隨著城市經濟的多元化發展和企業產業結構的調整，企業紛紛外遷，投資創業和農民工不斷湧入城市，使得房地產租賃市場需求巨大，導致房屋的功能性質發生了很大變化。過去單壹居住和自用轉向投資和管理。這些繁榮的背後，也給租賃市場帶來了諸多問題，如房產租賃糾紛日益增多、私人租賃造成國家稅收流失、亂租房的外來人口違法犯罪、非法中介企業惡意欺詐等，帶來了諸多亟待解決的問題。
從房屋租賃管理者的角度，探討了如何發揮房地產職能管理的優勢，有效規範地從事房屋租賃管理、房產稅征收、稅收流失截留等方面的工作，提出了新形勢下從事租賃管理的思路和發展方向。
壹是以登記備案制度為主線，全面提升房屋租賃管理水平。
契約是基礎。租賃是壹種民事法律關系，出租人和承租人之間的民事關系主要由租賃合同確定。因此，在租賃中，出租人和承租人應當明確約定雙方的權利和義務，並以文字的形式形成書面記錄，成為雙方應當遵守的租賃準則。《城市房地產管理法》第五十三條規定，出租人和承租人應當訂立書面租賃合同，約定相應條款，並向房地產管理部門登記備案。合同是處理房屋租賃糾紛的重要依據。
2.記錄應該放在第壹位。登記備案是房屋租賃壹切工作的前置工作。沒有登記備案，壹切都不可能。實行備案登記，也是出租屋進入房屋租賃市場的準入制度。絕不是簡單的登記收費，而是對出租屋主體資格的審查，不符合法律政策的房屋不予登記。進入租賃市場的房屋信息錄入和數據統計。實行房屋租賃備案是《城市房地產管理法》規定的壹項重要內容。壹方面，它的實施可以防止非法租賃，減少糾紛，促進社會穩定；另壹方面也能有效防止國家稅費流失。
3.內容要準確。在房屋租賃合同中，出租人和承租人應當對出租面積、租金標準、租金支付方式等進行詳細約定，這是備案登記和征收房地產稅的重要證據，因此要求在備案登記審核時特別註意查驗識別。以前簡單的雙方報出租面積和租金是無效的。
租賃管理的真實性難以掌握真實情況。登記備案只是被動回應，流於形式。今年，市房屋租賃管理部門在登記制度上實施了全面改革，推出了房屋租賃登記備案書，由出租人和租賃管理部門雙方共同填寫，將原來的“合同備案”改為“出租房屋備案”，作為出租人辦理出租房屋手續的唯壹證明，杜絕了過去雙方隨意申報面積和租金的情況。租賃管理方可以很容易地提前控制區域內房屋租金和租金的變化。
4.範圍要覆蓋。目前，在我市出租管理過程中，實行出租房屋租賃備案已成為出租管理的核心環節。登記備案制度改革，變被動管理為主動管理。理論上要求完全覆蓋轄區內所有住房存量市場和住房租賃市場。隨著城市的不斷拆遷，商品房的上市，居民對房屋性質和用途的改變，租賃市場壹直在發生著細微的變化。因此，作為租賃管理者，需要掌握租賃市場的統計數據，有多少房子在租賃市場流通，對政府調整房地產市場政策起到重要的信息參考作用。
二是以房地產經營資源為平臺，發揮房地產行業稅收優勢。
1.維護房地產良好形象，以優質服務促進稅收征管。“衣食住行”缺壹不可，其中住房是與人民群眾最密切相關的基本生活資料。房地產管理部門是面向群眾的政府。
做窗口，履行的相關行政職能不僅是管理，也是服務。“租”與“租”密切相關，有“租”就有“稅”。稅收也是國家財政的主要來源，具有明顯的強制性特征。如何改變僵化的慣性面貌，以更優質的服務促進租房受益者自覺納稅，是新形勢下值得房產部門認真思考的課題。近年來，房產部門堅持“以人為本，強化服務”，在產權登記、房產交易、舊城改造、修繕修繕、物業管理等方面做了大量工作，在群眾中樹立了良好形象。這些都是我們做好房產稅征收的良好基礎。租賃管理部門要做好合理引進稅源、挖掘城市經濟增長點、方便企業群眾等工作，及時有效利用房產優勢，提供準確周到的租賃房源信息。把稅收法律制度的嚴肅性和必要的靈活性結合起來，使房地產稅制更好地因地制宜。
2、開展房屋租賃普查，加大房屋租賃管理覆蓋面。信息是決策的主要依據，也是做好房屋租賃的基礎。新的租賃登記辦法的核心是控制準確信息(出租房屋面積和租金的變化)。城市面貌日新月異，租房數據日新月異。這就要求我們不僅要簡單的等人上門，還要依靠自己，依靠各方的力量和資源優勢，對轄區內的出租屋進行細致的調查，獲取相對靜態的第壹手數據。房屋實行出租許可制度，規定只有取得出租許可的人才能出租，這是違法的。鑒於目前很多房子都是私人出租，操作起來比較困難。
難，這就需要定期進行房屋租賃調查工作，做到有據可查，建立房屋檔案。了解租賃市場的詳細情況，以便對整個租賃市場實施有效的市場管理。我市房產部門開展代征稅款工作已近十年。正是因為房產管理部門在房產交易、房屋權屬登記、房屋拆遷等方面具有無可比擬的管理和信息資源優勢。
3.建立住房租賃價格指導制度，合理引導市場。
租房市場屬於市場經濟的範疇，必須按照市場規律辦事。雖然住房租賃市場的價格是放開的，但是租金價格會隨行就市，雙方根據市場情況自行決定。現在租賃中介機構魚龍混雜，人員素質參差不齊，惡意欺詐雙方的案例層出不窮。為了引導租賃市場健康有序發展，需要科學制定規範準確的租賃價格指導體系，住房租賃管理的責任也是義不容辭的。在充分市場調研的基礎上，采用科學的計算方法，定期制定並公布不同地段、不同結構、不同用途房屋的階段性租金。為了確定指導租金的法律地位，可以在《南京市房屋租賃管理辦法》或實施細則中明確規定指導租金的公布和作用。同時，為使制定的指導租金更準確地反映市場價格水平，科學引導市場發展，建議在城市所有城區和郊區廣泛采集不同地段、物業、結構、用途、類型、位置、朝向、樓層的租金價格信息，信息采集點位置相對固定，便於對當地租金價格進行跟蹤、比較和分析。
晶格變化趨勢，同時註意選點能量只能覆蓋更大的範圍。根據計算公式對采集的價格信息進行計算後，可制定本市住房租賃指導租金，每半年公布壹次。
指導租金的公布對租賃市場具有現實意義。既給租賃雙方提供了合理的價格參考，又為租賃部門收稅，防止個別當事人為了逃避稅費而私下約定更低的合同價格，也為司法機關裁判房屋租賃糾紛提供了依據。對於租賃糾紛中已經發生或者認定發生的各種房屋租賃關系，在租金水平無法確定或者當事人約定的租金不符合法律規定的情況下，司法機關可以依法通過指導租金計算進行裁決。
第三，建立不動產租賃管理協作機制，嚴堵稅收流失“缺口”。
1.努力克服部門意識，樹立“為國納稅，用稅於民”的觀念。
近年來，隨著房地產市場異常活躍，租賃市場交易量猛增。我區房產租賃稅從十年前的壹年三四百萬元飆升到去年的7000萬元，今年有望突破8000萬。全國各地的征收部門做法不壹，但大部分都是受房產部門委托。完成房地產稅的征收入庫也成為房地產部門的主要經濟指標任務。現行房產稅是對房屋所有人或出租人征收的財產稅，是目前地方政府征收的十三個主體稅種之壹，也是政府財政收入的重要來源。
我們認為，住房租賃管理不僅是對租賃的簡單管理，也是對市場的管理，是壹項復雜的社會工程。經營性房屋涉及工商登記和稅務登記，居住房屋涉及承租人的戶籍管理、計劃生育管理、流動人口治安管理、街道社區、物業管理公司等。，並涉及政府和群眾自治組織的諸多職能。僅僅做好房地產板塊是不夠的。雖然各個城區都有區域流動人口管理辦公室，但由於側重點不同，很難取得好的效果。建議以省市地方性法規的形式明確政府相關部門與房屋租賃的合作關系，各相關部門認真審查是否按規定持有房屋租賃部門發放的租賃登記證，嚴格按照租賃合同辦理，不得超出批準的範圍。同時，租賃管理部門在登記時還必須配合相關部門做好計劃生育審核、暫住人口登記、社會治安管理等工作。為方便群眾繁瑣的“衙門流”，可實行兄弟城市已行之有效的“幾證合壹”的“壹包式”管理登記。積極探索租賃管理與派出所“房戶壹體化”管理，租賃、派出所、物業管理公司合作“三位壹體”管理模式。
2.各方應有效協調合作，打擊逃稅行為。
偷稅漏稅是違法犯罪行為，應該受到法律的制裁。現在房屋租賃的偷稅方式有幾種:①壹些單位和個人以虛假的“聯營”、“合同”等形式偷稅。他們把自己的房子出租，變成別人的經營，用“聯營”的形式，把租金變成“工資”或“聯營”利潤。有的單位還把承包合同當成承包合同，變相承包偷稅漏稅；有的業主利用稅收征收與經濟發展的相對滯後性，通過不簽合同或故意制作假合同來達到偷逃稅款的目的；(2)部分業主已取得工商營業執照，長期租用酒店客房作為固定辦公或經營場所，俗稱“正規包間”。將酒店開具的住宿發票作為租賃發票，以較低的稅額偷稅漏稅；(3)“黑租”現象普遍，稅收流失巨大。目前，我市外來人口急劇增加，租房需求很大。與過去相比，我市市民的住房有了很大改善。“壹戶多房”很常見。多余的房子和自購的房子作為投資，租金收入成為部分市民的主要收入來源。公眾的納稅意識普遍淡漠，大部分出租房屋都沒有登記備案，更談不上照章納稅。私租成了最自由的生意，也成了巨額稅收的“黑洞”。(4)隨意出租，收稅難。私房稅源分散，租戶來自四面八方，構成復雜。有的租賃當事人采取租金、現金支付的口頭約定，隱性納稅行為隱秘；多以“親戚借”、“朋友借”掩蓋租賃關系；⑤非法租賃非常普遍。尤其是在郊區，這些房子都是私自搭建，通過加層的方式進行擴建。這些房子設施簡單，租金便宜，在市場上供不應求。很難核實這些房子。隨著拆遷的臨近和租賃市場的暴力，巨大的利益趨勢導致了違章建築的蔓延。很多刑事案件多與“出租屋”有關，社會治安存在巨大隱患。
這些現象都直接導致了稅收的流失和私房出租市場的爆炸，但私房出租稅收並沒有同比例增長。新形勢下，各種類型的偷稅漏稅層出不窮。僅僅依靠房產部門查處是無力的，需要各方面的有效配合。壹是大力宣傳租房納稅的意識要廣為人知，深入人心；二、實行房屋租賃許可證制度，比照辦理營業執照，取得租賃許可證的房屋可以進入市場出租。第三，依托街道社區覆蓋和警方巡查，嚴查非法出租和私租；四、部門各司其職，相互配合，稅務不分妳我，不分查處順序。公安、工商、稅務、勞動、計生、市容、街道社區等部門缺壹不可，* * *和打擊偷稅漏稅是壹樣的。五是改革稅收征管現存的制度弊端和政策漏洞。簡化手續，就近設立辦公室，不拘形式，讓稅收征管更加親民，讓納稅人不用跑多遠，足不出戶，更好地為人民服務。
3.規範管理，嚴格執法，形成全面長效的良好局面，加強內部規範化管理，建立高效廉潔的稅收征管隊伍，是實現稅收征管高質量成績的重要基礎。在租賃管理部內部，實行加強人員入職培訓、輪崗競聘、人員聘任合同制等各項軟件管理措施。管理與服務並重，實現納稅人“零投訴”。在規範管理、方便群眾的前提下，加大硬件投入，有專門的出租稅收征管服務大廳，增設納稅人多媒體查詢、信用卡繳費等設施，進壹步完善服務功能。租賃管理部門隸屬於房地產部門，多年來壹直肩負著繁重的重點項目建設任務。要始終保證租賃稅征管工作，做到人員不減少、機構合理、設施到位。
適當下放稅務檢查和執法權限。目前我市的房屋租賃稅大部分是在各城區的房產征收點征收，但手段單壹。對於不按規定納稅的租房者，只能停留在頻繁上門、煞費苦心的簡單方法上。萬壹惡意逃稅，暴力抗稅，他們只能束手無策。因此，必要的稅收執法權是維護國家稅法嚴肅性、震懾違法犯罪、查處偷稅漏稅的重要手段。
加強政策研究，適當降低住房租賃稅率。我市實施的房屋租賃稅率在全國仍處於較高水平，這也是部門出租房屋規避租賃監管的主要原因。通過擴大稅基，適當降低稅率，節約稅源，確保國家稅收不減少，維護住房租賃者利益。