金融政策對房地產市場的影響
2001以來中國房地產金融政策的幾次調整
從2001開始，國家每年都會出臺新的房地產金融政策，基本經歷了規範、發展、加強管理、適度調控四個階段。
規格。
2001年6月9日，中國人民銀行以特快專遞方式發布《關於規範住房金融業務的通知》(銀發[2006 54 38+0]195號，以下簡稱“195號文件”)。本文檔針對195。二是適當提高了個人住房貸款門檻，要求多層住宅達到項目主體結構封頂，高層住宅達到總投資的三分之二，否則不能提供貸款支持；三是從貸款比例、期限、工程進度等方面明確了過去沒有規定的個人商業用房貸款。客觀來說，195號文件主要是重申過去的政策，其目的是規範商業銀行的行為。
發展。
2002年2月21日，中國人民銀行下調貸款利率0.54個百分點，這是自1997以來的第六次下調，促進了房地產業的快速發展。
加強管理。貸款利率下調後，中國房地產業發展迅速，部分地區出現過熱。為防止房地產泡沫，中國人民銀行於2003年6月5日發布了《關於進壹步加強房地產信貸業務管理的通知》(銀發[2003]121號，以下簡稱“121號文件”)，加強了對商業銀行房地產金融業務的管理。
適度控制。
2004年，國家有關部門運用直接調控手段，對房地產金融業務進行適度控制。直接調控的手段有:今年4月，國務院將房地產開發項目資本金比例從20%上調至35%，並上調金融機構存貸款基準利率，放寬人民幣貸款利率浮動區間，允許人民幣存款利率下浮。金融機構壹年期存款基準利率由目前的1.98%上調0.27個百分點至2.25%，壹年期貸款基準利率由目前的5.31%上調0.27個百分點至5.58%。
對房地產開發企業的影響
房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，對房地產開發企業的資金實力提出了更高的要求。過去，商業銀行向房地產開發企業發放的貸款包括流動資金貸款、房地產開發貸款和公積金委托貸款。由於流動資金貸款不按項目管理，房地產開發企業只能靠自身信用獲得貸款。很多房地產開發企業用這部分貸款支付地價款(有些地方稱之為“過橋貸款”)，等“四證”齊全後再申請房地產開發貸款，投入較少。此外，受住房公積金管理中心的委托，商業銀行用住房公積金發放了許多房地產開發貸款。121號文件頒布後，不再允許商業銀行向房地產開發企業發放流動資金貸款，公積金委托貸款只能用於發放個人住房貸款。房地產開發企業可以申請的貸款種類減少，只能依靠房地產開發貸款。121號文件對房地產開發貸款設置了兩個準入門檻:壹是自有資金(所有者權益)不低於項目總投資的30%；二是“四證”齊全。第壹道門檻宣告了房地產開發企業將自籌資金與自有資金混為壹談、蒙混過關的傳統做法的終結。隨著國務院將房地產開發項目資本金比例提高至35%，商業銀行相應提高了房地產貸款的自有資金比例，客觀上對房地產開發企業的資金實力提出了更高的要求。在部分商業銀行因央行窗口指導、提高存款準備金率而收緊貸款規模後，房地產開發貸款的審核將更加嚴格，房地產開發企業尤其是部分中小企業獲得貸款的難度越來越大。
開發資金來源減少，爛尾項目風險增加，房地產開發企業優勝劣汰進程加快。過去，房地產開發項目的資金主要來源於四個方面:房地產開發企業自籌資金、房地產貸款、施工企業預付款和預售房款。宏觀金融調控實施後，由於房地產貸款門檻的提高，許多房地產開發企業無法獲得貸款；雖然建築企業的預付款早已被《建築法》禁止，但事實上仍然十分普遍，而且相當壹部分預付款來自於建築企業向銀行申請的流動資金貸款。121號文件下發後，建築企業將很難獲得預付款貸款，預付款現象和數量將明顯減少。預售住房資金由兩部分組成:壹部分是借款人支付的首付款，另壹部分是借款人申請的個人住房貸款。隨著我國購房者提前消費意識的增強，個人住房貸款占比很高(高達80%)。此輪宏觀金融調控延緩了部分借款人的購房行為，抑制了部分購房需求(詳細原因稍後分析)，導致預售房款減少。四項資金來源中的三項趨於減少，項目開發不得不依靠房地產開發企業自籌資金，部分資金實力較強的房地產開發企業勉強應付，而部分中小企業可能面臨資金鏈斷裂的風險，導致項目資金缺口較大，導致已開工項目形成爛尾項目。可以預見，房地產開發企業將面臨重新洗牌的格局，壹些資金實力有限的房地產開發企業將被淘汰，實力雄厚的房地產開發企業將逐漸占據市場主導地位。
對集團公司傳統的資金管理模式提出了挑戰。為了控制成本，很多地產集團公司都采用了統壹的資金管理模式，實行“統貸統還”，即母公司統壹向銀行申請貸款，然後貸給全國各地的子公司，子公司銷售後將資金返還給母公司，再由母公司統壹還貸。121號文件禁止房地產開發貸款跨區域使用，挑戰了房地產集團公司傳統的資金管理模式。母公司申請的房地產開發貸款只能用於註冊地的房地產開發，國外開發只能由當地子公司承擔。由於子公司的財務指標通常不如母公司，降低了子公司獲得貸款的可能性，從而抑制了大型房地產開發公司“遍地開花”的現象，壹定程度上減緩了開發速度。
對個人買家的影響
延遲購房。在195號文件的基礎上，121號文件進壹步提高了發放個人住房貸款的進度要求，將高層建築從總投資的三分之二提高到主體結構封頂，這對於壹次性付款的購房者基本沒有影響，但對於大部分依靠貸款作為購房款的購房者來說，意味著只有主體結構封頂後才能買房。由於此時大部分工程工作已經完成，未完成業務的風險大大降低，壹定程度上降低了借款人購買期房所面臨的風險。
在壹些地區，貸款的門檻提高了，借款人更難獲得貸款。受貸款總規模偏緊影響，部分地區商業銀行提高了個人住房貸款門檻。比如，有的地區首付比例從20%提高到30%，有的地區停止二手房貸款，有的地區對借款人的資質審查更加嚴格。這些都增加了借款人獲得貸款的難度，壹些借款人將被拒之門外，從而無法實現他們的安居夢。
投資需求和高端住房需求受到抑制。文件編號121對借款人購買第二套以上(含第二套)的投資需求和購買高檔商品房、別墅等高檔住房的需求采取了利率歧視政策，規定執行同期同檔次貸款利率，不執行個人住房貸款優惠利率。銀行通常通過控制還款收入比例(即每月還款額占借款人家庭收入的比例)來控制貸款風險。在借款人還款來源沒有變化的情況下，其所能承受的月還款額沒有變化，隨著貸款利率的提高，其可貸余額會減少。121號文件提高了投資需求的首付比例，對借款人自身實力提出了更高的要求。以前能買三套房的，現在可能只能買兩套房了。這兩個方面會導致借款人的購房需求減少。
對房價的影響
根據市場供求規律，商品價格是由市場供求關系決定的，房地產也不例外。從宏觀金融調控對住房供求的影響來判斷未來房價的走勢吧。
對供應的影響。從前面的分析可以看出，此輪宏觀金融調控將導致房地產開發企業數量減少，開發進度放緩，最終導致房地產市場供應量減少。
對需求的影響。購房者的需求有兩個方面:壹是投資需求；二是自住需求，分為普通住房和高檔住房。毫無疑問，受利率政策變化和首付比例提高的影響，此輪宏觀金融調控將抑制投資和高檔住房需求，但對自住型普通住房需求影響較小。總的來說，會削弱住房需求。
對價格的影響。宏觀金融調控對房價的影響取決於供求強度的對比。如果對供給的影響大於對需求的影響，市場就會供不應求，導致房價上漲。另壹方面，如果對需求的影響大於對供給的影響，市場就會出現供過於求，房價就會下跌。具體到壹個地區，關鍵要看投資占住房需求的比重。對於國內大部分地區來說，由於投資需求比重較小，宏觀金融調控對需求的影響小於對供給的影響，房價會上漲；對於投資需求高的地區，房價無疑會下跌。
此輪金融調整對房地產市場的影響
短期來看，加息會抑制市場需求，但這種抑制力度會有多大值得商榷。我們的觀點是，這次加息對市場需求的抑制不會太大，但它的作用可能是讓需求回歸到壹個更真實、更理性的水平。
因為消費者對這次加息有心理準備，市場需求不會因為央行加息而大幅下降。但同時我們也清醒地認識到，消費者的承受能力是有限的，所以如果利率提高超過壹定範圍，對需求的抑制作用就會增強。今年前三季度，中國城鎮居民可支配收入同比增長7%。如果央行加息100個基點，20年房貸月供增加8.5%(按等額還款法計算)，與收入增長比例基本壹致。但如果利率上升200個基點，20年的房貸還款將增加17.4%(以等額還款方式計算)。
加息對不同房企的影響是不壹樣的。對於優秀的企業來說，加息從長遠來看弊大於利。
目前房地產市場確實存在壹些過度投機的現象，這些現象的存在壹定程度上阻礙了理性企業的發展。加息壹方面會提高房地產開發商的準入門檻和經營成本，另壹方面會抑制需求，使房地產市場競爭更加激烈。最終的結果會讓那些以投機為目的、經營不善的房地產企業感受到更大的經營壓力，推動行業新壹輪的結構優化調整，進壹步提高行業集中度。低質量企業的退出將為優秀企業的發展提供更大的發展空間。
前壹階段，我們已經看到了宏觀調控給房地產市場帶來的壹些變化。房地產開發投資增速放緩，房地產開發熱情降溫。通過加息，政府將通過市場的力量鞏固這壹調控結果，促使開發商采取更加理性的投資態度，防止房地產市場大起大落。這種傾向對於穩健經營、追求可持續發展的開發商大有裨益。
企業對策
房地產開發商的自律
因為目前房地產商的自律性很差，往往把自己的經營風險轉移到銀行的金融風險上，這是壹個值得關註的問題。所以我覺得要考慮和研究房地產商的自律問題，也就是房地產商必須自律的問題。從這個角度來看，我認為中國房地產泡沫的產生及其對金融活動的影響的壹個重要原因是，壹些房地產開發商不能正確地按照市場規則行事，如危及銀行和消費者的利益，最終將導致中國房地產泡沫的出現，並將泡沫轉化為金融風險。從房地產商自律的內容來看，恐怕有幾個問題需要考慮。
房地產開發商必須尊重市場。我們現在的房地產市場非常好，人們對住房的需求越來越大。這種住房需求的增加必然導致房地產行業的快速發展，所以我們應該尊重這個市場。但也有人不尊重這個市場，其主要表現就是欺騙購房者，比如在面積上做假，不保證質量，不能按時交房等等，使得各種欺詐購房者的事情不斷發生。房地產領域的各種消費者投訴已經成為我國投訴最多的行業。這說明我們的房地產商不能正確對待不斷增長的市場。如果繼續欺騙購房者，危害消費者主權，必然會降低購房者的需求，最終受損的還是房產本身。所以我覺得我們房地產開發商應該不斷提高自身這方面的素質，正確對待市場，積極培育和引導我們不斷成長的房地產市場。不然房地產行業恐怕會有大起大落。目前，我國有很多房地產開發項目。如果忽視消費者應有的權益，最終會限制消費者的需求，結果導致大量的房子賣不出去，最終導致房地產泡沫及其金融風險。因此，我認為我們房地產開發商是否應該自律，重要的問題是我們必須能夠正確認識和對待市場。
房地產開發商要正確對待風險。也就是說，房地產商本身也要考慮承擔風險的問題。如果妳勇於承擔風險，妳應該考慮提高自己的資本比例。如果房地產商只是靠銀行的錢去做房地產，最終的經營風險都是銀行的金融風險，而不是自己的經營風險，也就是自己的經營風險會轉化為金融風險。所以房地產要提高資本比例。在房地產商提高資本金比例的條件下，用銀行資金搞房地產，會讓銀行和房地產商共擔風險。否則，所有的經營風險都會轉移到銀行身上，這是錯誤的。但現在的問題是，壹些地產商拿到壹個項目後就成立子公司，而這種子公司的直接來源主要是銀行貸款。結果是必然的:壹旦出現泡沫，就會成為銀行的金融風險。需要指出的是，有的地產商做房地產已經十幾年了，應該說自有資金積累不少。然而，每次在開發新項目時，它往往主要依賴銀行，而不是籌集自有資本。這種行為是錯誤的。也就是說，他沒有承擔這種風險的誠意，結果他會把自己的經營風險轉嫁給銀行。所以我覺得房地產商自律的壹個重要內容就是要勇於承擔風險，想辦法提高自己的資本比例。尤其是那些有能力提高資本金比例的房地產開發商，更應該考慮這個問題。否則，恐怕我們整個房地產的經營風險都會轉嫁到我們的銀行身上，這是壹個極其嚴重的問題。所以我覺得房地產商自律的壹個重要問題就是提高自己的資本金比例。
房地產開發商要正確對待財富。因為房地產行業是壹個快速增長的行業，財富積累也比較迅速。在這種條件下，我們房地產開發商必須正確對待財富問題。如果不正確對待財富，最終可能會無視法律，無視社會道德，無視社會責任。現在壹些房地產商，因為積累了壹定的財富，往往很囂張，沒有法律觀念。他們不僅沒有考慮到他們的社會道德和社會責任，還違反了規則和法律，比如欺騙消費者，比如逃稅等等。所以我認為房地產自律的重要內容之壹就是正確對待財富。我們應該看到，擁有財富是我們國家改革開放提供的機遇。擁有這個機會是擁有財富的結果，也就是說擁有財富不僅是房地產商自身能力的結果，也是整個社會提供機會的結果。所以，擁有財富的人要正確對待財富。在擁有財富的條件下，要有法律意識，不能因為擁有財富而無視法律、道德或社會責任。因為壹旦沒有了法律意識、社會責任感和社會公德，就會出現各種違反社會法律甚至社會道德的行為。這是我們房地產自律的重要內容之壹。如果沒有這方面的自律，最後的結果可能是房地產泡沫，也可能給整個社會帶來金融風險。所以我覺得自律的第三個方面就是要正確對待財富。
要不斷提高自己的競爭力，提高企業的競爭力，尤其是核心競爭力。提升核心競爭力，需要我們房地產開發商在自身的企業制度、企業管理乃至企業文化上不斷完善自己。我們應該看到，我國房地產行業的壹些企業競爭力很差。因為房地產行業在我們國家是壹個新興的行業，很容易賺錢，有些企業可能賺錢，但實際上核心競爭力不是很強。所以這就需要很多企業進壹步提升自己的核心競爭力，解決自己的問題。否則會出現很多不利於自身發展的問題。我在想，房地產開發商是否應該把提高核心競爭力作為自律的內容。不要因為妳的生意好就認為妳賺了錢。其實很多企業的競爭力都很差。我們應該從提升這種核心競爭力出發，進壹步加快房地產企業的改革，包括企業制度的改革，包括管理體制的改革，還有企業文化的塑造，形成壹個新的房地產企業。我們有壹些房地產企業，剛成立不久，可能因為各種機遇做了壹些不錯的項目，但是做好這些項目並不等於提高了競爭力。隨著經濟的發展，房地產行業的競爭力必須進壹步提高。我覺得這個問題應該認真考慮。所以我覺得房地產自律的壹個重要內容就是提升自己企業的核心競爭力，全方位推進自己企業的改革，保證自己的穩健發展。
有條件的企業逐步建立多元化的融資渠道。
十六屆三中全會首次提出“大力發展資本市場，擴大直接融資比重”。有條件、有實力的房地產企業探索銀行貸款之外的其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。房地產企業應抓住機會，在現有渠道的基礎上進行多元化經營，這不僅有利於籌集資金，也有利於分散風險。
在多元化融資渠道的建設上，許多知名大企業都探索了路徑，比如第壹條經驗就值得借鑒。除了傳統的方式:自有資金、銀行貸款、客戶資金(預售回款)外，第壹次融資有六個渠道:壹是發行債券；二是國內上市公司，資本市場融資；三是海外上市，重組公司在海外資本市場融資；四是吸收境外資金；五是施工企業墊付資金；第六，房地產基金。
房地產行業是壹個資金高度密集的行業，開發壹個房地產項目需要大量的資金。沒有各種融資手段的幫助，開發企業將寸步難行。雖然創業經驗不錯，但並不是所有的房地產企業都可以借鑒，中小房地產企業的融資方式也不壹樣。
中小房地產企業的融資方式
“121號”文件的發布，無疑讓中小房企的融資雪上加霜。中小型房地產開發企業面臨的最現實、最迫切的問題是如何籌集資金來解決或緩解所遇到的資金壓力。與大型房地產開發企業相比，中小房地產企業融資渠道單壹，可采用的方法也不同。目前，中小房地產開發企業除銀行貸款外，主要有兩種容易變現的方式:
第壹，尋求與大公司合作。這種方式壹方面可以得到大企業的壹些資金支持，解決暫時的資金困難；另壹方面可以借助大企業的良好口碑吸引買家。只要合作能成功，就是中小企業的融資捷徑。
第二，尋求民間資金。目前壹些民營企業持有的資金較多，這些資金找不到好的投資渠道和產品。由於房地產行業的投資回報率相對較高，民營企業家希望涉足房地產領域，但由於缺乏專業知識和經驗而止步不前。這是中小房地產企業吸收民間資金的好時機。
這是我對房地產金融對房地產市場影響的看法。