案例和自行納稅
2016年9月，A公司通過法院判決取得A公司辦公樓壹棟(未裝修)，折合8000萬元，辦公樓轉讓給A公司，2017年，A公司因資金短缺，欲將辦公樓出售給房地產開發公司B公司，B公司看中了該辦公樓交通便利的環境，有升值空間。該辦公樓目前的評估值為11000萬元，A公司除該辦公樓外無其他實質性資產。甲公司實收資本為10萬元，雙方擬以股權轉讓方式完成本次業務交易，股權轉讓價值為12萬元。假設A公司所在地稅務機關以股權轉讓的方式轉讓A公司的不動產。
b房地產公司收購A公司股東股權後擬繼續開發寫字樓，並計劃精裝修後分割出售。預計精裝修成本4000萬，銷售收入可達2億元。應付稅款如下:
應交增值稅=(20000-8000)÷(1+5%)×5% = 571.43(萬元)，應繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加= 571.43×65438+。
土地增值稅清算收入= 20000÷(1+5%)= 19047.62(萬元)，土地增值稅抵扣項目金額=(8000+4000)×(1+20%+10%)。增值額= 19047.62-15668.57 = 3379.05(萬元)，增值率= 3379.05÷15668.57 = 21.57%，適用稅率為30%。
賬面利潤= 19047.62-8000-4000-68.57-1013.72 = 5965.33(萬元)，應交企業所得稅= 5965.33× 25% = 149655。賬面凈利潤= 5965.33-1491.33 = 4474(萬元)，實際凈利潤= 20000-(12000-1000)-4000-571.43-68.57-1013.72-1。
B公司認為這個項目值得投資。
分析其納稅計劃錯誤。
1.增值稅計算方法錯誤。
B公司通過收購A公司的股東權益取得對A公司的控制權，A公司賬面資產的計稅基礎不變。B公司應以A公司為主體計算應繳納的增值稅。
預計精裝修費用為4000萬元，假設進項稅可為500萬元，銷售收入可為2億元，銷項稅= 20000÷(1+11%)×11% = 65438。購買成本只是法院認定，沒有不動產轉讓增值稅專用發票，不能抵扣進項稅。
2.土地增值稅的計算方法不對。
A公司土地增值稅清算收入= 20000-1981.98 = 18018.02(萬元)，應交城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加= 1481.98× 658。A公司當地稅務機關允許扣除企業繼續建造後轉讓的購買在建房地產開發項目所支付的價款和稅款，但不得作為取得土地使用權支付的價款和房地產開發成本加20%扣除；後續建設支出扣除項目按照《土地增值稅暫行條例》第六條和《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條的有關規定辦理。
土地增值稅抵扣項目金額= 8000+(4000-500)×(1+20%+10%)+177.84 = 12727.84(萬元)，增值額= 65438+。增值率= 5290.18÷12727.84 = 41.56%，適用稅率為30%，應納土地增值稅= 5290.18×30% = 1587.05(萬元
賬面利潤= 18018.02-8000-(4000-500)-177.84-1587.05 = 4753.13(萬元)，應繳納企業所得稅= 475438。賬面凈利潤= 4753.13-1188.28 = 3564.85(萬元)，實際凈利潤= 20000-(12000-1000)-4000-1481.98-177.84-65438
結論:項目勉強可以投資，但如果算上管理費用和銷售費用，可能就不值得投資了。
從上面的分析可以看出，B公司通過股權收購取得的不動產，其原取得時間在2016，1前後有根本的不同，可以選擇2016年4月30日前的簡易計稅方法。2016，1年5月以後，只能適用壹般計稅方法，法院判決不能代替增值稅專用發票，沒有進項稅額可以抵扣。這種特殊情況下可以選擇簡易計稅方法嗎？目前還沒有政策允許這樣。
如果A公司在2016年4月30日前取得法院判決的房產怎麽辦？如果A公司於2065438+2006年4月取得A公司辦公樓壹棟(未裝修)，折合8000萬元，其他條件不變，房地產公司B在取得A公司股權後繼續開發該辦公樓，然後出售。預計精裝修費用4000萬元，銷售收入2億元。
應交增值稅=(20000-8000)÷(1+5%)×5% = 571.43(萬元)，應繳納城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加= 571.43×65438+。土地增值稅清算收入= 20000÷(1+5%)= 19047.62(萬元)，土地增值稅抵扣項目金額= 8000+4000×(1+20%+10%)+增值金額= 19047.62-13268.57 = 500
賬面利潤= 19047.62-8000-4000-68.57-2057.72 = 4921.33(萬元)，應交企業所得稅= 4921.33× 25% = 1230。實際凈利潤= 20000-(12000-1000)-4000-571.43-68.57-2057.72-1230.33 = 10765438+
結論:本項目雖然投資回報率不高，但比增值稅壹般計稅方式更有利可圖。
綜合考慮稅收等客觀條件後，再考慮投資。今天財水軍帶來的計算方法妳懂了嗎？