本案原告是建築企業，被告是房地產開發商。被告在上海投資開發住宅小區，原告通過招投標程序中標。2003年3月簽訂施工總承包合同，約定工程地下部分由原告出資。
2005年4月，原告完成了雙方約定的工程進度，雙方結算了已支付部分的工程價款，雙方確認了已支付的工程價款。因被告資金不足，雙方於2005年4月簽訂補充協議，以在建工程抵付拖欠的進度款，以項目內壹套23層房屋抵付工程款。由於當時抵押的房屋不具備預售條件，未辦理預售許可手續，雙方約定取得預售許可後立即辦理預售登記。
2008年6月5438+065438+10月，在施工進度完成、結構封頂時，原告發現該套房屋折價整體另行預售給案外人，並辦理了預售登記。
2009年3月，原告向上海高院提起訴訟，請求法院保護承包人優先獲得工程價款的權利，並對爭議房屋進行保全、查封。上海市高級人民法院於2010年4月5日出具民事調解書，確認原告對爭議房屋享有優先受償權，被告將爭議房屋過戶至原告名下並支付相關工程款。
第二部分是對案例9的回復。
1.預告登記相關法律法規的演變
預告登記是指買賣房屋或者其他不動產權利的當事人簽訂的協議。為了保證將來物權的實現，他們可以根據約定向登記機關申請預告登記。比如在商品房預售中，購房者可以對尚未建成的房屋進行提前登記，以限制開發商將已經售出的房屋再次出售或抵押。
2007年6月65438+10月1日起施行的《物權法》第二十條規定，當事人買賣房屋或者其他不動產的物權，可以簽訂協議，為保障將來物權的實現，可以根據協議向登記機關申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自可以進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記無效。
2009年7月1日，《上海市不動產登記條例》第51條規定了“預告登記”，為雙方當事人的自我保護提供了操作指南。
2021 1生效的《民法典》第221條與《物權法》第二十條規定相同。最高法院關於適用民法典物權編的解釋(壹)第四條規定:“未經預先登記的權利人同意，轉讓不動產所有權等物權或者設立建設用地使用權、居住權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照民法典第221條第壹款的規定認定其不發生物權效力。”
值得強調的是，早在2005年4月，簽約雙方就簽訂了《補充協議》，以在建工程抵消拖欠的進度款。當時沒有相關法律法規對這種產權補償行為進行規範。
2.工程價款優先受償權相關法律法規的演變。
1999+10月1日生效的《合同法》第二百八十六條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以要求發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以與發包人約定折價或者依法申請人民法院拍賣工程，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程折價或者拍賣價款應當優先補償。
關於工程價款優先受償權的性質，實踐中有留置權說、法定抵押權說和法定優先權說；近年來，法律優先權理論逐漸被人們所認識。為了維護相對弱勢的承包人的利益，防止在工程債務無法清償時，因農民工利益而引發的社會穩定，法律直接創設並規定該優先權為特別優先權。
早在2000年6月5438+065438+10月，朱樹英律師在承辦上海市首例外資房地產公司破產案件時，就向上海市徐匯區法院提出對已確認的工程進度款在破產財產處置中優先受償的要求，並提交了《關於破產程序中請求的適用》第286條規定，對工程欠款的報告應優先受償。徐匯區法院高度重視，特邀副院長孫海紅向最高法院作了專題匯報，最終促成了2002年6月26日《最高法院關於工程價款優先受償權的解釋》的出臺。
這壹解釋的主要內容如下:1 .人民法院在審理房地產糾紛和辦理執行案件時，應當根據合同法第二百八十六條的規定，認定承包人對建設工程的優先受償權優於抵押權和其他債權。2.消費者支付全部或大部分購買商品房的款項後，承包人對買受人不享有該商品房工程價款的優先受償權。三、建設工程價款包括承包人為建設工程應支付的人員報酬、材料和其他實際費用，不包括發包人違約造成的損失。四、建設工程承包人行使優先購買權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同簽訂之日起計算。
最高法院2018年2月29日公布的《關於審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條規定:“承包人行使建設工程價款優先受償權的期限為六個月，自自發承包人應當支付建設工程價款之日起計算。”
2021，1，1生效的《民法典》第807條規定，發包人未按照約定支付價款的，承包人可以要求發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，承包人可以與發包人約定折價或者請求人民法院依法拍賣該工程，但根據建設工程性質不宜折價或者拍賣的除外。建設工程折價或者拍賣價款應當優先補償。
2020年2月29日，65438+2020，最高法院頒布了《關於審理建設工程合同糾紛案件適用法律問題的解釋(壹)》，其中第36條規定，依據《民法典》第807條規定，承包人對建設工程價款的優先受償權優先於抵押權和其他債權。第41條規定，承包人應當在合理期間內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自自發承包人應當支付建設工程價款之日起計算。
我之所以在這裏列舉工程價款優先受償權的法律法規沿革，在於感嘆朱樹英律師的開創性工作，超強的說服能力，以及上海開放的司法環境！正是因為這些先行者的工作，才推動了法制的進步！
3.工程價款優先受償權相關問題
工程價款優先受償權的主體涉及以下幾個方面:壹是與發包人訂立工程建設合同的承包人可以主張優先受償；二是直接與發包人訂立施工合同的個人可以主張優先權；第三，裝修工程的承包人可以主張優先權，但受到限制；四是與發包人簽訂工程勘察、設計、監理合同的勘察人、設計人、監理人不享有優先權；第五，實際建造人不能直接向發包人主張優先權。
行使優先受償權的前提是工程質量合格。工程質量不合格的，不得使用或者拍賣、出售。合同有效與否與優先權是否成立無關。承包人因發包人原因未能完工要求解除合同，並主張工程價款優先的，應當審查未完工程質量是否合格；如果承包方不能提供已完成部分質量合格的證據，則需要通過工程質量司法鑒定來確定是否符合合同及相關建設標準。
優先受償權的行使範圍:根據《關於審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(壹)》第四十條規定，構成造價的款項享有優先受償權，逾期支付的工程價款的利息、違約金、損害賠償金不構成造價部分，不享有優先受償權。由於工程造價的本質是價格，其中包含了雙方協商確定的因素，在確定優先受償權行使的範圍時，要特別註意是否存在雙方事後達成協議，將不應計入工程造價的部分計入，虛報造價金額以獲得更高的優先受償額，從而影響其他債權人的情形。