“物業管理比房地產開發還賺錢，真的不可思議。”壹位投資人如此感慨。
根據東方證券的統計，上市物業公司的利潤率非常離散，凈利率最低和最高的公司之間的差異可以高達3倍。該機構認為，未來主導行業和公司利潤率的主要因素是新交付項目、增值服務的比例以及業務能力的差異。
就職於某國際投行的趙輝(化名)告訴《中國房地產報》記者，物業公司和地產母公司在業務上聯系緊密，成本和利潤再分配的空間很大。“與房地產行業不同，房地產領域投資者的關註點不是單個公司的盈利能力。大家都在猜測業績的確定性，因為這個行業正處於高速發展的階段。所以妳可以看到投資者更關註公司的擴張能力和規模，而不是盈利能力。”
頭部企業凈利潤率分化明顯。
得益於管理規模的不斷擴大，房地產上市公司2019年收入和利潤均實現大幅增長。碧桂園服務收入增長106.3%至約96.45億元，毛利約30.52億元，增長73.3%，凈利潤增長83.9%至1718億元。
雅生活2019年錄得收入為565438+3億元，同比上升51.8%。毛利654.38+0.88億元，同比增長46.0%，凈利潤654.38+0.29億元，同比增長59.3%。
同期，保利地產的收入和利潤也增長了40%以上。其中收入59.67億元，同比增長465.438+0.1%。毛利121億元，同比增長42.2%，凈利潤5.03億元，同比增長49.7%。
綠城服務2019年收入約85.82億元，同比增長27.9%。毛利約1547億元，同比增長29.2%，凈利潤約4.72億元，同比增長1.4%。
通過分析利潤率指標可以發現，前兩家公司不僅營收增長率高，而且似乎更擅長賺錢。碧桂園服務的毛利率和凈利率分別為365，438+0.64%和65，438+07.8%，優雅生活更高，達到36.7%，凈利率為25.65，438+0%。保利地產和中海地產的毛利率分別為20.3%和18%，凈利率分別為8.4%和5.5%。
如果細化各公司的業務構成，就不難理解兩大陣營的盈利能力已經開始從基礎的物業管理服務上分化。碧桂園提供的基礎物業管理服務的毛利率達到了30.2%，優雅生活也達到了25.3%。保利物業和綠城的服務均在15%以下，分別為14.2%和11.4%。社區增值服務方面，碧桂園服務毛利率高達66.2%，幾乎是綠城服務毛利率最高的咨詢服務的兩倍，雅生活非業主增值服務毛利率接近50%，是保利物業的兩倍多。
這四家公司盈利能力的分化只是物業管理行業的壹個縮影。東方證券曾經統計了15家上市地產公司2019年上半年的業績，發現其平均毛利率為28%，凈利率為12%，但分散程度非常大，凈利率最低僅為6%，最高為24%。
賽道靠的不是利潤，而是規模。
東方證券認為，影響上市物業公司盈利表現的因素包括新交付的項目、增值服務的開展，以及收費模式、稅率、管理業態等。其中，新交付項目將在短期內發揮主導作用，因為收入端增長有限，成本端剛性上升，因此存量項目利潤率逐年下降，而利潤率較高的新交付項目將邊際影響物管公司整體利潤率。在中長期維度上，物業公司的利潤率很大程度上取決於增值服務的表現，因為增值服務的利潤率遠高於基礎物業服務的利潤率，所以增值服務收入占比高的公司壹般利潤率較高。
這是壹個技術分析，而在趙輝看來，至少在短期內，頭部物業公司的利潤率仍然是與母公司的關聯交易。比如碧桂園對非業主增值服務的毛利率達到465，438+0%，2065，438+09年該板塊收入增長80%。其主要業務包括現場服務、土地開墾清潔和綠化維護服務、停車位和後期銷售寄售，其大部分業務來自其母公司碧桂園。
優雅生活非業主增值服務的主要收入來源也是房地產企業，向綠地、雅居樂提供案例服務、物業營銷代理、看房。該板塊毛利率接近50%，2019年收入占雅生活總收入的35.3%。
以前房地產開發壹直被認為是暴利行業，物業管理壹直被認為是微利行業，現在卻錄得比房地產開發更高的利潤率。這真是壹個很奇怪的現象。溫和派的壹家物業公司並沒有過多解釋其凈利率，只說“我們是行業正常水平”。
“物業公司的估值和利潤規模有關。壹塊錢的利潤，房地產是6倍，房產是30倍。”趙輝認為，利潤率的表現取決於每個公司的選擇，高利潤率至少在上市融資和市值管理方面有很大優勢。
更奇怪的是，投資人對房地產開發公司的利潤指標很挑剔，但對物業公司特別溫柔，對賺多賺少都強烈看好。“目前他們更關心的是誰的規模增長快，誰能占據更多的市場份額。”趙輝說，物業管理是壹個很好的途徑，投資者正在帶頭購買它。他們看重的是企業的穩定收益和抗周期性，短期內的盈利水平不是重點。
有投資人比較清醒，直言物業管理行業如果能保持20%的凈利率和30%的復合增長率，就能和領先科技媲美了。“我壹直認為，這應該是壹個微利的行業，未來終將回歸合理盈利狀態。”