據CICC統計，9月將迎來下半年信用債到期高峰期，全月到期回售總額超過8600億元，為下半年最高，其中低評級債券和非國有債券月度到期總額也為下半年最高。
在“房住不炒”的政策導向下，多家機構認為，房企實現大規模凈融資將越來越困難，行業信用風險可能上升，部分房企可能面臨較大流動性壓力。
房地產債務“頑強”增長
數據顯示，7月和8月信用債整體供給分別達到8226543.8億元和9305億元，重回上半年高位。考慮還款因素後，凈融資分別為6543.8+0969億元和2966億元，扭轉了5月和6月連續兩個月凈融資不足1000億元的局面。相比之下，今年5月份的融資規模和凈融資規模分別只有5566億元和3865.438億元，6月份的兩個數字也分別只有5774億元和967億元。
分析人士認為，8月信用債供給加速壹方面是由於收益率下降後發債成本優勢凸顯，另壹方面是發行人需要在9月補齊半年報。
7、8月份，房地產行業債券融資規模保持增長。7月份房地產債券發行量達到532億元，是6月份的1.8倍，凈融資規模為-44億元，較6月份增加98億元。8月份房地產債券發行量增長超過30%，達到709億元，凈融資規模也壹舉轉正，達到78億元，創4個月新高。
根據CICC的報告，如果剔除城投債，7月份房地產債券凈融資已經轉正，8月份進壹步增加到6543.8+05億元以上。報告認為，近兩個月房地產債券供給進壹步增加，壹方面是因為前期拿到批文的發行人“搶占”了發行窗口，另壹方面也與其他融資渠道收緊後債券的替代作用有關。
但值得註意的是，8月份中國房地產的美元債券供應量大幅下降。數據顯示，當月中國房地產發行的美元債券金額僅為6543.8+0.88億美元，上月為65.4億美元。有分析認為，8月海外地產債供給萎縮可能是季節性發行低迷造成的，但也有房企海外融資收緊、融資成本上升的影響。
融資渠道收緊
2019以來，房地產政策密集出臺。4月份“房住不炒”的基調重申，調控收緊趨勢明顯，房企融資渠道全部收緊。
5月，監管層發文防止資金通過信托、融資租賃、AMC(資產管理公司)等渠道非法流入房地產市場，並要求銀行對房地產項目進行更嚴格的審核，收縮房地產企業前端拿地融資，防止資金挪用。同時，由於土地市場火爆，房價上漲，監管層迅速收緊對“王迪”的融資，激進型住房債券和ABS的發行被叫停。7月，監管層約談房地產信托業務發展過快的信托公司。同月，國家發改委發文規範房地產企業境外發債，要求房地產企業發行境外債券只能用於置換次年到期的中長期境外債務。7月30日召開的中共中央政治局會議再次強調“不要炒房”，提出“不要把房地產作為刺激經濟的短期手段”。
統計顯示，5月份以來，房地產開發資金累計同比增速開始連續下滑，從4月份的8.9%降至7月份的7%，表明上述壹系列政策對房地產融資的影響已經顯現。
值得壹提的是，今年上半年，房企和房地產信托的美元債務貢獻了相當數量的新增房地產融資，但自7月份以來，兩者均出現明顯下滑。
回頭看，房地產企業面臨的融資壓力正在累積，行業信用風險可能上升。壹方面，房企融資渠道全面收窄。另壹方面，房企還要應對下半年的償債高峰。
當償債高峰遇上融資收緊
據CICC統計，9月將迎來下半年信用債到期高峰期，全月到期回售總額將超過8600億元。據機構統計，按照行業分類，剔除城投部分，9月房地產信用債到期量和進入回售期的規模分別為386億元和433億元，均為下半年月度最高點位，到期回售總規模為820億元。其中，非國有房地產債券到期和回售規模分別為303億元和279億元，占9月房地產債券到期和回售總額的78%和64%。這個分銷商的成熟和轉售壓力更值得關註。
TF證券固定收益研究報告指出，在“房住不炒”的政策導向下，房企融資面臨全面收緊趨勢。從管控方式來看，對於房企的各種融資渠道，多采用“余額管控”。大部分房企還能“借新還舊”，但要實現大規模凈融資會越來越難。沒有增量資金，甚至略有收縮，意味著部分房企將面臨較大的流動性壓力。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，今年三四季度是房地產企業的償債高峰。如果同時考慮到期債務規模、提前支付和回收規模，實際規模可能更大。但今年上半年，大中型房企在房地產債券監管邊際放松階段大規模發債。前4個月境內外債券同比大幅增加，借新還舊可以覆蓋今年到期的債券規模。從長期來看，2020年下半年至2021，房企到期債務可能更大，後續償債壓力不容忽視。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，最近房地產債券集中到期的壓力確實很大。預計在不久的將來，房企將更多采取以價換量、降價促銷的方式主動去庫存，實現更好的資金回籠。
中原地產首席分析師張大偉提到，從房地產信托和海外發債監管來看，主要是規範而非全面暫停。對於中小房企和負債率高的房企來說，未來很難指望融資，但對大企業的影響相對有限。
國泰君安研究報告指出，房地產銷售、融資等現金流入和流入壓力加大，唯壹的利好是房企開始主動收縮拿地。因此，判斷房地產債券信用利差將繼續擴大，短時間內等級間利差分化難以消除。