為什麽很難要求「三分之二業主投票」？

業主大會決定制定和修改業主公約和業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，使用專項維修資金和繼續籌集資金，必須經物業管理區域內全體業主所持表決權的三分之二以上通過。“這個規定本來是為了保護每個小區全體業主的利益，但實際執行中很難操作。原因是什麽？本刊特別邀請了業內專家、業委會主任、物業公司老總以及相關律師來探討這個問題。問:國務院《物業管理條例》規定的有關業主大會的重要事項，需要三分之二以上業主通過。這壹規定在實踐中難以操作的原因是什麽？三湘世紀花城業委會主任金鑫:我是業委會兼職主任，可以說對此深有體會。對於業委會來說，在實踐中，這確實是壹個讓人頭疼的問題，也是幾乎每個小區都會遇到的問題。在我看來，之所以難以操作，是因為在條例規定的必須經三分之二以上業主同意的四種情形中，還包括了專項維修資金的使用決定和續用方案。而這正是每個社區經常發生的事情。正是因為維修資金的頻繁使用，“三分之二”在現實中幾乎成了“不可能完成的任務”。洪松公寓業委會主任顧維成:確實是這樣。說白了，難點其實在於會議。以上海為例。大市場越來越多，少則幾百戶，多則幾千戶。這麽龐大的業主數量，妳覺得這次業主大會應該怎麽開？所以我們社區現在選擇的是以書面意見的形式對各種問題進行投票，具有壹定的可操作性。另外我覺得，在專項維修資金的使用上，是不是可以先在前期制定壹個使用標準，由業主大會通過，然後在實踐中按照既定的標準來操作？比如，所需專項維修資金不足3萬元的，由業主委員會授權實施；3萬元以上不滿65438+萬元的，開業主大會表決；如果金額高於654.38+萬元，則全體業主投票。我覺得這樣做的話，可操作性會大大提高。SIC上海公司總經理李勝來:除了專項維修資金的使用問題，實際操作中還有很多問題存在同樣的問題。而“三分之二”操作難的根本原因。我總結了壹下，無非四點。第壹，我們業主參與社區活動的意識比較薄弱。第二，在壹些小區，業主大會組織者的能力有限。也就是說，他們沒有足夠的能力把小區裏的業主聚集到壹起，所以沒有“三分之二”。第三，主辦方自身的公信力。沒有足夠的公信力，很難獲得大多數業主的信任。第四，關於業主大會的壹些問題，社會上沒有專門的組織給予正確細致的指導。這也是很重要的壹點。上海房地產研究院副院長王慶蘭:的確，“三分之二”問題發生在中國，和我們國家的文化背景有相當大的關系。這不僅說明業主在參加業主大會的時候並不積極，而且造成了壹個現象，就是在壹些小區，出現了兩個極端。其實，制定或修改業主公約或業主大會議事規則並不難。我們的政府為此類問題提供了細致的模型。我們業主大會要做的就是根據自己小區的實際情況進行調整。如果能充分做到這壹點，很多困擾業委會的問題都可以通過制定業主公約來避免，可以解決壹些實際操作中的難題。問:“三分之二業主投票”的難度會影響首次業主大會的召開嗎？上海業主咨詢有限公司總經理劉:現在比較普遍的是，第壹次召開業主大會的時候，會對業主公約和業主大會議事規則進行表決，這兩項內容需要三分之二以上的業主同意才能通過。那麽從這個角度來說，“三分之二”的問題必然會影響第壹次業主大會的召開。顯然很難讓三分之二的業主投贊成票。尤其是現在，很多業主本身對具體的法律法規並不了解，對自己的權益也沒有很強的意識，導致操作難度加大。三湘世紀花城業委會主任金鑫:我在處理業委會工作時遇到的問題正好相反。因為我們社區知識分子多，維權意識強。但與此同時，他們對如何更好地行使自己的權利，保護自己的利益並不太了解，這給我們業委會的工作帶來了麻煩。比如我們小區壹個業主是學校老師，維權意識很強，我們讓他簽維修資金使用權委托書的時候，他死活不願意給我們簽。因為他擔心壹旦簽了這個字，他就失去了壹項權利。上海東湖物業公司總經理李峰:物業管理條例中“三分之二”的規定，給小區管理增加了很多困難。先說業主公約的制定，因為我們管理的小區是上海比較高端的樓盤，投資人比較多。很多業主都是外地的，平時不住在上海，有的是外地人。所以這部分業主幾乎找不到人，怎麽參加業主大會？如果壹個社區的投資者比例超過三分之壹，“三分之二”從何而來？洪松公寓業委會主任顧維成:要在實踐中解決這個問題，還是需要專業人士的指導。如果能在社區裏找到壹個專業的領導來做這些事情，那是最理想的。如果不行，最好在外面請人。上海房地產研究院副院長王慶蘭:這個問題我有壹點不同的看法。在我看來，“三分之二”的規定不會影響第壹次業主大會的召開。如果我們仔細閱讀《物業管理條例》中的“三分之二”條款，就會發現它並沒有規定必須全體業主出席才能召開首次業主大會。也就是說，“三分之二”與召開首次業主大會無關。妳剛才說的，因為需要對業主公約和業主大會議事規則進行表決，間接導致第壹次業主大會需要使用“三分之二”規則，這個問題是不存在的。為什麽這麽說？因為沒有規定業主公約和業主大會議事規則必須在第壹次業主大會上表決。如果改變這種常規做法，那麽“三分之二”問題對首次業主大會的影響就不存在了。上海東湖物業公司總經理李峰:王總剛才說的，實際上反映了規定制定者的理念和規定實施者的理念之間的矛盾。目前每個小區的第壹次業主大會組委會事實上並不專業，他們對壹些問題的處理也不夠完善。將業主公約的內容和業主大會議事規則的制定從首次業主大會中分離出來，改為選舉業委會委員，在實踐中可能更為合理。這樣做有三個好處:壹是可以順利召開業主大會，選出小區的業委會團隊；第二是業主公約草案和業主大會議事規則由選舉產生的業委會制定，會更加專業嚴謹；第三是對業主公約和業主大會議事規則的表決可以通過書面征求意見的方式進行，操作性更強。問:很多小區關於選聘和解聘物業公司的矛盾是否與“三分之二業主投票難以操作”有關？上海市建偉律師事務所律師宋:確實有很多案例證明，因為物業公司解聘需要三分之二業主同意，所以業主與業主之間，業主與物業公司之間矛盾很大。我曾經碰到過這樣壹個案例:壹個小區的物業管理公司是小區開發商的子公司，它在管理小區的過程中服務很差，幾乎所有的業主都對它有意見。所以業委會決定召開業主大會，想辭退物業公司。但最終，贊成票沒有超過三分之二。原因很有意思，因為小區裏有大面積的商鋪，產權歸開發商所有。按照相關規定，這些商品房每100平方米算壹個投票權。結果加上小區內開發商擁有的幾套住房，統計出來的票數剛好超過三分之壹。這就造成了壹個結果，也就是說，在這個小區裏，按照“三分之二”的規定，是不可能辭退物業公司的。三湘世紀花城業委會主任金鑫:現實中要成功辭退壹家物業公司，難度相當大。即使以書面意見的形式要求業主投票，在比例上仍然很難超過三分之二。因為除了利弊，還有棄權。相當多的業主會因為這樣或那樣的原因選擇棄權。這時，“三分之二”就成了壹些服務質量差的物業公司的“幫手”。問:部分小區在書面征求業主意見時，業委會會規定，業主棄權的，視為同意。這樣會不會產生矛盾？上海業主咨詢有限公司總經理劉:其實這是解決“棄權”問題的壹個好辦法。但這是在書面意見真的送到業主手中的前提下。如果提交的意見根本沒有到達業主手中，那麽這部分比例就不能算作贊成的壹方。否則肯定會造成業主之間的矛盾。這涉及到業委會成員的專業性。只要發書面意見，每壹條都要簽字登記，這樣問題就完全可以避免。SIC上海公司總經理李勝來:現在很多小區都開始用壹種新的方法。在征求意見時，他們並沒有把棄權作為同意這種說法，而是用大多數業主的意見來代替。例如，業委會的十個成員中有六個同意實施操作。這樣就體現了少數服從多數的原則，同時也能更好地保護大多數業主的利益。洪松公寓業委會主任顧維成:每個小區都可以根據自己的實際情況做壹些細節上的調整，但是在這個過程中，有壹點不能忘記，就是小區的規定要建立在遵守國家規定的前提下。三湘世紀花城業委會主任金鑫:我們小區現在做的比較務實，操作起來相對方便。壹種是投票時，車主可以委托他人代為投票，即簽署委托書。對於壹些投資人比較多的社區來說，這是壹個很好的解決方案。還有壹種是把整個小區按照面積分成小業主小組。需要表決時，業主小組開會達成統壹意見，再委托業主小組代表表決。這樣在操作上就避免了很多問題。