雖然上半年房地產行業降溫，房企融資收緊，但凱撒依然交出了壹份讓投資者和市場滿意的成績單。
下半年將有6543.8+020億的價值進入市場。
沒有完成年度目標的壓力
上半年，凱撒實現合同銷售額347億元人民幣，同比增長37%。合同銷售面積654.38+0.96萬平方米，同比上漲38%。其中，大灣區的合同銷售額占58%，大本營深圳的合同銷售額占30%。
此外，舊改項目占總銷售額的33%，鹽田佳兆業城市廣場、深圳凱撒未來城、深圳平湖凱撒廣場銷售強勁。
根據凱撒公布的875億的年度目標，目前凱撒已經完成了年度目標的40%左右。
在盈利能力方面，凱撒也呈現上升趨勢。上半年，凱撒收入同比增長34%至人民幣2，065，438+0.1億元。公司毛利率達33.4%，同比上升65，438+0.8%，公司凈利潤上升24%至27.8億元。
期末，凱撒的資產負債率降至82.7%。凱撒副總裁吳建新表示，“這在業內是比較好的水平”。
凈負債率方面，提前實現了原定降至200%的目標，6月末已降至191%，較2018年末下降45%。凱撒首席財務官劉透露，下半年將繼續將凈負債率降至180%。
截至6月30日，凱撒的現金及銀行存款(包括銀行存款、現金及銀行結余和受限制現金)為人民幣299.8億元，速動比率為65，438+0.3倍，流動性充裕。
凱撒的債務削減措施
最新數據顯示，截至7月的銷售額為400億，接近目標的壹半。吳建新表示，下半年公司仍有6543.8+020億的貨，大部分位於大灣區，按計劃9-2月進入市場，化工轉化率低於50%即可完成全年目標。
重新註入粵港澳大灣區
約2萬億舊貨要放行。
上半年，凱撒繼續以大灣區、長三角、華中、華西、環渤海五大城市群為重點，新增土地收儲項目15個，占246萬平方米，平均每平方米土地成本約6600元。
按權益建築面積計算，大灣區新增土地儲備占新增土地儲備總量的60%，長三角和華中地區分別占19%和13%。
截至期末，凱撒土地儲備2600萬平方米，預計價值超過5000億元。其中，壹線及重點二線城市占76%，大灣區占55%，大灣區占70%的貨值。
6月底土壤儲量分布
舊改方面，截至6月底，凱撒舊儲土地面積近730萬平方米，舊儲土地價值近2000億元，占比近40%。
此外，還有3200多萬平方米的舊改項目未納入土儲，其中大灣區有128個舊改項目，其中深市88個，廣市12個，中山18個，預計將帶來近2萬億的總價值。
未來，凱撒計劃每年改造800-1萬平方米的舊土地。據了解，凱撒舊土改的土地收儲成本僅為3000元/平方米左右，通過低成本舊土改拿地使凱撒保持了較高的毛利率和收入。
據悉，未來1-2年，凱撒預計計劃供地的舊改項目有9個，價值約114億元；未來3-5年，深廣兩地有13項目，價值約4200億元。
麥凡在演出會上提到了具體案例。上半年，凱撒已改造三個舊改項目，分別為深圳福田口岸項目、上海徐行小鎮項目、廣州小平村項目，可售面積73萬平方米，可售金額404億元。下半年，在大本營深圳，深圳福田東山項目、深圳南門墩項目、深圳百靈達項目有望納入土儲，其中深圳福田東山項目已進入開發階段。
舊改項目改造細節
今年以來，本地拍賣市場競爭激烈。基於行業下行風險和融資持續收緊，不少房企拿地變得更加謹慎，部分頭部企業甚至表態將停止拿地。
對此，郭英成表示，凱撒看好大灣區的發展和購買力，未來將繼續在大灣區進行土地收購儲備，多渠道尋求優質土地，而小城市或不適合的地方將逐步減少土地收購，優化投資結構。
此前，今年6月，國務院常務會議提出要“加快城市舊社區改造”，“加大對舊改造的資金支持”，這對舊改造之王凱撒來說是壹個利好因素。
掘金“深圳先行示範區”
今年2月初，粵港澳大灣區發展規劃綱要正式發布。8月18日，《國務院中央關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》正式發布。深圳先後承接了兩次重大政策紅包，這是改革開放後的第二次歷史性機遇。
他補充道:“過去，我們是壹家房地產企業，現在我們的定位是做壹家城市運營商。”目前，除了房地產，凱撒還有文化體育、航運、科技、互聯網等產業。
“關於試點示範區，當然是鼓勵大家去深圳旅遊，鼓勵大家去深圳旅遊或者在深圳買房。總的來說，中國的房地產市場，我認為大灣區，尤其是深圳，是相對穩定的，這也符合我們的投資目標。”郭英成說。
以下為凱撒2019中期業績發布會現場問答實錄(有刪減):
麥凡:我們上半年銷售347億，完成全年875億的40%左右；下半年有6543.8+020億貨，分布在三四季度，集中在灣區城市。現在銷量還是可以的，我們覺得完成今年的任務沒問題。另外，我們認為下半年市場不會有大起大落。
劉:我們將繼續做政府債務。我們今年定的減債目標，3月份發布的時候本來打算年底實現200%，現在半年時間實現了190%。當然要看公司的整體情況，比如銷售等。我們的目標是到年底降到180%。
吳建新:我想補充壹點，除了凈負債率下降以外，我們可以看到我們的資產負債率已經下降到82.7%，這在行業內是比較好的水平。
郭英成:事實上，我們很幸運。作為廣東的企業，首先要感謝國務院和黨中央對廣東的關心和照顧，特別是這次的特殊支持。在粵港澳大灣區宣布之後，我們來到了深圳先行示範區。
我們真的很幸運。以前我們只是壹家房地產企業，現在我們的定位是城市運營商，所以除了房地產，我們還有航運和體育，包括足球。
第壹個示範區，國家最希望發展的肯定是科技和金融。我們在國內還有壹家上市公司，嘉雲科技，主要是互聯網類的；最後，更重要的是我們的土地。市區重建是我們更有競爭力的部分，我認為這應該是我們未來更有競爭力的部分。
從今年上半年來看，我們的財務指標，無論是從負債、利潤率還是銷售價格，都在逐步改善，希望將負債控制在行業可接受的水平；目前，我們的債務結構相對合理，我們正在繼續優化。
中國房地產作為壹個整體，我認為大灣區，尤其是深圳，是相對穩定的，這也符合我們的投資目標。
今年以來，壹二線城市相對較好，我們的占比達到80%左右。我們仍然有能力抵禦經濟各方面的風險。
現場提問:凈負債率已降至180左右。具體怎麽做？目前，中央政府正在收緊各種融資。大家都在控制銷售端和融資端。就市場而言，大家都在收緊。剛才提到要加快供銷。公司會不會不擔心完不成壹大堆貨？現在同事都在說不拿地了。凱撒是怎麽想的？
郭英成:我們將花兩年時間使我們的負債率達到行業內的競爭水平。就債務結構而言，無論是在國內還是國外，只要融資便宜，我們都會追求。
減少債務有很多方法。第壹，我們盡量降低重資產的比例。這是我們壹直在努力做的事情。之前我們很多小資產都是租出去的，我們也盡力變現了。大宗資產和優質資產，如深圳凱撒中心和上海凱撒中心仍將長期持有。
關於房地產，國家樓市調控收緊主要是為了讓房地產健康發展。我們優勢明顯，主要是深圳。上周深市推的項目銷售都不錯，大灣區人也比較有錢。
至於要不要拿地，其實每個公司都不壹樣。如果我們有錢，我們會繼續在大灣區尋找壹些好的優質土地。我們正在逐步減少小地方或者不符合要求的地方，希望我們的投資結構繼續逐步優化。
饒勇:對了，根據政府工作的數字，2018年，我們人口增加了58萬，相當於內地壹個中等城市。很多年輕人把深圳當成創業熱土，所以人氣和購買力都比較強。
譚立寧:剛才妳提到很多時候外界喜歡看負債率，因為按照房地產會計準則，我們出售的資產都是原價接收的，特別是從凱撒的情況來看，我們很多項目都是老牌項目，我們的成本很便宜，所以單看比率並不能反映公司的實際情況。
房地產行業，第壹當然要看負債率，第二當然更重要的是公司資產變現，能產生多少現金流來覆蓋利息。這是核心指標。與同行相比，我們幾乎高出壹倍。所以不能只看負債率這個指標，還要看利息保障率這個數據。
結束