出資826.65438萬美元，實繳註冊資本247.842萬美元。
三方約定，投資額在合同生效後六個月內投入，總投資額在三年半內完成，建設公司負責提供土地使用權。
分工明確。華水公司承擔70%的開發管理費，新華公司承擔30%。項目完成後，華水將獲得70%的權益，新中國將占30%。
華水公司負責該項目的全部建設資金及相關稅費，新中國公司負責拆遷補償、三通壹平費及相關稅費，施工公司負責跑* * *及各種批文。
合作期間，金鑫公司將按建築面積(除地下室和設備層外)支付每平方米120元的開發管理費作為建築公司在金鑫公司的固定收益分配，建築公司不再收取總包管理費、土建管理費等其他費用，也不享有金鑫公司的其他權益。
華水公司委派三人，建設公司和新華公司各委派壹人，組成五人董事會。董事長由華水公司擔任，副董事長由建設公司和新華公司擔任。
經過這次合作，中水廣場的建設終於正式提上日程。
但誰也沒想到，國企、央企、港企三方合作，卻導致壹個爛尾工程。
1999封頂，曾是市文明工地。
在中水廣場建設之際，天河北周邊仍有大片荒地。已經建成的高層建築有國貿、市長大廈，中信廣場(資料、團購、論壇)還在建設中。
根據8月1996之前的資料，中水廣場規劃總建築面積約28000平方米。
直至5月1997，廣東省建委批準其建設主體建築地上43層，部分區域46層，裙房6層，建築面積***63928平方米，地下4層，建築面積14080平方米，總建築面積78008平方米，建築高度173.4平方米。
即使在今天，中水廣場的粗糙造型依然時尚，就像早期的手機和今天的對講機壹樣。
建築首層為大堂，二至六層為裙樓商場及餐廳廚房，七至二十二層為避難樓層，八至10層為公寓式寫字樓，11-43A層為大戶型寫字樓，43層為電梯機房及蓄水池，45至46層為觀光廳及電梯機房。
“當然漂亮了。是廣東省建築設計研究院在前副市長李卓斌任院長時設計的。”回憶起當年的輝煌，陳超平略顯激動。
中水廣場結構抗震等級為二級，結構抗震等級為壹級..
在14層、22層和43B層設置加強層，以控制建築物的側向位移。
當時工程預算暫控制在27947.2萬元，即3850元/平方米。
1997年7月29日，中水廣場在未完成征地手續的情況下，取得廣州市規劃局批準先行施工土方及護壁工程，征地手續延期至2月30日1998。
直至2001，19年9月，中水廣場完成《國有土地使用權出讓合同》，擬作為寫字樓使用，產權50年。
據相關資料顯示，中水廣場還在1999被評為廣州市文明工地。
陳超平證實，中水廣場大約在1999封頂，但此後由於資金鏈問題，項目壹直中斷到今天。
而隨之而來的官司也壹直打到了今天。
負債上億導致未竟事業。
“原來我們和新中國的合作是資金鏈問題。沒想到央企引進還未完成。但這種現象在上世紀90年代非常普遍，當時廣州有很多爛尾工程。”陳超平說，那些年的建設資金，大部分是項目公司貸款，作為擔保。
1996至1998期間，金鑫公司先後5次向中國工商銀行越秀區德州中路支行借款2.694億元。截至2005年5月20日，尚欠工行本金2.68億元，利息1100萬元，* * 3.7億元未歸還。
2005年，工行將該債權轉讓給中國東方資產管理公司(以下簡稱東方資產)廣州辦事處，東方資產於2006年初起訴金鑫地產追討債務。
金鑫房地產2009年的審計報告顯示，華水公司已履行三方約定的投資計劃和出資中的註冊資本578.298萬美元。新中國公司應繳納出資額2478420美元，實繳65438美元+0.2586萬元，欠款65438元+0.265438元+0.982元。
據知情人透露，在開發過程中，金鑫地產不僅向工行借款，還向華夏銀行、建行借款，均因債務成為被告。
在此期間，多家銀行起訴金鑫地產討債，工地也被查封。
21世紀初，廣州房地產處於快速上升期。
很多爛尾樓都被開發商拿走了，中水廣場也不例外。
“我們從未反對任何組織振興這個項目。我們歡迎任何人合作，但這必須首先保證我們股東的利益，保證所有人的利益。”陳超平證實，這些年，有很多開發商看中了這個項目，想搬進去，但最後都失敗了。
然而，當項目被擱置時，其債務利息與日俱增。
截至2009年6月26日，僅欠工行的五筆債務利息已從2005年的1.1億增加到2.5億。加上本金2.68億，總負債51.8億。
勤發公司買了70%的股權。
在廣州開發商拒絕接受中水廣場的同時，北方的秦皇島勤發實業集團有限公司(以下簡稱勤發公司)經過多次考察，已經決定接受這個“燙手山芋”。
“當時我想把公司總部搬到南方，打算在廣州蓋大樓。沒想到後來這麽差，只好搬到珠海了。”勤發公司董事長徐繼華記得，大約在2008年，他與金鑫地產的大股東華水公司有聯系。
但本案中，華水公司法人陳奕詩三次以開會或忙為由拒絕了南都記者的采訪。
2009年底，秦發公司與華水公司簽訂《擔保代償協議》，華水公司將東方資產截至2009年6月20日所欠2.68億本金及251萬利息的債權轉讓給秦發公司。
“東方資產免除相應利息，整個資產包折價2.7億元轉讓給勤發公司。”2009年底，勤發公司與華水公司簽訂《股權轉讓承諾函》，華水公司表示同意在勤發公司清償2.7億債權後，將金鑫房產70%的股權轉讓給勤發公司。
此舉也得到了華水公司的集團公司中國水利電力對外公司和長江三峽集團公司的批準。
同年65438+2月，勤發公司代華水公司向東方資產公司匯款2.7億元用於還款。
根據華水公司2010年6月底出具的《關於轉讓金鑫房地產70%股權的黨政聯席會議決議》，評估公司於2009年2月31日對金鑫房地產相關資產及負債進行了評估，資產總額74926萬元，負債總額92976萬元，所有者權益為負65438+。
甚至在收購勤發期間，也有多方看中中水廣場。
2065 438+00-2065 438+01期間，多家拍賣行聯合拍賣中水廣場。
"然而，拍賣是在上海舉行的，後來受到股東的幹擾."知情人士透露。
“大股東”確認尚未完成
“當年簽合同後，華水公司還把金鑫房產的經營權和項目的所有資料都給了我們。”徐繼華派了多名保安到中水廣場看守工地，直到今天。
他曾打算收購新中國30%的股權，“但新中國談判後，他提出加價，還有6000多萬的貸款。”
徐繼華說，他剛想接手中水廣場的時候，以為1.5萬-1.6萬元/平方米的成本就能拿下。“沒想到小股東在談判中不斷加價，越談越高，後來變成了1.8萬-1.9萬元/平方米。更重要的是，我後來來了。
“我2007年在琶洲買了壹整層寫字樓，但是1.6萬元/平米。”徐繼華因此中斷了對小股東的收購。沒想到，他試圖將華水公司的股權更名為勤發公司，卻壹波三折，官司不斷。
其間，官司從廣州中院打到廣東省高院、國家最高法院。
“債權從東方資產到金鑫公司，再到秦發公司，涉及兩次主體變更。因此，廣州中院要求我們在將執行主體變更為勤發公司之前進行確權。”2011年底，廣東省高級人民法院、最高人民法院先後裁定，“金融資產管理公司轉讓或者處置已經涉及訴訟、執行或者破產的不良債權，人民法院應當根據債權轉讓協議和轉讓方或者受讓方的申請，決定變更訴訟或者執行主體。
根據秦發公司與金鑫公司簽訂的《債權轉讓協議》和華水公司與東方資產公司簽訂的《資產轉讓協議》，秦發公司向作出生效判決的法院執行部門申請變更執行主體的裁定。"
徐繼華表示，最高法院裁定可以直接申請變更執行主體後，已經向廣州中院申請變更執行主體，目前還在等待審批。
沒想到，小股東阻止了。他們認為“中水廣場的債權屬於國有資產，未經法定程序，其轉讓是非法的。”
勤發公司的股東資格確認也極不理想。“已經處理了，現在華水公司反悔了。”
截至目前，勤發公司尚未正式確認其作為金鑫地產股東的所有權，更談不上盤活中水廣場。
中水廣場久未盤活。
近日，中水廣場因其巨幅廣告牌而受到市民關註。
據傳高達380萬元的廣告收入令人咋舌，大樓背後的價值更受關註。
徐繼華透露，中水廣場實際上欠了很多債，包括某資產公司本金7200萬元(已償還500萬元)、體育學院2500萬元、工程停工損失14萬元、土地出讓金7500萬元、拖欠工人工資18萬元、已支付監理費910萬元、律師費65433萬元。東方資產公司的5.5億已經償還。
去年年初，網上很多信息說中水廣場整棟樓賣了9.99億。
日前，記者聯系到該委托代理人，其自稱是合肥輝煌人，並告知其已經不再代理該項目。“太復雜了，裏面的各種關系很亂。建議妳不要買。”
有業內人士認為，如果忽略所有負面，中水廣場的價格可以高達654.38+0.5億元。
雖然珠江新城(資訊，團購，論壇)已經成為新貴，但是天河北的人氣並不遜色。
中水廣場也有相當成熟的配套，周邊有地鐵廣州東站、何琳西站，樓下有何琳汽車西站，附近有何琳西、天河北的寫字樓、豪宅圈。
即使已經爛了很多年，也還是個寶。
“很多人找到我，想把我趕出去，可我怎麽能屈服呢？我投了3億多。”徐繼華說，最近華水公司也反悔了，雙方在打官司。
不過他表示會堅持到最後，努力讓項目重新煥發生機。“只要更名成功，項目就有望重啟。”
但項目何時能重啟，多位股東表示仍是未知數。
互連
未完工的水廣場的全部故事
1992 18年8月，廣州市房地產管理局政企分開，成立廣州市房地產業總公司，為國有企業，廣州建設房地產公司為其下屬單位之壹。
1994年5月6日，建築公司征用廣州體育學院內林西路西段建設辦公樓。
1995年4月25日，建設公司與香港新中國公司確認合作關系，8月，金鑫地產成立。
5月2日1996引進華水公司，華水為甲方，建設為乙方，新華為丙方，華水占70%，新華占30%，建設提供土地。
1997年5月23日規劃設計批復。
2月27日1998，項目獲批開工，1999年底封頂。
2001 9月19簽訂土地轉讓合同。
自2001 65438年2月起，所有貸款都已逾期。
2005年7月，工商銀行將565，438+08萬的債權轉讓給東方公司，期間金鑫地產向東方公司、華夏銀行、建設銀行提起訴訟。
2009年底，秦發公司與華水公司簽訂《擔保補償協議》轉讓金鑫地產70%股權，秦發公司以2.7億元返還東方公司518萬資產包。
同年，小股東* * *、秦發先後向新華公司和華水公司提起訴訟。
2012，11，最高法裁定秦發直接向執行法院申請變更執行主體。
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